謝逸楓：12.8會議一字未提房地產，釋放出什么信號？

文/謝逸楓

2025年經濟工作會議前，12月8日舉行的一場分析研究 2026 年經濟工作的重要會議，引起房地產、經濟界的強烈關注。會議一字未提“房住不炒”、“房地產稅”、“房地產發(fā)展長效機制”，是預料之內的。

而會議一字不提房地產，卻是預料之外的，作為2025年最高頻率的“房地產發(fā)展新模式”、“好房子建設”、“城市更新”、“現房銷售制度”、“房屋全生命周期安全管理制度”、“房地產風險”，亦一字未提。

12月8日的重要會議，釋放六大信號。分別為2026年總基調是穩(wěn)中求進、提質增效；宏觀政策為財政更加積極（預計政府債16萬億），貨幣適度寬松（分別1-2次的降息、降準）；需求側擴大內需，堅持內需主導，建設強大國內市場。

供給側發(fā)展新質生產力，堅持創(chuàng)新驅動，加緊培育壯大新動能；堅持改革攻堅，增強高質量發(fā)展動力活力；堅持對外開放，推動多領域合作共贏；防風險：堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領域（房地產、地方債務、中小金融機構）風險。

按照十五五建議在第50條內容，在“加強重點領域國家安全能力建設”部分指出，提高防范化解重點領域風險能力，統籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險有序化解，嚴防系統性風險。所以，化解房地產風險是長期的工作。

12月8日的重要會議，肯定了當前經濟表現和高質量發(fā)展路徑，2025年“經濟社會發(fā)展主要目標將順利實現”，經濟運行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進，新質生產力穩(wěn)步發(fā)展。基本面具有韌性的同時，但面臨有效需求不足的矛盾。

會議定調2026年政策基調，強調“實施更加積極有為的宏觀政策，增強政策前瞻性針對性協同性”，“發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應，加大逆周期和跨周期調節(jié)力度”。打好政策“組合拳”，平衡好短期“穩(wěn)增長”與長期“促轉型”之間的關系。

因此，盡管12月8日的會議沒有提到房地產，預計12月經濟工作會議將會提到房地產或房地產相關的內容。“房住不炒”、“房地產稅”、“房地產發(fā)展長效機制”預計依然是一字不提，因為階段性任務完成或時機及條件不成熟。

預計按照12月8日的會議、經濟工作會議、明年3月的會議來看，2026年加大房地產政策的力度、規(guī)模，化解房地產風險（債務、房價下跌、庫存、交房），推動市場止跌回穩(wěn)，依然是主要的目標和政策方向。

財政政策更加積極與集成效應

2026年財政政策包括存量政策、增量政策，一是存量政策。將繼續(xù)推動安排的財政資金加快形成實物工作量。二是增量政策，未來可能新增的財政資源。可能2026年安排的預算赤字、新增地方政府專項債券、超長期特別國債等。

預計2026年財政目標赤字率維持在4%左右，財政赤字規(guī)模將增長至6萬億。預計政府債規(guī)模合計約16萬億。中央財政方面，一般國債發(fā)行5.2萬億元、超長期特別國債預計增加至1.5萬億元、注資特別國債預計發(fā)行0.5萬億元。

地方財政方面，預計新增一般債發(fā)行額度預計為0.8萬億元、新增專項債發(fā)行額度預計擴張至5.0萬億元、用于置換隱性債務的特殊再融資債規(guī)模為2萬億元。此外，預計2026年財政可靈活安排的結存額度為9369億元。

貨幣政策適度寬松與跨周期調節(jié)

2026年貨幣政策適度寬松與跨周期調節(jié)，將延續(xù)“適度寬松”取向，強調“靈活適度”。一是體現于流動性維穩(wěn)，預計資金面延續(xù)均衡平穩(wěn)，資金利率圍繞政策利率上下波動。二是體現于結構性工具發(fā)力。

貨幣政策操作更加注重“精準有效”，支持科技創(chuàng)新、服務消費與養(yǎng)老、支農支小、資本市場等領域。央行更加注重“逆周期”和“跨周期”調節(jié)，總量寬松空間將有所收窄，但不排除有擴大的空間。

除了為實體經濟提供充裕的流動性，降低企業(yè)綜合融資成本，并與積極的財政政策形成協同效應外，需要為中長期發(fā)展預留空間，避免“大水漫灌”，做好跨周期平衡。預計實施1-2次降息，幅度在10-20BP、1-2次降準，幅度在50-80BP。

穩(wěn)增長引擎是擴大內需主導戰(zhàn)略

2026年經濟穩(wěn)增長引擎是擴大內需主導戰(zhàn)略，擴內需政策是“內需主導”的戰(zhàn)略升維會議對擴大內需的部署，進一步上升為統領性的“內需主導”戰(zhàn)略。大力提振消費，居民消費率提高是核心議題。

本次會議將“擴大內需”與“優(yōu)化供給”并列提出，從供需兩側協同發(fā)力，通過“適配性”這一關鍵抓手，解決供需結構性矛盾。毫無疑問，住房需求是國內最大的消費，是連接投資和消費的關鍵點。

中國經濟防止三大風險主線不變

2026年經濟防風險政策，延續(xù)了2024年以來的政策基調。持續(xù)化解與守牢風險的底線。此次會議更加強調“持續(xù)”防范化解風險，這表明對房地產、地方政府債務、中小金融機構三大重點領域風險的處置將是一項常態(tài)化、長期化的工作。

將“穩(wěn)市場”與穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)預期并列，表明資本市場（股市、債市）的穩(wěn)定已成為風險防控全局的關鍵一環(huán)。2025年12月3日，國院再次提出“穩(wěn)樓市”。毫無疑問，穩(wěn)樓市，依然是風險防控的關鍵一環(huán)。

當前及未來一段經濟領域的重點風險主要在房地產、地方政府債務、中小金融機構，房價不穩(wěn)依然是當前房地產形勢的關鍵，房地產問題繼而關聯地方債務和中小金融機構風險，化解上述風險可以從以下方面入手。

一是采取超常規(guī)、系統性的政策組合拳，推動市場盡快實現止跌回穩(wěn)。4萬億城市更新貨幣化安置、4萬億收儲存量商品房和閑置土地。一線城市取消限購政策，下降房貸首付和利率、降低房產稅收、購房貸款貼息、提高個稅退稅標準。

加大對地方政府的財政支持力度，從根源上調控土地供給。高度重視并有效化解房地產企業(yè)的流動性風險，央企國企、城投和資產公司并購和收購、重組險情房企。建立居民房貸彈性處理機制，防范社會風險。暫停3年-5年執(zhí)行三道紅線。

二是對中小銀行等金融機構，要加快機構重組整合力度，提升損失吸收能力。對金融市場，要進一步健全穩(wěn)市機制，發(fā)揮中央匯金的功能， 及時矯正和阻斷市場“羊群效應”，促進實體經濟和金融市場的正向循環(huán)。

三是加快構建同高質量發(fā)展相適應的政府債務管理長效機制，從根本上遏制地方政府債務風險。 當前防范化解債務風險的長效機制尚未形成，地方債務尤其是隱性債務風險仍然不容小覷，原因是多方面的。