萬科漲停引爆地產(chǎn)股：股債雙升背后，房地產(chǎn)迎來破局時刻？

12月10日午后的A股與港股市場，萬科干脆利落的漲停板點燃了整個板塊的熱情——A股萬科封板時成交額突破30億元，H股盤中漲幅一度飆升至18%，更罕見的是其境內(nèi)債券集體暴漲，“23萬科01”漲幅超50%，“22萬科04”漲超42%，多只債券因漲幅過大觸發(fā)臨時停牌。

在萬科的帶動下，地產(chǎn)股迎來久違的集體躁動：A股世聯(lián)行、財信發(fā)展等批量封板，保利發(fā)展、金地集團漲幅超5%；港股內(nèi)房股同樣跟漲，融創(chuàng)中國、正榮地產(chǎn)等漲幅均超8%。

紓困方案浮出水面：中金操盤，深鐵托底，方案已上報中央

市場情緒的逆轉(zhuǎn)，源于一則重磅傳聞——此前流傳的“中金協(xié)助制定萬科紓困方案”。最新信息顯示，由中金公司主導設計的一攬子救助方案已被萬科第一大股東深圳地鐵集團正式采納，經(jīng)深圳市政府評估后，已通過廣東省政府提交至中央政府審議。

這意味著，這場紓困已從企業(yè)行為上升至政企協(xié)同的高度。

方案的核心思路是通過“兩條腿走路”為萬科爭取喘息空間。一方面，由深鐵等國有企業(yè)以市場化價格收購萬科旗下核心商業(yè)項目等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，快速回籠資金；另一方面，協(xié)調(diào)銀行對到期貸款進行展期或還款計劃調(diào)整，目前已有150億元到期項目開發(fā)貸初步達成展期意向，覆蓋今明兩年一季度的償債高峰。

至于大股東的支持，大家都有目共睹。截至2025年7月，深圳地鐵已累計向萬科提供超200億元優(yōu)惠利率股東借款，后續(xù)更將支持力度加碼至307.96億元，借款利率低至2.34%，顯著低于市場水平，同時給予70%的股票質(zhì)押率，遠超行業(yè)常規(guī)標準。

當然，萬科自身也在全力自救。除了12月10日就20億元中期票據(jù)召開展期會議——這是其首次明確提及債務展期，展現(xiàn)出主動解決問題的態(tài)度——還通過出售A股庫存股回籠資金、剝離非核心資產(chǎn)、推進REITs產(chǎn)品盤活存量等方式，多維度緩解流動性壓力。

所以，在某種程度上，股債市場的同步暴漲是對這種“政企協(xié)同+企業(yè)自救”模式的積極投票。

不止于萬科：政策組合拳落地，行業(yè)企穩(wěn)信號已現(xiàn)

在萬科等房地產(chǎn)股反彈的背后，是房地產(chǎn)行業(yè)整體止跌回穩(wěn)的信號。

在12月9日召開的中共中央政治局會議上，明確提出了“穩(wěn)住樓市”，而在此之前，一套涵蓋金融、財稅、土地的政策“組合拳”已密集出臺。

在需求端，12月1日起執(zhí)行的稅收新政將1%契稅優(yōu)惠面積從90平方米擴至140平方米，北京、上海等一線城市全面取消普通住宅與非普通住宅劃分，個人售房滿2年免征增值稅的政策全面落地；

在供給端，“白名單”項目信貸規(guī)模提升至4萬億元，100萬套城中村改造計劃加速推進，從供需兩端同時發(fā)力。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年四季度全國新建商品房銷售面積、銷售額同比分別增長0.5%和1.0%，結(jié)束了此前的連續(xù)下滑態(tài)勢；12月40個重點城市新房成交金額同比增長4.1%，其中深圳新房成交面積同比暴漲189%，北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)三個月攀升至2.1萬套。CRIC數(shù)據(jù)也印證了需求端的回暖，11月全國30個重點城市二手房成交面積環(huán)比上升14%，剛性需求在房價回調(diào)后加速釋放。

行業(yè)基本面的改善還傳導至上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

2024年12月，建筑業(yè)業(yè)務活動預期指數(shù)連續(xù)3個月回升，限額以上單位家具類商品零售額同比增長8.8%，建筑及裝潢材料類零售額也實現(xiàn)連續(xù)兩個月增長，形成了“樓市回暖—產(chǎn)業(yè)鏈復蘇”的良性循環(huán)。正如廣東省城規(guī)院李宇嘉所言，經(jīng)過四年半的深度回調(diào)，市場在價格、交易量和預期層面均已探底，支撐企穩(wěn)的利好因素正在不斷積累。

信號意義遠超行情本身：地產(chǎn)行業(yè)的“破局時刻”

所以，此次萬科引發(fā)的地產(chǎn)板塊反彈，其信號意義遠大于短期行情。

對行業(yè)而言，這標志著龍頭企業(yè)風險處置進入“精準拆彈”階段——通過市場化手段化解流動性危機，既避免了風險擴散沖擊市場，又為行業(yè)樹立了“風險可控”的標桿。中金參與、深鐵托底、政府協(xié)調(diào)的紓困模式，或?qū)⒊蔀楹罄m(xù)優(yōu)質(zhì)房企風險處置的參考范本。

對市場而言，這是“政策底”向“市場底”傳導的關鍵驗證。從9月政治局會議提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，到12月稅收新政落地、紓困方案上報，政策工具箱持續(xù)擴容，市場對行業(yè)修復的預期從模糊走向清晰。