香港大火，撕開了樓市最大的“灰犀牛”

最近的香港大火這事傷亡數據還在不斷增加，據最新數據，遇難151人，還有30多人失聯，

拋開慘烈的事故和悲傷，倒是讓我思考到一個新的問題：

在中國，高層住宅的“隱形持有成本”被長期無視了，這很可能成為未來樓市最大的灰犀牛！

過去咱大部分國人一直以為買房子只要付完首付和月供就萬事大吉，

不用考慮房產稅，也不用支付除物業費以外其他的定期成本，

但現有商品房普遍建于2000年前后，大部分人還沒嘗過住30年以上老樓的苦，對“房屋后期維護費”幾乎沒有概念，

而在這次香港大火中，卻把背后潛在的巨額持有成本一覽無遺。

樓齡42年，修個外立面就需要3.3億港元，全苑1984個單位戶，平均每戶要出15-18萬，占房產總價值的3-5%。

因為普遍都是退休老人，付不起修繕費，導致修繕計劃拖延了3年，最后還是分了六期居民們才勉強答應。

當然，內地的人工比起香港確實便宜得多，宏福苑這種規模的大修放在中國，每戶只要3-5萬就夠；

但除了外立面的翻修，電梯、防水防火、管道這些也不能忽視，

我們可以簡單算一下，如果按照房子每隔15-20年就要大修一次的標準，以上的費用大部分都得支付一遍，

電梯、管道、電氣系統、防水層等等這些項目大修，假設大修一輪單戶開銷10萬好了，

假設住70年得修4次，那么大修四次就是40萬。

對于二三線城市來說，一套150萬的房產，四次大修就已經接近買房價格的30%了，

雖然我們在買房時普遍也支付了一筆2%-3%的維修費，但顯然撐不了十幾年，在那之后就要面臨每年至少0.5%的固定修繕開銷。

更可怕的是，如何統一業主意見籌集資金，會是很大的問題，

舉個例子，1998年建成的上海紅楓公寓，近幾年因為電梯的老舊和晃動，導致大家都不敢坐電梯只能上下樓，但換電梯這個議案卻始終得不到所有住戶的一致同意，

有的人認為，我不住憑什么付錢，有的人認為我住低樓層憑什么付錢，就這樣扯皮了六年多，

最終只能高層用戶妥協，用支付高達好幾萬的成本，低層用戶幾乎不怎么出錢，加上引入政府補貼，才迎來電梯的更換，

面對當下空住率極高，很多高層住宅壓根沒人住的情況，不敢想象，后面這些過剩的中國房產，如何面臨統一修繕的困境。

所以關于老舊高層的問題，今年東北財經大學的經濟中心主任周天勇專家提出了非常逆天的觀點，他說：“未來高層住宅將淪為貧民窟”。

他的邏輯并非完全沒有數據支撐，首先，他認為：

未來的高層建筑幾乎拆不動，沒有拆遷價值。

因為高層一般建在市中心，土地出讓金很高，而開發商要想賺錢，需要賠付巨額拆遷補償款、土地平整費、建筑垃圾處理費，再算重建費等等各種成本，

商業上來說，拆建比要達到1：3的水平，也就是拆30層的樓，賣80、90層的價錢才能實現穩定盈利，

但現在大部分城市住宅都限高80米（26層）了，所以除非是商業CBD可以把項目用途改造，否則基本是個死局。

當這些老舊高層無法獲得拆遷，那意味著投資者就失去了利用政府改造回本獲利的機會，

在各種設施老化之后，居住體驗的下滑速度也將要比低樓層快得多；

比如水龍頭水壓越來越小，晚上睡覺風聲特別大等等...

