在上海到底什么房好賣？什么房難賣？

如何評判房屋賣得好與差？如果直接拿成交量來比，顯然不夠。成交量只能說明賣了多少，能不說明賣得好壞。一個有幾萬戶小區的成交量肯定高于一個只有幾百戶的小區。因為他們規模本來就不一樣，在市面上的房源數據完全不成正比。

所以這里也引出了另一個數據：掛牌量。成交量反應賣了多少，掛牌量則是反應市面上房源有多少？買賣雙方的關系，也就是供需的關系，其實最能反映買賣好壞。

因此我們就有了衡量二手房買賣好壞的指標供需比，我們稱之為庫存去化周期。公式是：本月掛牌量/上月成交量。意思是現在的二手房庫存量，以最新的成交速度，需要多少個月才能完全消化？單位是：月。

數據說明Explain：數據出自兔博士app，2025年11月二手房掛牌數據，10月二手房成交數據。

上海SHANGHAI

一.從房齡來看，老房子賣得好還是新房子賣得好？

30年房齡以上的，也就是95年前的那種老房子賣得最好，大多就是那種6層樓以下，無電梯的低層板樓或者還有一梯多戶的高層塔樓。這種是真正意義上的“老破小”，但周邊配套齊全。

賣得最差是95-05年間的較老小區，對比老破小居住環境可能稍微好點（但肯定比不上那些較新的小區）一般面積更大，總價更高。性價比差些意思。

05年以后的“新小區”賣得好壞都差不多。

二.從面積/房型來看，哪類房子賣得好？

這里面積段和我們平時劃分有很大區別。對了，就是根據戶型大致劃分的。（30平米以下的一房，30-50一房一廳，50-70兩房一廳，70-90的兩房兩廳，90-120三房兩廳，120-140大三房等等）

除了30平米以下，都是面積越大越難賣的情況。這里要說明一個情況，因為30平米以下成交只有個位數套，所以也導致了其庫存去化周期非常長，量變引起質變。所以這里也給大家說明了一個問題，當成交量或者掛牌量的值很小時，庫存去化周期可能會看上去“失真”。所以這個指標運用在宏觀指標上會比較好。

OK，通過上面的結論，我們能得出一個結論：上海老破小賣得最好。較老小區和大面積的房子賣得比較差。

三.哪個區域好賣？哪個區域難賣？

這個數據應該打破的大家固有認知了吧。其實市區的房子并不好賣，反而郊區的房子也比市區好賣得多！

最后列舉了最好賣以及最難買的商圈20個。