城市更新行動 | 泰安市中心城區城市更新專項規劃

導 讀

2025年7月中央城市工作會議召開，明確了我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。泰安是國家歷史文化名城、中國優秀旅游城市、中國人居環境獎城市，近年來正經歷從增量開發向存量提質轉變。為貫徹落實國家和省級戰略要求，推動城市發展方式轉型，泰安市將城市更新作為高質量發展的重要抓手，委托我院組織編制《泰安市中心城區城市更新專項規劃》，積極探索特色資源型城市更新路徑。

規劃思路

泰安位于山東省中部，坐落于世界自然與文化遺產泰山腳下，具有得天獨厚的自然環境和地理區位優勢。泰安市積極開展城市更新行動，十四五以來聚焦工作機制搭建、項目實施推進、頂層系統謀劃三個方面，深入探索并取得一定的成效。然而城市發展面臨挑戰：

城市發展階段轉變，土地出讓規模大幅下降，人口負增長，老城中心衰落，從人口、土地、空間上看全面進入存量提質階段。

泰安有著國家級歷史文化名城、中國優秀旅游城市、中國人居環境獎城市等金名片，城區范圍除了岱廟外沒有其他文化地標，缺少文化傳承空間；游客知山不知城，進山不進城，旅游服務能級待提升；老城區設施補短板任務重，低效空間集聚。并且項目實施碎片化，低效空間集聚，財政保障乏力，規劃政策缺位，傳統城市更新模式難以為繼，亟待轉型升級破局。

在此背景下，泰安市組織編制中心城區城市更新專項規劃。規劃立足特色資源型城市發展需求，搭建以實施為導向的城市更新綜合治理平臺，發揮三大核心職能：

• 一是戰略引領。聚焦泰安的發展瓶頸，制定轉型升級路徑，推動城市功能重構與價值提升；

• 二是實施引導。重點解決存量資產大量閑置問題，系統激活存量資源，建立系統性實施支撐體系；

• 三是頂層設計。完善城市更新工作頂層架構，探索因地制宜地規劃實施推動模式。

內容與特色

（1）重構城市特色功能價值

一是系統挖掘城區隱形文化資產。在大遺產視角下重新梳理城市歷史文化脈絡，挖掘出7大類歷史文化空間，其中78%為非文物保護單位或歷史建筑。評估篩查出具有保護利用價值的文化空間，搭建面向多尺度的“文化點—文化線路—文化片區”的保護利用框架。

圖1 不同尺度的“文化點—文化線路—文化片區”的保護利用框架

二是轉變城市空間結構。從增量時期的“開發新軸線、重點建新城”到 “中軸復興、圈層帶動”，確立存量空間更新主導下的“擁山發展”新格局。

圖2 泰安市中心城區更新結構圖

三是系統開展功能重構與業態品質升級。以老城復興、文旅賦能、擴大內需為切入點，促進資源整合利用、部門協同治理，形成“山城聯動”的綜合文旅品牌價值，為老城發展注入空間注入動力、活力?；趦r值提升邏輯，開展重點地塊“總體+要素”的城市設計引導

四是定制價值實現創新機制。圍繞文化資源活化利用、老舊廠區更新、低效用地再開發、片區統籌更新，針對性提出政策、實施模式等保障機制，推動功能轉化與價值提升。

（2）系統激活城市低效空間

一是系統化建立更新資源庫。根據泰安城市特征，確定“一有一缺”的更新資源分類識別指標體系，摸清城市更新底盤。

二是多維開展更新潛力評估。結合主觀需求與客觀評價，建立更新資源“量化評價+空間定位+權責溯源”的多維評估體系，研判更新工作急難。

圖3 更新潛力評估路線圖

三是明確更新實施路徑。全覆蓋式更新項目策劃，謀劃出61類、500余個具有可實施性的更新項目。制定適配泰安不同類型更新項目的實施模式指引、項目實施階段“全生命周期”的制度保障體系，建立案例庫，支持政府高效推動項目。

