“地產(chǎn)難道要開(kāi)始吃悲觀紅利了？”

前兩年我聽(tīng)過(guò)一個(gè)詞

叫悲觀紅利

說(shuō)當(dāng)一件事發(fā)展的足夠悲觀的時(shí)候，就一定會(huì)出現(xiàn)一些利好和趨勢(shì)

關(guān)鍵在于我們的眼睛是盯著悲觀還是盯著紅利

為什么說(shuō)答案在現(xiàn)場(chǎng)，一線有神明

其實(shí)就是很多的機(jī)會(huì)，或許就藏在褶皺之中

房地產(chǎn)這行更是如此

很多人其實(shí)習(xí)慣做面上的生意，但是很多褶皺中的機(jī)會(huì)，如果掀開(kāi)來(lái)看，或許就是一塊巨大的蛋糕

或許這些蛋糕不那么明朗，或許這些蛋糕換來(lái)的代價(jià)也是慘痛的

但是

還有什么比現(xiàn)在能夠吃到蛋糕更幸福的事情呢

你說(shuō)對(duì)不

01

大家都知道現(xiàn)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)陷入了淡市

不論是一手房還是二手房，不論是房東還是開(kāi)發(fā)商

都是如此

但是就在這種氛圍下，因?yàn)闇?zhǔn)備要出售的房子賣的周期越來(lái)越長(zhǎng)，而且房東自己也不確定房子會(huì)以什么價(jià)格多少周期賣掉

所以如今上海已經(jīng)有20%的房子選擇邊租邊賣

這個(gè)數(shù)據(jù)還是很超乎我想象的

要知道以前之所以這么多房子都寧愿空關(guān)著都不愿意出租，就是房?jī)r(jià)上漲的幅度要遠(yuǎn)大過(guò)于租賃的回報(bào)了

當(dāng)下當(dāng)房東想要賣房的同時(shí)也選擇出租，只能說(shuō)明房產(chǎn)交易得到的回報(bào)對(duì)一個(gè)個(gè)體來(lái)說(shuō)已經(jīng)越來(lái)越小了

而且房源種類越來(lái)越多

有機(jī)構(gòu)層面的有政府層面的有二房東層面的

哪怕是房東個(gè)人形式的供給量也在快速的增加

包括以前不太見(jiàn)到的以租養(yǎng)租以及以租養(yǎng)老形式的房源最近兩年也在市面上大量的出現(xiàn)

所以租賃已經(jīng)不再是一塊小蛋糕，而是一個(gè)快速上升的品類

另一頭在需求端，也伴隨著市場(chǎng)的教育，越來(lái)越多的客戶也開(kāi)始知道房子買(mǎi)不買(mǎi)無(wú)所謂

什么時(shí)候買(mǎi)都行

也因?yàn)槿绱耍夥孔兊酶訄?jiān)定，各種政策的支持力度也更是夯實(shí)了租賃市場(chǎng)

當(dāng)下主力的租房人群已經(jīng)不再是我們眼中的那些剛來(lái)上海的年輕人了

根據(jù)我們的數(shù)據(jù)來(lái)源統(tǒng)計(jì)

所有的租賃人群中，30-50歲年紀(jì)已經(jīng)占據(jù)了60%，也就是我們認(rèn)為一個(gè)城市的中產(chǎn)中堅(jiān)力量

對(duì)于他們而言，未來(lái)對(duì)于租期要求變長(zhǎng)，對(duì)于居住品質(zhì)要求的提升都是大概率事件

大家每天覺(jué)得上海一個(gè)月二手房交易1.5萬(wàn)套覺(jué)得很不錯(cuò)了

但是上海一個(gè)月租賃的房源在十萬(wàn)套以上，每年租賃成交的房源套數(shù)在百萬(wàn)級(jí)別以上

這個(gè)數(shù)字可能比很多人想象的還要大

而且這個(gè)趨勢(shì)從目前來(lái)看還在繼續(xù)膨脹

以前大家認(rèn)為的租房就是剛需

未來(lái)可能買(mǎi)不起房子的客戶為了改善也可以去租房，為了住上豪宅也可以租房

不是什么需求都一定要流入購(gòu)房市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)也會(huì)同樣分流巨大的需求規(guī)模

