謝逸楓：重磅！房地產(chǎn)免增值稅政策大招來了，買房必看！

文/謝逸楓

重磅！新一輪房地產(chǎn)新利好，來了。

十五五即將開局之際，2026年著力穩(wěn)樓市的基調(diào)之后，新一輪房地產(chǎn)新利好不斷。12月24日北京率先出手，放松了針對(duì)非戶籍、多子女家庭購(gòu)房限購(gòu)門檻。

12月30日，財(cái)政、稅務(wù)兩部門宣布了個(gè)人住房對(duì)外降免增值稅的新政。毫無疑問，預(yù)計(jì)上海、深圳很快會(huì)有優(yōu)化住房限購(gòu)的樓市新政公布。

2025年12月30日，財(cái)政、稅務(wù)兩部門發(fā)布了房地產(chǎn)新利好，個(gè)人住房對(duì)外降免增值稅，堪稱2026年房地產(chǎn)大招提前打響，這就是所謂的財(cái)政靠前發(fā)力。

根據(jù)公告的原文來看，個(gè)人（不含個(gè)體工商戶中的一般納稅人）將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅。

個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。本公告自2026年1月1日起施行2026年1月1日前，尚未申報(bào)繳納的，可以享受降免增值稅的政策。

2月30日的降免增值稅新政最大的變化，一是降。將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的5%增值稅率下降至3%，實(shí)際上僅僅是下降了2%，但對(duì)業(yè)主是利好的。

例如以一線城市的一套售價(jià)100萬元，持有未滿2年的住房對(duì)外銷售為例，新政前需繳5萬元增值稅，新政下降2萬元后僅需3萬元，售房者直接減負(fù)40%。

過去一線城市滿2年的144平以上大戶型（非普通住宅），若原價(jià)500萬元、售價(jià)800萬元，需繳納 15 萬元差額增值稅。對(duì)業(yè)主來講，這個(gè)減負(fù)效果是顯著的。

二是免。個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。對(duì)比此前政策，北上廣深四市對(duì) “滿 2 年非普通住宅” 征收的差額增值稅被徹底取消。

意味著全國(guó)范圍內(nèi)所有滿 2年個(gè)人住房對(duì)外銷售均享受免增值稅待遇，大戶型次新房流通障礙被清除，所謂的賣舊買新，加快市場(chǎng)的新房、二手房之間的流通。

三是統(tǒng)。徹底廢除2016年以來北上廣深與其他地區(qū)差異化執(zhí)行的規(guī)則，全國(guó)執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，部分城市因 普通 住宅/ 非普通住宅”劃分導(dǎo)致的政策模糊性被消除。

2023年全國(guó)二手房市場(chǎng)成交套數(shù)約596萬套，面積約5.7億平方米，成交金額約7.1萬億元，成交面積和成交金額比2022年分別增長(zhǎng)44%和30%。

全國(guó)二手房交易量（面積）占全部房屋交易量的比重達(dá)到了37.1%，交易額占比為40.3%。按1.7%來算，中介傭金是1207億元，中介從業(yè)人員大約是186萬人。

目前全國(guó)二手房市場(chǎng)的掛牌房/未掛牌中未滿2年二手房占市場(chǎng)超過5%-10%，由于增值稅較高，賣房、換房的時(shí)候，往往要等2年期滿才會(huì)考慮交易。

此次稅收新政最大意義，在于不僅是“降低 2%稅費(fèi)”，在于精準(zhǔn)瞄準(zhǔn)存量房流通不暢，改善需求難釋放的市場(chǎng)核心堵點(diǎn)，加快二手房、新房市場(chǎng)流通。

一是有利于促進(jìn)二手房市場(chǎng)的交易、以舊換新，置換新房。二是有利于交易成本下降，讓業(yè)主增強(qiáng)買新房的購(gòu)買力。三是更加全面釋放改善需求。

四是核心城市、核心區(qū)域的次新房迎來熱銷，有利于房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)，概率會(huì)顯著提升。五是打通 市場(chǎng)“循環(huán)堵點(diǎn)” ，促進(jìn)“一二手房聯(lián)動(dòng)”，形成良性循環(huán)。

六是有利于新房去庫(kù)存加快，修復(fù)市場(chǎng)供需關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)為房企加快銷售，促進(jìn)銷售回款，以及現(xiàn)金流改善，都是非常重要的。

七是對(duì)樓市總體來說，是重大利好，特別是對(duì)于新房市場(chǎng)，會(huì)有更多業(yè)主賣掉原來二手房，置換新規(guī)下的好房子（第四代住宅）和面積更大的高品質(zhì)住宅。

預(yù)計(jì)未來個(gè)人住房對(duì)外銷售的增值稅、附加稅、個(gè)人所得稅和住房交易的契稅繼續(xù)減免稅收，政策為穩(wěn)定樓市持續(xù)發(fā)力，打通存量房流通，全面釋放改善需求。

2025年12月30日，同時(shí)發(fā)布了促消費(fèi)、振興消費(fèi)的大招，發(fā)改委、財(cái)政兩部門公布了2026年的大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新政策。

包括購(gòu)買汽車補(bǔ)貼12%（最高不超過2萬元）-10%（最高不超過1.5萬元）/8%（最高不超過1.5萬元）-6%（最高不超過1.3萬元）。另外是購(gòu)買家電。

包括冰箱、洗衣機(jī)、電視、空調(diào)、電腦、熱水器補(bǔ)貼15%，不超過1500元；購(gòu)買電子產(chǎn)品（手機(jī)、平板、智能手表手環(huán)、智能眼鏡）補(bǔ)貼15%，不超過500元。