資產評估價被指明顯偏低引爭議，涉事機構兩度被列入經營異常名錄

這家評估機構評估過程中遺漏了我名下公司的多項重大資產。”近日，德輝（香港）投資發展有限公司（下稱“德輝公司”）負責人袁先生向深圳商報·讀創客戶端反映，其因一宗6000萬元債務糾紛，被法院強制執行名下一企業51%的股權，但該股權被評估價僅為876.65萬元，與實際資產嚴重不符，且該評估機構今年兩度被列入異常經營名單。他已向多部門反映并提出暫停拍賣及執行異議，但未果。12月20日，其股權即將迎來第三次司法拍賣。

評估價被指遠低于實際資產價值

記者梳理相關材料發現，上述拍賣源于一宗民間借貸案件。據袁先生介紹，早年其控制的相關主體與出借方簽訂借款合同，借款金額為6000萬元，合同中對借款期限、利息及違約責任作出明確約定。后因其借款未能按期清償，引發訴訟。

袁先生敗訴后，案件依照程序進入執行階段。根據判決書，廣東華易機械有限公司通過合法途徑受讓了上述6000萬元債權，成為新的申請執行人，并向法院申請強制執行拍賣袁先生名下一企業鷗富實業（深圳）有限公司（下稱“歐富公司”）51%的股權。

執行過程中，法院將執行標的鎖定為德輝公司持有的鷗富公司51%股權，并依法委托第三方評估機構深圳市樽信行資產評估土地房地產估價有限公司（下稱“樽信行公司”）對該股權進行價值評估，為后續司法拍賣提供定價依據，用于清償債務。

爭議的核心，集中在股權評估價及后續拍賣環節。

袁先生稱，2025年3月13日，該評估公司出具了深樽信行評報字【2025】第03005號評估報告，報告內容為鷗富實業（深圳）有限公司51%的股東部分權益價值資產評估價（下稱“評估報告”）。根據評估報告，袁先生其名下德輝公司持有的鷗富公司51%的股權評估價約為876.65萬元。

據悉，該股權首次拍賣以613.65萬元起拍價進行公開拍賣，因無人競拍流拍。在二次拍賣過程中，雖出現競買人以8983萬元成交，但隨后因競買人悔拍，交易未能完成。袁先生透露，其該股權將于本月20日進行第三次司法拍賣。

但袁先生代理律師在提交給法院的執行異議書中指出，該評估機構僅依據財務報表賬面值進行評估，未對公司實際控制或享有權益的多項核心資產進行評估，明顯脫離真實價值。

根據異議材料，被認為遺漏的重大資產主要包括：深圳龍崗區又一村酒樓3154.4㎡綜合用地；翠楓豪園二期460個地下停車位；布吉大靚村、石龍村征地項目（約18.9萬㎡商住用地）；布吉水徑石場整治項目，已認可補償款；持有深圳市鷗富創展投資有限公司10%股權，對應權益一棟酒樓及16間商鋪（建筑面積6491.08㎡）。

袁先生稱，上述資產若被納入評估范圍，涉案51%股權的實際價值將遠高于評估報告的金額。他表示，毆富實業涉及多處不動產、配套物業及潛在開發權益，按照市場測算，其51%股權的合理保守市值應在10億元以上。

值得注意的是，圍繞評估爭議，深圳市資產評估協會亦曾介入。2025年6月，深圳市資產評估協會曾對該評估報告出具評審函，建議暫緩涉案股權拍賣，并對評估報告進行重新評估或補充評估，以避免評估結論失真。但該建議未被采納，拍賣程序仍按原評估結果繼續推進第三次拍賣。

“我們并非拒絕還款，也有足夠的資產被執行，而是希望在一個更加完整、客觀的評估基礎上執行，評估報告應該客觀合理，保護我的合法權益。“袁先生強調，如果成功拍賣，他經營長達三十年的民營企業或將陷入困境，甚至倒閉。

袁先生表示，他已多次向執行機關提交執行異議并請求重新評估申請，但目前未獲得實質性回應。袁先生同時向深圳市財政局舉報了樽信行公司涉嫌"違法評估，虛假出具證明文件的行為"的材料，反映評估機構可能存在的資質不足及程序違規等問題，目前案件已獲受理。

記者就袁先生反映的“評估企業資質存疑及評估價與實際資產‘嚴重不符’”等情況聯系深圳中院有關部門，截至發稿，深圳中院有關部門尚未就評估機構資質及評估價異議等情況進行回應。

一名從事資產評估的業內人士向記者表示，司法執行中，法院通常通過已備案的評估機構資源庫，以隨機抽取等方式遴選評估機構，程序上強調中立與規范。若當事人對評估結果存在異議，仍可依法主張救濟權利。

該人士指出，當事人可向評估機構所在地的行業主管部門或行業協會，如房協、土協、主管財政部門反映情況，要求重新給予評估，并可申請專家鑒定，必要時再請第三方評估機構再次評估。

此外，評估報告除結論部分外，還包括技術報告，重點在評估方法、參數選取及可比案例是否合理。若存在方法失當或重大資產遺漏，當事人可據此依法維護自身合法權益。

評估機構今年兩度被列入經營異常名錄

本案涉及的評估機構為深圳市樽信行資產評估土地房地產估價有限公司。天眼查信息顯示，該公司成立于2015年，注冊資本3萬元，企業綜合評分47分。

公開監管信息顯示：2025年3月24日，該公司因未按期公示年度報告，被深圳市市場監督管理局福田監管局列入經營異常名錄；2025年7月29日，又因“無法通過登記的住所或經營場所取得聯系”，再次被列入經營異常名錄。

記者就評估資質、方法，評估過程是否遺漏重大資產等情況致電該公司核實，但該公司公開聯系方式顯示空號狀態，截至發稿，未能取得有效回應。

律師：評估若遺漏重大資產可能影響執行公正

就本案爭議，北京市京師（深圳）律師事務所律師朱炳佳在接受記者采訪時表示，在司法執行中，評估報告是拍賣定價的重要基礎。朱律師指出，若評估過程中存在明顯資產遺漏，可能對執行結果的公平性產生實質影響。根據相關法律規定，被執行人有權就評估程序、評估方法及評估結論依法提出執行異議。

“執行機關在推進執行效率的同時，應兼顧程序正當性。”朱律師表示，若異議涉及評估范圍是否完整、評估依據是否充分，有必要進行實質審查，以避免執行結果產生不可逆的爭議后果。他同時建議，相關各方應通過司法程序依法主張權利，在執行階段保持理性溝通，避免矛盾進一步激化。

深圳商報·讀創客戶端記者 黃磊