2025年物業(yè)費迎來降價潮！如何看待這一現象？

過去的2025年，可以說是國內住宅小區(qū)的物業(yè)費改革元年。 全國多個小區(qū)的物業(yè)費迎來大跳水，據說調查顯示物業(yè)費最高降幅達到 56% ，直接腰斬。而物業(yè)費的這次大范圍調整，在樓市下行，不動產資產估值下跌，市場情緒低迷的大環(huán)境下，一定程度上緩和了物業(yè)公司和業(yè)主的產生的對立情緒。

我自己有一套房是樓盤，下半年物業(yè)費從3.5降低到了2.6，差不多砍了1/3。

降價的原因，對于我所在的城市重慶來說，主要還是因為政策的出臺。

根據最近出臺的《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024年版）》，物業(yè)費的收費標準的登記劃分是根據《重慶市住宅物業(yè)服務等級標準》來劃分的。

也就是說按照官方的收費標準，物業(yè)費的最高定價是1.9元/㎡，如果要突破這個限價，就得提供超過四級服務標準的服務，并且不能擅自提價，必須通過政府相關部門的審核后，才能實施收費。

這個標準出臺后，重慶眾多小區(qū)的業(yè)主就展開了轟轟烈烈和物業(yè)“斗爭”的運動，其目的還是想把物業(yè)費打下來。

當然，本著一分錢一分貨的原則，多少物業(yè)費，物業(yè)也就提供多少的服務，前面提到的4個收費標準，自然也對應了不同程度的服務。

以我在09年購買的一套某央企商品房為例，其物業(yè)費是1.8元/㎡，這個收費標準從接房到現在，經過了15年也沒有變過。雖然物業(yè)費沒有變化，但物業(yè)提供的服務也是逐年下降的，接房入住的前幾年，物業(yè)的保安和保潔人員的都是年富力壯的年輕人，漸漸這些人變成了中老年人，甚至輕微殘障人士……

所以物業(yè)公司也是兵來將擋，水來土掩，既然降低物業(yè)費，那么咱們先立字據，服務降檔了就不要埋怨物業(yè)。所以，重慶的一些小區(qū)，召開業(yè)主大會，重新簽訂物業(yè)服務合同，并引入“彈性定價”模式，將物業(yè)服務選擇和定價權交給業(yè)主，也算是一種責任的規(guī)避。

除了物業(yè)費打折，部分城市對于尚未裝修入住的空置房的物業(yè)費，也進行了打折處理。畢竟按照常識，尚未入住的業(yè)主，也確實沒有享受到物業(yè)提供的大部分服務。

比如，從2025年2月1日起，鎮(zhèn)江市區(qū)住宅連續(xù)空置6個月以上的，物業(yè)費最多交70%。2024年6月，甘肅省蘭州新區(qū)推出12條房地產新政，其中提到，對連續(xù)未入住6個月以上的空置住宅，由業(yè)主或使用人書面申請，其物業(yè)費按收費標準的50%收取。

說實話站在企業(yè)的角度，目前大的房地產集團旗下還能夠提供一點正向的現金流的子公司就是物業(yè)公司了。當年，房地產企業(yè)為了在資本市場上市融資，不少是把物業(yè)公司剝離出來單獨上市的，尤其是在A股對地產公司上市嚴控后，不少地產把旗下的物業(yè)剝離到H股上市。其原因就是物業(yè)公司的財務報表好看。甚至物業(yè)費也做成ABS進行融資。后來，當房地產下行，資不抵債，房企開始償還貸款的時候，變賣旗下的優(yōu)質資產就有物業(yè)公司。

最后，回到我所在的自己公司的小區(qū)，物業(yè)費由3.5降低到了2.6，至少在公司層面，首先得策略就是降本增效，人員優(yōu)化，比如降低門崗的數量，一些有人值守的次要入口，變成無人值守刷卡進出。

但是說實話，以我自己的經驗看，一旦小區(qū)陷入了這種螺旋向下的模式——降低的物業(yè)費-更少的服務-業(yè)主不滿意-矛盾再次激化-再次降低物業(yè)費-物業(yè)撤場，不管結局是更換物業(yè)，還是小區(qū)業(yè)委會自治，其居住體驗大多數情況下，是不如原交付初期的體驗的。而目前能夠解決這個螺旋向下的方法，也只有有財力的居民，選擇出售離開，置換到更新或者物業(yè)費更高的小區(qū)居住。