廣州樓市，急了..

我是紫沐，這是我第475篇日記。

每到年底，就像潮水退潮，能看清誰在裸泳。

很多新盤，國慶都說自己賣爆，節(jié)后就漲價。

結(jié)果說好的漲價遲遲不來，優(yōu)惠倒是一個比一個多，生怕客戶被對手搶走。

燕語堂悅，用“貼息”的名義降價36萬，還能買特價房源。

辰園湖境，特價房的價格，對比開盤便宜了接近5%。

未來方洲二期，雖然產(chǎn)品能打，但在競爭激烈、買家挑剔的老黃埔，也準備要降價。

另外像黃埔新城、西派天河序、中交天翠等等，都陸續(xù)有優(yōu)惠放出。

考慮到這才11月，后續(xù)參與價格戰(zhàn)的項目只會更多。

就像國慶文章預判的，這個年底，以價換量就是成交主流。

二手也一樣，年底是淘筍旺季，很適合置換。

有些人看不懂，為什么房價跌這么狠，還這么多業(yè)主賣房，廣州每個月還有近萬套成交，原因是什么？

就因為淡季換房，是真能省錢。

同樣是腰斬，自家房子從500萬跌到250萬，目標房子1000萬跌到500萬。

從置換角度，其實省了250萬的換房成本。

換成是旺季，自家房子和目標房子都漲50%，換房要花750萬，難度翻三倍。

所以有改善置換需求，該買就買，該賣就賣。

接下來兩個月，會是筍盤集中爆發(fā)的月份，多花點心思。

只可惜，誰多可以等，但阿廣的財政不行。

今年土拍，廣州只賣了32塊地，成交金額313億，還不到去年一半。

沒辦法，只能集中掛牌20宗地，看這250億的總地價，能換來多少年終獎。

這種操作，真的很難評。

特別是里面那堆增城、南沙、從化等遠郊地塊，撫心自問，這些地方缺房子嗎？

增城房價幾乎普跌50%了，還要建住宅嗎？

哪怕核心點的地塊，像嘉禾望崗、白云新城，其實也沒賣地必要。

比如嘉禾望崗，越秀嘉悅云啟國慶開盤到現(xiàn)在，去化都一般般。

這又來一塊地，你說越秀是接還是不接。

接吧，產(chǎn)品注定做不出什么新意，只能徒增庫存。

不接吧，被別的開發(fā)商拍下來，可能直接就開打價格戰(zhàn)，沒法控盤慢慢賣。

越秀控盤能力是很強的，像天河和樾府，高溢價維持了很久。

直到西派天河序進場，掀起價格戰(zhàn)，和樾府才開始大降價。

有這個前車之鑒，嘉禾望崗這塊地，越秀大概率不想拿也得拿。

那同樣的道理，即將拍賣的洛溪地塊，越秀是不是也得兜底呢？

所以現(xiàn)在的土拍，真的很難評。

持續(xù)供過于求，對個人、開發(fā)商和市場來說，都不是好事。

樓市想破局之路，離不開產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟。

只有現(xiàn)金流穩(wěn)定了，操作才不會變形。

現(xiàn)在能克制供地，能保持地價穩(wěn)定的城市，無一例外都在強化產(chǎn)業(yè)格局。

比如杭州，今年土拍相對亮眼，就離不開一眾科技公司的崛起。

廣州作為老牌一線，在產(chǎn)業(yè)升級這塊，得多花點心思了。