最糟心的是電梯， 如果電梯壞了，低層住戶爬個三五層還能接受；高層住戶卻要爬20多層。

至于火災、地震等災害下更高的危險系數就不說了，理論上20層以上住宅以自救為主，高空施救目前技術上是無解的。

尤其是像拆遷安置類小區的高層住宅，由于人群收入水平分化加劇，更多是退休老人或者低收入群體，那么更難達成統一意見。

比如這次發生大火的香港宏福苑，小區內60歲以上老人占比高達42%，大部分老人靠養老金生活，修繕費不僅拖了三年，也是分了六期才解決。

在這種情況下，投資者不管是拿去交易還是居住體驗，都會受到極大的影響。

當然，我做這個研究并不是說高層住宅一無是處，我擔心的是盲目投資，只為圖個潮流，新鮮，風景好，

但卻沒考慮到高層住宅更高的持有成本和折舊，尤其是修繕法規不明確。

其實哈，在房地產周期成熟的國家，這筆賬早就被算得明明白白：

比如美國，《共同利益社區法》明確規定小區業主必須繳納維修基金，每年的比例大約是房價的0.5%-1%；

加上房產稅（每年1%），再加上保險費、物業費，每年養房成本能達到房價2.5-3%。

舉個例子，一個普通美國人如果買了一套位于華盛頓的70萬美元的房子，光是養房成本每年最少就要2萬美元，如果他的年收入是8萬美元，那么相當于年收入的1/4...

而在日本，不僅有每年1%左右的房產稅，也有檢修費用，每年每戶大約是房子總價的0.3%-0.6%，不參加檢修的房子，會被直接禁止出租和出售，

所以很多日本老人退休后，因為付不起修繕費，只能把房子低價賣掉，搬到郊區的低層住宅住，

但注意，美國和日本，大多數公寓/高層樓的電梯更換費用、外立面翻修費用，都是按面積直接分攤的，而不是按樓層高低來算。

在中國，目前這塊成本尚不明確，如參考上海的紅楓公寓這種用戶博弈型處理方式，那么在電梯、外立面翻修這些成本的支出上，高層住戶成本可能是低層住戶的大幾倍！

試想一下，一套300萬的老舊高層住宅，潛在有巨額的維修開支風險，甚至達到每年總價的1%，連普通老人的退休金都無法覆蓋，

現在內地最早買房的那批80-90后們，等高層樓齡到了30-40年的時候，其實也到了他們的退休年紀，

這時退休之后再住里面，它還有想象中那么香嗎？

所以你在日本的一些人口流失嚴重的邊緣地區去看，經常能看到房子白給的情況，因為房產持有的現金流為負值，

這就是馬云說的房價如蔥的時代。

作為投資者，如果不想讓這種房產淪為和汽車一樣徹頭徹尾的消費品，一定要有較高的價格安全邊際，

我認為理論上扣除成本前的租售比，應該達到4-5%的水平，

其實這個在歐美日等成熟國家，也是普遍可以做到的，

但顯然國內的房產還做不到這點，這意味著高層住宅的價格未來可能還有進一步下行的空間，

最為更可怕的是，這些年房產分化的現象已經開始加速顯現，甚至沒有留給投資者反應的時間，

比如最典型的，就是改善用途的低層洋房、別墅價格更為堅挺，而老破小的高層價格，在缺乏有效需求情況下，出現驚人的下滑，

此外老舊房產的流動性甚至正開始面臨流動性的徹底枯竭，

據安居客研究院2025年9月發布的月報，現在一線城市掛牌量就有8.2萬套，平均掛牌時間超過100天；

當高層住宅更多被富人拋棄，搬去大平層和別墅，而另一方面隨著房產和收入雙雙下跌，無力置換新房的低收入群體卻被永遠套在了超高層住宅里，

于是也就有了所謂的“高層貧民窟概念”。

《富爸爸窮爸爸》里面有一個觀點：“能把錢源源不斷裝進你口袋的東西叫資產，而不斷從你口袋里把錢拿走的東西叫負債。”

過去的中國人一直把房子當資產，未來應該會有原來越多的人開始意識到，原來大部分房子都只是負債。

與其背負沉重負擔購入未來風險重重的高層住宅，未來租房子肯定會越來越受歡迎，

這樣房子老了、壞了，換個新的就行，不用自己掏一分錢修繕費。

剛需實在是想買房，也一定以居住體驗為第一位，在家庭收入五年內的消費承受能力之內做配置，盡可能避開高層老破小，

這也是未來住房本質的配置邏輯。