在當(dāng)下客戶強(qiáng)勢(shì)的時(shí)候，只要租賃賽道提供足夠好的產(chǎn)品，就能夠激活大量的需求

兩年前自如的崛起就是如此，最近貝殼開(kāi)始主打省心租也是如此

以前很多人強(qiáng)調(diào)我們的租售比太低了和國(guó)外不能比，當(dāng)時(shí)大家一致推導(dǎo)是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴導(dǎo)致了

但是從目前來(lái)看，并非房?jī)r(jià)太貴，本質(zhì)上是租賃市場(chǎng)相比較商品房市場(chǎng)更不健全，產(chǎn)品品類更過(guò)于單一導(dǎo)致的市場(chǎng)整體租售比一直起不來(lái)

未來(lái)伴隨著需求的崛起，租賃市場(chǎng)的走勢(shì)毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)比商品房堅(jiān)挺很多

02

雖然說(shuō)趨勢(shì)是最近兩年才開(kāi)始顯現(xiàn)，但是租賃市場(chǎng)的賽道其實(shí)已經(jīng)涇渭分明了

最近七八年的時(shí)間，一線城市伴隨著租賃并舉的大前提下

國(guó)家隊(duì)幾乎已經(jīng)下場(chǎng)完整了整個(gè)租賃鏈條

核心區(qū)位的土地，和開(kāi)發(fā)商捆綁開(kāi)發(fā)拿出不錯(cuò)的產(chǎn)品力，后端不太計(jì)較利潤(rùn)率的運(yùn)營(yíng)模式以及C端政府平臺(tái)的打通……

毫無(wú)疑問(wèn)以后租賃崛起最大的獲利者就是每個(gè)城市的定向職能部門(mén)

除此之外，能夠活下來(lái)的機(jī)構(gòu)，在市場(chǎng)化受住了考驗(yàn)，未來(lái)幾乎也都是好日子

大家仔細(xì)去研究自如的年報(bào)就會(huì)知道這里面。包括現(xiàn)在的貝殼

大家還是簡(jiǎn)單的認(rèn)為貝殼是二手房交易的中介么

這個(gè)偏見(jiàn)也該改改了

2024年上半年二手房交易傭金是73億，但是悄無(wú)聲息的租賃服務(wù)已經(jīng)做到了32億，增長(zhǎng)了167.1%

就是這一年的變化

這是一個(gè)非常夸張的數(shù)字，非常非常夸張

但凡做過(guò)中介門(mén)店的朋友都會(huì)知道，一個(gè)門(mén)店一般租賃都是沒(méi)事情做的中介或者剛?cè)胄械闹薪椴艜?huì)碰的業(yè)務(wù)，是一個(gè)門(mén)店幾乎瞧不上的業(yè)務(wù)

但是如今已經(jīng)做到了這個(gè)規(guī)模

換句話來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在如果還有誰(shuí)想要發(fā)力做租賃，不論從房源側(cè)還是服務(wù)側(cè)入手，好像都已經(jīng)晚了

03

除了租賃市場(chǎng)呢，褶皺里還有寶藏么

其實(shí)還有不少，比如一塊業(yè)務(wù)：美化和裝修的業(yè)務(wù)

之前大家覺(jué)得什么是裝修的主力需求，一定是一個(gè)人買(mǎi)到一套房子之后才會(huì)想到裝修吧

但是在最近，也同樣是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的驟變，激活了兩塊和裝修有關(guān)的蛋糕

第一，就是很多房東當(dāng)自己的房子賣不掉或者實(shí)在不愿意割肉的時(shí)候

那么他們未來(lái)升級(jí)自己品質(zhì)生活的方式，就是把自己現(xiàn)在這套住了一段時(shí)間的房子重新裝修一下

換不到更好的房，就讓自己的房?jī)?nèi)部裝修變得更好一點(diǎn)

這當(dāng)然也是一種品質(zhì)升級(jí)的模式之一

而且這塊的裝修往往都會(huì)做的很重，愿意投入的金額也會(huì)足夠

不用擔(dān)心房子裝修這段時(shí)間自己怎么住，早就有專門(mén)的機(jī)構(gòu)系統(tǒng)性的在考量這個(gè)問(wèn)題了

當(dāng)然還有另一種的房東裝修

就是看到自己的房子在小區(qū)里太沒(méi)有性價(jià)比，同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手太多，又不愿意無(wú)底線的打價(jià)格戰(zhàn)，那么房屋美化也成為了現(xiàn)在很熱的一個(gè)模式

