時(shí)隔10年現(xiàn)身上海土拍市場！黃光裕妹夫欲再戰(zhàn)上海灘

時(shí)隔十年，曾被譽(yù)為地產(chǎn)界黑馬的民營房企-東亞新華再度出現(xiàn)在上海土拍市場，其背后的掌舵人張志銘，或許正在謀劃“再戰(zhàn)上海灘”的宏偉藍(lán)圖。

東亞新華時(shí)隔十年再現(xiàn)身上海土拍

背后掌舵人是黃光裕妹夫

圖片由AI生成

10月20日下午，上海2025年第八批次集中土拍圓滿收官。本次土拍推出的6宗優(yōu)質(zhì)地塊分布于徐匯、靜安、楊浦、寶山、松江五區(qū)，總起始價(jià)約184.9億元。所有地塊順利成交，總成交額達(dá)198.7億元。

本次土拍競爭最激烈的地塊，非楊浦濱江地塊莫屬：歷經(jīng)多輪競價(jià)，保利置業(yè)從中國鐵建、北京建工與東亞新華聯(lián)合體、越秀與上海城投聯(lián)合體等多家房企中脫穎而出，最終以26.16億元成功摘地，溢價(jià)率14.69%，成交樓面價(jià)約6.996萬元／平方米。

楊浦東外灘 N090602 單元 D1-7 地塊

該地塊鄰近地鐵12號(hào)線愛國路站，周邊寶龍旭輝廣場、楊浦公園、復(fù)旦大學(xué)附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院等配套完善。地塊體量適中（計(jì)容建面約5萬㎡）、形狀方正，容積率2.3，堪稱“短平快”優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

按成本測算，該地塊保本價(jià)約10-10.5萬/㎡，未來售價(jià)或在11萬/㎡左右。作為楊浦濱江的“老玩家”，保利置業(yè)已在此開發(fā)翡麗甲第、保利瑯譽(yù)等多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，此次補(bǔ)倉將進(jìn)一步鞏固其在該區(qū)域的品牌影響力。

值得注意的是，本次參與楊浦濱江地塊競拍的房企中，出現(xiàn)了一位“老熟人”：東亞新華時(shí)隔十年再度出現(xiàn)在上海土拍市場，令人頗感意外。

東亞新華總部實(shí)景圖

資料顯示，東亞新華2005年成立于北京，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主要投資方向的大型民營企業(yè)集團(tuán)，由北京紅杉世紀(jì)投資全資持有，后者為北京明天投資全資子公司，持股99%的張志銘是國美電器的二號(hào)人物，他是黃光裕的妹夫，也是早期國美開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓荒者。

傳奇商人張志銘

從司機(jī)到地產(chǎn)老板

比起“東亞新華”在地產(chǎn)圈的知名度，創(chuàng)始人張志銘因?yàn)椤扒笆赘稽S光裕妹夫”的頭銜而名氣大了許多。從貼身司機(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)老板，張志銘的逆襲故事頗為勵(lì)志。

東亞新華創(chuàng)始人張志銘

據(jù)了解，張志銘是北京人，工人家庭出身，1993年加入國美時(shí)，他是黃光裕的司機(jī)。僅管張志銘的學(xué)歷不高，僅中專畢業(yè)，但由于他踏實(shí)肯干、業(yè)績突出，很快被黃光裕賞識(shí)，轉(zhuǎn)崗成為業(yè)務(wù)員，并逐步晉升。

在國美期間，張志銘與黃光裕的妹妹黃燕虹相識(shí)，并于1998年步入婚姻殿堂。結(jié)婚后，張志銘被任命為國美電器總經(jīng)理，帶領(lǐng)國美電器迅速發(fā)展并開啟全國擴(kuò)張。國美電器在張志銘的帶領(lǐng)下高歌猛進(jìn)，使他成為了國美二號(hào)人物。

2002年，張志銘離開國美電器，轉(zhuǎn)而負(fù)責(zé)國美的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擔(dān)任北京鵬潤投資有限公司常務(wù)副總裁，并開發(fā)了國美第一城。

2005年，張志銘離開國美體系，成立了明天地產(chǎn)，逐步獨(dú)立發(fā)展。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，張志銘展現(xiàn)了他的商業(yè)才能，他成功開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目，抓住北京房價(jià)上漲的機(jī)遇，用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)營銷模式進(jìn)行樓盤推廣。憑借過硬的運(yùn)營能力，公司業(yè)績蒸蒸日上。

