深圳豪宅不夠貴，具象化

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

如果按照現在的市場，過去深圳的豪宅都算是白菜價了。

未來可能3000都不算是豪宅的門檻價，得要5000萬才算。

再次超越

終于，又一個位于深圳南山后海板塊的豪宅產品開始預售了。

但開出來的價格，著實讓人大吃一驚。

相比預期的價格貴了非常多，前陣子的吹風價約15 - 25萬/㎡。

這就意味著，深圳史上最貴單價新房誕生。

如果說前陣子不斷刷屏的后海澐璽花園已經很貴，那么在中信信悅灣面前，就顯得多少有些無力了。

12月22日，位于深圳市南山中心路一側的中信信悅灣（備案名：元灣府）獲批預售，156套302~658平大戶型，備案均價約24.44萬元/㎡，單價區間約17.66萬—38萬/平，總價區間約5326萬～2億5002萬。

其中，302平戶型備案單價約17.66萬—26.6萬/㎡，總價約5327萬—8051萬，套均總價約6900萬；

370平備案單價約21.44萬—31.07萬/㎡，總價約7920萬—1.15億，套均總價約9726萬；

兩套頂復戶型，519㎡單價約36萬/㎡，總價約1.87億，658㎡單價約38萬/㎡，總價約2.5億。

這個價格幾乎直接秒殺深圳其他同類高層豪宅。

要知道中信信悅灣住宅部分最高51層，最低43層。

而同為超高層住宅，后海澐璽花園、新世界香蜜四季家園，中洲灣迎海（大戶型），深圳中心·天元，深業世紀山谷，中海深灣玖序，招商璽家園等豪宅，有的不僅比中信信悅灣住宅總層數低，還都沒有中信信悅灣貴。

后海澐璽花園209~1149平戶型備案均價約16.88萬/平，單價區間約14.5萬—35萬/平；

深圳中心·天元314~660平戶型備案均價約11.55萬/平，單價區間約9萬—13.04萬/平；

深業世紀山谷231~1080平戶型備案均價約11.62萬/平，單價區間約7.6萬—14萬/平；

中海深灣玖序1棟A座329~550平戶型備案均價約13.78萬/平，單價區間約約10.6萬—19.98萬/㎡（毛坯）；

招商璽家園123~424平戶型，備案均價約11.23萬/平，單價區間約10萬—16.3萬/平。

這就顯得過去限價背景下的深圳豪宅很白菜價了。

即使是與最近入市的后海澐璽花園1078㎡天花板價格相比，也貴了約3萬/平。

另外，還值得注意的是，中信信悅灣，雖然采用建筑設計新規規劃的戶型，但備案平臺顯示的得房率與深圳過去同類豪宅產品的得房率相差并不明顯。

中信信悅灣備案平臺顯示得房約77%，這就意味著，項目的套內均價已經到約31.74萬/平。

而2019年入市的深圳福田香蜜湖板塊的深業中城，備案平臺顯示得房率約82%，2022年入市的深圳福田中心的中心天元，備案平臺顯示得房率約77%，2024年入市的深圳南山紅樹灣板塊的中海深灣玖序（1棟A）備案平臺顯示得房率約78%。

可以看出，這個產品上開發商是鉚足了勁，要做深圳新豪宅的top1。

這樣的價格數字，相信不僅會是深圳新房接下來錨定的標桿，也將會在很長一段時間內引領深圳豪宅的價格。

很大概率，后續深超總T207-0068宗地以及其他核心用地的住宅也會跟上。

頂豪邏輯

不用多說，中信信悅灣蛇口這個地段，加上一線海景和全大平層設計，明顯瞄準的頂豪客群。

據了解，窗墻比達到1:7，270°景觀陽臺、客廳轉角無柱，以及室內最高約3.6m的設計，最大限度展示景觀面。

這樣的產品，開盤結果將會是深圳豪宅最大的一次考驗。

并且超高定價對深圳樓市將產生深遠影響。

這不僅影響后續深圳的頂豪定價，也將深圳的頂豪產品直接拉到20萬+/平的水平上。

未來“20萬+/㎡” 有可能會成為深圳灣頂豪 “標配”。

其次，銷售終端的成交結果，代表深圳豪宅市場的溫度以及需求。

若賣得好，對市場和開發商信心，有一定的強化作用，畢竟中信信悅灣還有住宅樓棟未推售。

若賣得不好，對市場而言，不僅反映的是市場不買賬，更反映的是深圳市場對富豪們，甚至香港高端購買力的吸引程度。

當初，位于太子灣油輪母港附近的招商璽家園就因為地理位置優勢，吸引了不少香港的客戶群體。

以項目的所在位置來看，直線一公里范圍內就是深圳灣口岸，與香港的接壤距離非常便利，一定程度上也，也總有香港的地緣客群。

對這些地緣客群的吸引力，間接反映出頂豪群體的消費信心。

當年位于深圳蛇口的雙璽三期時光道開盤，作為蛇口片區頂級的一線臨海豪宅，就是市場高度認可，于是誕生了“5000萬蹲”的樓市神話。

這個項目2018年開盤，推出167套205-425平大戶型，備案均價約12.4萬元/㎡，單價區間約 8.17-15.42 萬 /㎡，開盤當天500萬認籌金，凍資900名，近33億認籌金。

而當時市場上很多人表示看不懂，為何一個項目能讓當時的土豪們趨之若鶩。

真正的原因是當年有人打新雙璽三期時光道，投資直接轉手就大賺到大幾百萬。

后來這個項目一路狂歌，成交高峰以27萬/平左右定格在2023年。

所以，單從滿足自住需求的角度看，是很難解釋這種價格的房子的。

這就更不用說起步總價就已經是5000萬+/套的住宅。

所以，這樣的一個項目，反映的不僅是頂豪市場韌性程度，也是深圳樓市歷史進程的一次轉折。

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