房票救得了庫存，但救不了房價(jià)

我是紫沐，這是我第479篇日記。

時(shí)代變了。

以前，是漲價(jià)去庫存。

現(xiàn)在，是房票去庫存。

截至12月初，廣州全市通過房票認(rèn)購房源約5500套，直接消化存量商品房792套。

細(xì)化到各區(qū)，最猛的是黃埔。

今年房票認(rèn)購量超6000套，單是南崗街單月簽約金額就超11億。

而上星期才發(fā)放首批房票的番禺，首批5600萬元房票也實(shí)現(xiàn)了閉環(huán)使用。

后續(xù)化龍舊改預(yù)計(jì)將發(fā)放3億元房票，繼續(xù)給商品房去庫存。

平心而論，房票這招確實(shí)高。

不需要印鈔，不用擔(dān)心村民拿錢存銀行，能保證資金回流房地產(chǎn)，完成去庫存的閉環(huán)。

用無法給財(cái)政做貢獻(xiàn)的村屋，置換開發(fā)商手里積壓的新房庫存。

既拯救了開發(fā)商的現(xiàn)金流，又穩(wěn)住了土拍預(yù)期，一舉兩得。

但房票救得了庫存，救得了房價(jià)嗎？

或者說得更現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，房票真的能去庫存嗎？

看數(shù)據(jù)，24年廣州新房成交7萬套，二手成交超10萬套。

而25年前11月，廣州新房成交5.7萬套，二手成交9.3萬套。

考慮到這個(gè)月行情偏冷，一二手成交能持平去年，就已經(jīng)超預(yù)期了。

但庫存數(shù)據(jù)呢？

24年底，廣州二手掛牌數(shù)約15.6萬套，全市去庫存周期為16個(gè)月。

25年底，廣州二手掛牌數(shù)約15.4萬套，全市去庫存周期為24個(gè)月。

房票的力量，在無盡的拋盤、新房、土拍面前，有點(diǎn)不太夠看。

都知道去庫存的重要性，都知道在庫存問題解決之前，傳統(tǒng)工具很難奏效。

但真想去庫存，談何容易，如何平衡供應(yīng)和財(cái)政，就是大難題。

所以真相就是，今年房價(jià)依然是跌的。

新房這邊，不管海報(bào)有多紅，都在以價(jià)換量。

二手更慘，由于村民都拿著房票買新房，進(jìn)一步擠壓了原本屬于二手房的購買力。

沒有配套優(yōu)勢的房子，不割肉根本沒人看，只有降價(jià)才有流動性。

所以房票去庫存，其實(shí)是帶血的。

就算救得了庫存，也救不了房價(jià)。

明年樓市最好的成績，就是止跌回穩(wěn)，別想有大行情。

各種工具和利好會繼續(xù)出，防止樓市發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

但也不會讓樓市出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，供需不允許，經(jīng)濟(jì)也不允許。

至于很多人關(guān)心的，哪些區(qū)域會最先回暖。

按以前的標(biāo)準(zhǔn)，那肯定是核心區(qū)。

但現(xiàn)在觀念變了，一些基礎(chǔ)配套不夠完善的板塊，比如天河牛奶廠，企穩(wěn)速度還真比不過荔灣廣鋼。

在大家買房都回歸自住，更看重通勤、學(xué)位和配套的當(dāng)下，學(xué)鐵商成熟的地方，房價(jià)更有支撐力。

至于要不要出手，還是那個(gè)觀點(diǎn)，看你買房目的是什么。

剛需自住，改善換房，依然是好時(shí)機(jī)。

雖說明年趨勢很難有大的回暖，但自住房短則住5年，長則住10年。

5-10年的時(shí)間，足夠經(jīng)濟(jì)和就業(yè)重回正軌。

只要樓市能拿回正常的抗通脹能力，這筆經(jīng)濟(jì)賬就算得過，還能獲得生活品質(zhì)和配套上的提升。

但如果是想投資賺錢，建議三思。

低利率也是有成本的，在經(jīng)濟(jì)和供需有明顯改善之前，不建議玩值博率這么低的博弈。

買房暴富的時(shí)代早就結(jié)束了，少喝點(diǎn)雞湯，少聽點(diǎn)忽悠。

樓市依然寄托著萬家燈火，但已經(jīng)不再有黃金萬兩。