（3）規劃實施頂層推動模式

一是建立更新實施引導體系。確定重點區域指引—更新片區指引—更新項目指引的三級體系。重點區域指引明確區域提升目標、指引更新方向，引導資源高效盤活利用。更新片區指引，項目謀劃上確定“肥瘦打捆”模式，一本賬統籌，輔助資金申請，規劃編制過程中協助靈山片區城中村更新項目獲得9個億貸款，片區更新圖則成為本地更新貸款申請要件。項目層面，搭建“易使用” 項目儲備庫，引入溯源機制，實現更新項目的持續轉化。

圖4 更新實施引導體系

二是確立全過程的工作協同機制。在前期調研階段，將多方主體需求前置，建立“政府引導、平臺運作、市場參與”的協同實施體系，開展信息共享、項目可行性研究，開放決策環節。規劃編制階段，多部門協同編制、審核、謀劃項目，多次征求29個100多條相關部門意見，引導管理部門、產權單位、社會資本主動利用更新資源庫謀劃更新項目。規劃成果完成階段，由市政府印發，面向社會各界進行發布宣介，充分發揮招商作用。

三是形成多層級的規劃實施路徑。總體規劃層面實現更新專規以國土空間規劃專項規劃的法定成果予以批復；詳細規劃層面編制國土空間銜接專篇，更新專項規劃從4個層次創造和控規靈活銜接的接口，提出控規必要調整內容，剛彈結合落實更新規劃；項目實施層面，常態化輔助項目選址，有效推進項目落地。

圖5更新專項規劃成果納入國土空間規劃應用的路徑

實施進展與成效

（1）持續開展城市更新，貫通更新實施全鏈條

在城市更新專項規劃的引領下，泰安市系統推進片區更新、基礎設施更新等專項更新，持續謀劃并實施一系列城市更新項目。引入各類實施主體參與更新，成功申報多項資金，打通了從市級層面到更新片區、更新項目及專項領域的城市更新全鏈條實施路徑。

（2）推動片區統籌更新，實現工作方式轉型

推動老城文旅客廳、蒿里山片區、南關片區、御碑樓片區等片區綜合更新項目，撬動社會資本投資，鏈接城市更新專項資金補助。2024年，泰山區政府建立城市更新工作領導小組統籌、屬地政府負責、工作專班推進的片區更新工作機制。在更新規劃帶動引導下，各行業主管部門形成更新資源管理、更新項目儲備和實施管理的閉環工作路徑。

（3）存量空間更新帶動，城市文旅品牌重塑

優先推動了一批對于城市文旅品牌塑造、城市空間品質提升具有關鍵影響力、“小而美”的更新實施項目落地。改造津浦鐵路泰安博物館、盤活閑置樓宇，補充泰安特色文化、體育、商業設施短板。提升關鍵區域的公共空間，打造紅門里、?河夜經濟文化休閑街區、泰山夢幻森林等一系列特色文旅項目。

圖6泰安更新項目案例

通過一系列卓有成效的更新舉措，泰安市文旅影響力和吸引力顯著提升。2025年泰安成功獲評“中國最具魅力文化旅游城市”和“中國文旅融合高質量發展示范城市”兩項榮譽。泰安這座泰山腳下的歷史文化名城正煥發新生，城市更新推動城市發展方式深刻轉變，為城市高質量發展注入強勁動力。

項目工作團隊

承擔部門：城市更新與治理規劃二所

協作部門：國際城市治理與規劃所、更新與治理分院本部城市設計室

項目地點：山東省泰安市

項目規模：164平方公里

完成時間：2024年7月

項目編制組織單位：泰安市住房和城鄉建設局

部門簡介

城市更新與治理分院是清華同衡本部七大分院之一，是“同衡智庫”和“城市治理”領域的核心支撐部門，業務涵蓋智庫支持、政策研究、國土空間規劃、城市體檢及城市更新、人文及創意城市等。城市更新與治理規劃二所是分院核心項目部所之一，業務在分院“治理+”基礎上，形成國土空間規劃和城市更新兩大板塊，可提供“總體規劃-詳細規劃-實施評估”及“城市體檢-城市更新-實施咨詢”的全流程服務。二所以專業力量響應政企真實需求，為不同城市與項目量身定制規劃方案，積極發揮服務國家、服務社會的社會職責擔當。

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編輯/排版｜王淑蕓

封面圖/頭圖｜圖蟲網

供稿｜清華同衡 城市更新與治理分院 城市更新與治理規劃二所