通過(guò)輕裝修的方式讓整體的房子品相更好一點(diǎn)，以便于未來(lái)更好的可以賣出去

如今不少裝修市場(chǎng)的崛起，也正是吃到了當(dāng)下房東的悲觀紅利

04

所以不知道大家能不能感受到這個(gè)利益鏈條的變化

當(dāng)整個(gè)商品房市場(chǎng)的萎縮，圍繞著社區(qū)本身的存量資產(chǎn)正在爆發(fā)出巨大的能量

不論是租賃還是裝修，包括物業(yè)、家政、托管、養(yǎng)老……

這些單點(diǎn)在一個(gè)上海每一個(gè)都是百億級(jí)別規(guī)模的生意

更別說(shuō)全國(guó)范圍內(nèi)了

而且這些提及的并非是預(yù)測(cè)或者趨勢(shì)，而是有不少企業(yè)下場(chǎng)后親身感受到的巨大的份額

鏈家今年調(diào)整了中介做租賃的提成以及貝殼發(fā)展做圣都裝修，本質(zhì)上都是如此

關(guān)于房地產(chǎn)交易本身足夠的悲觀，但是關(guān)于社區(qū)圍繞著真正資產(chǎn)不動(dòng)之后的運(yùn)營(yíng)，這里面大有可為大把錢(qián)可以賺

而關(guān)于最為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)增量市場(chǎng)，本身也只剩下高端類改善類為主導(dǎo)

去年其實(shí)是我們工作最忙的一年，忙的我頭發(fā)都快要掉光了

不少項(xiàng)目都會(huì)主動(dòng)找到我們一起做內(nèi)容共創(chuàng)

本質(zhì)上就是想趁著行業(yè)轉(zhuǎn)型的時(shí)候能夠真正樹(shù)立起自己做高端以及做改善的標(biāo)簽

因?yàn)楫?dāng)下這兩塊的整體市場(chǎng)雖然不好，但是供給側(cè)的供應(yīng)量更加稀缺

能夠引起用戶共鳴的就能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)和速度的兼得

05

所以其實(shí)任何一個(gè)時(shí)代都是如此

很多人悲觀其實(shí)也是另一些人樂(lè)觀的開(kāi)始

如果我們站在上帝視角再來(lái)看待當(dāng)下種種，不知道各位有什么感受

對(duì)于這個(gè)賽道當(dāng)下推動(dòng)的真正力量到底是什么

本質(zhì)上還是信任

這也是為什么當(dāng)下每個(gè)品牌都要珍惜羽毛的原因

因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)本身能夠談得上好買(mǎi)賣的都不是一槍頭生意，都不能靠簡(jiǎn)單的營(yíng)銷展示就能夠解決問(wèn)題的

哪怕包括房地產(chǎn)營(yíng)銷

如果有維權(quán)有負(fù)面纏身你現(xiàn)在想要對(duì)外說(shuō)自己會(huì)做高端其實(shí)是沒(méi)人會(huì)相信你的

能夠真正做下去就是基于過(guò)去從業(yè)周期里的信任感

但是話又說(shuō)回來(lái)

如果整體周期內(nèi)自己的品牌口碑能夠得到維護(hù)，在當(dāng)下也就有了轉(zhuǎn)型發(fā)力做更多品類的可能性

太陽(yáng)底下無(wú)新鮮事

房地產(chǎn)哪還有什么新道理可以分享，無(wú)非就這么點(diǎn)事，對(duì)于客戶現(xiàn)在來(lái)說(shuō)也是如此

房子賣不掉，本質(zhì)上和其他無(wú)關(guān)，就是現(xiàn)在供應(yīng)的房子大家不需要

租賃有人規(guī)模做出來(lái)了，裝修有人規(guī)模做出來(lái)了，就是因?yàn)樵谶@里得到更好的服務(wù)和體驗(yàn)

僅此而已

咱們這行這些年已經(jīng)走了不少?gòu)臉I(yè)者了，留下的都是幸存者，而當(dāng)下的幸存者在重新審視這個(gè)行業(yè)，除了想想到底要吃什么紅利之外

或者還需要想想怎么吃以及靠什么吃

最好的方法

當(dāng)然是靠本事吃

以上為正文，來(lái)自真叫盧俊