很快張志銘在行業(yè)中占據(jù)一席之地，并積累了巨額財(cái)富，2017年，其以65億元的財(cái)富登上胡潤富豪榜。

東亞新華由張志銘創(chuàng)立于2005年，與明天地產(chǎn)成立于同一年。

得益于穩(wěn)健的經(jīng)營策略，不盲目追求規(guī)模，拒絕前融、高杠桿等潛在風(fēng)險(xiǎn)，東亞新華成為行業(yè)內(nèi)擁有良好資產(chǎn)負(fù)債比及現(xiàn)金流的“少數(shù)派”。

官網(wǎng)顯示，目前，東亞新華旗下包括地產(chǎn)開發(fā)公司、地產(chǎn)運(yùn)營公司、物業(yè)管理公司、能源投資公司等，多元化全產(chǎn)業(yè)互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展，已在全國40個(gè)省市布局，開發(fā)了70余個(gè)精品項(xiàng)目，總開發(fā)面積超過1470萬平方米，投資總額達(dá)630億元。其開發(fā)項(xiàng)目覆蓋北京、上海、廣州、深圳等核心城市，以及京津冀、長三角、大灣區(qū)等重要城市群。

東亞新華的城市分布情況 圖源：公司官網(wǎng)

值得一提的是，作為一家地道的京派房企，東亞新華近幾年鮮少出現(xiàn)在寸土寸金的北京土地市場上。其上一次露面是2022年京城首輪集中供地，東亞新華與中建智地共同競爭房山區(qū)拱辰街道0045地塊。不過彼時(shí)該地塊僅獲得一次報(bào)價(jià)，最終中建智地以底價(jià)8.1億輕松收入囊中，東亞新華并未出價(jià)。

2023年5月，東亞新華作為投資方，與北京建工地產(chǎn)合作，參與了攬星宸項(xiàng)目的開發(fā)，雙方分別持股70%和30%。這次合作也為此后與北京建工的密切合作建立了基礎(chǔ)。

直到今年4月，東亞新華通過與央企?中國金茂合作，出現(xiàn)在久違的北京土拍場上。其與金茂組成聯(lián)合體，參與競拍北京通州八里橋地塊，不過最終招商蛇口用約16.28%溢價(jià)率， 3.12萬元/平方米成交樓面價(jià)拿下了這塊地，總價(jià)27.082億元。

十年之后

再謀上海藍(lán)圖

此次是東亞新華時(shí)隔十年后再度殺回上海土拍市場。

事實(shí)上，東亞新華在上海曾經(jīng)有過一段短暫的“光輝歲月”：2013年-2015年，東亞新華先后拿下上海浦東和崇明的五幅地塊，強(qiáng)勢入駐上海，并躋身當(dāng)年上海拿地規(guī)模TOP3，被稱為上海地產(chǎn)界的“黑馬”。

彼時(shí)，東亞新華在上海的布局策略是圍繞主城區(qū)的外圍尋找“鎮(zhèn)域發(fā)展?jié)摿Α薄６缃瘢渌坪跸Ｍ蛏虾５闹行某菂^(qū)更進(jìn)一步。

此次東亞新華參與競拍的楊浦濱江地塊，雖不在“濱江一線”位置，但確是當(dāng)下上海中心城區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)發(fā)展和集中供地板塊。

目前，東亞新華在上海核心區(qū)域僅有的在建項(xiàng)目——“菊?qǐng)@3號(hào)B地塊”，坐落于浦東陸家嘴北翼的浦東南路商城路西南角。該地塊占地5796平方米，容積率達(dá)5.3，計(jì)容建筑面積30723平方米，地下建筑面積11634平方米，定位為陸家嘴北翼的高端商辦綜合體，集甲級(jí)寫字樓、精品商業(yè)和康養(yǎng)公寓于一體，是東亞新華“康養(yǎng)+商辦”產(chǎn)業(yè)跨界的標(biāo)桿項(xiàng)目，其中商業(yè)建筑高度24米，辦公建筑高度130米（31層）。

菊?qǐng)@3號(hào)B地塊效果圖 圖源：公司官網(wǎng)

盡管竣工時(shí)間預(yù)計(jì)要到2029年5月，但這棟底商+辦公的130米高樓即將封頂，據(jù)傳預(yù)租率已達(dá)45%，還有不少跨國企業(yè)有意入駐。

以陸家嘴明星商辦項(xiàng)目為“引爆點(diǎn)”，東亞新華或許更希望在上海核心板塊塑造優(yōu)質(zhì)住宅標(biāo)桿，形成“雙星閃耀”的態(tài)勢，并以此為契機(jī)“再戰(zhàn)上海灘”。

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