開發(fā)商逾期交房能逃責？法院給出震撼答案！

對于購房者而言，滿懷期待地等待新房交付，卻遭遇開發(fā)商逾期交房，無疑是一件煩心事。當開發(fā)商將逾期原因歸咎于“新冠疫情”、“惡劣天氣”等不可抗力時，購房者就只能自認倒霉嗎？近期，上海市浦東新區(qū)人民法院審理的一起案件給出了明確的答案。以下信息浙江德凡律師事務所紹興郝小青律師整理。

一、 案情簡介：約定的交房日到了，房子卻沒到手

2023年6月，趙某和劉某夫婦（原告）與某房地產(chǎn)開發(fā)公司（被告）簽訂了一份《上海市商品房預售合同》，以總價2,907,134元購買了一套位于浦東新區(qū)的房屋。合同明確約定，開發(fā)商應在2024年6月30日前將房屋交付給買家。

然而，直到2024年10月15日，趙某和劉某才實際收到房屋。交房時間比合同約定足足晚了107天。

根據(jù)合同中的違約金條款，開發(fā)商逾期交房，需按日向購房者支付已付房款萬分之一的違約金。據(jù)此計算，開發(fā)商應支付違約金約3.1萬元。因開發(fā)商拒絕支付，趙某和劉某遂將其訴至法院。

二、 開發(fā)商抗辯：疫情與天氣影響施工

庭審中，開發(fā)商辯稱逾期交房是因受新冠疫情封控及高溫、寒潮、臺風等惡劣天氣的影響，試圖以此免除或減輕其違約責任。

三、 法院判決：抗辯理由不成立，全額支持違約金

法院經(jīng)審理后，完全支持了購房者的訴訟請求，判決開發(fā)商支付逾期交房違約金31,106.33元。法院不支持開發(fā)商抗辯理由的主要依據(jù)在于：

1. 關于“新冠疫情”：法院指出，本市2022年采取的疫情封控措施發(fā)生在雙方簽訂合同（2023年6月）之前。作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，理應在預估施工周期時，將此前已發(fā)生的疫情及其可能造成的后續(xù)影響考慮在內(nèi)。因此，不能將之作為合同簽訂后發(fā)生的、無法預見的不可抗力事件來免責。
2. 關于“惡劣天氣”：法院認為，高溫、寒潮、臺風等天氣是本市夏、冬季節(jié)的常見現(xiàn)象，屬于房地產(chǎn)開發(fā)中可以預見的商業(yè)風險和施工風險。開發(fā)商在制定交房日期時，本就應為此類常規(guī)性天氣狀況留出合理的緩沖時間，不能以此作為免責的正當理由。

普法要點：法律上的“不可抗力”，是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。對于在簽約前已發(fā)生的事件，或在特定地區(qū)、特定行業(yè)中屬于常態(tài)化的風險，當事人是能夠也應當預見的，因此不構成免責的法定理由。

郝小青律師總結與建議

本案的判決清晰地劃清了開發(fā)商應承擔的商業(yè)風險與法定免責事由之間的界限，對維護購房者合法權益具有典型的參考意義。借此案例，向各位購房者提出以下建議：

1. 仔細審閱合同條款：在簽訂購房合同時，務必重點關注“交付期限”“違約責任”條款。明確約定交房日期，并核對逾期交房違約金的計算方式（通常按已付房款的一定比例按日計算）。這是您日后維權的核心依據(jù)。
2. 保留關鍵證據(jù)：妥善保管完整的《商品房預售合同》、付款憑證、發(fā)票等文件。當發(fā)生逾期交房時，注意保留開發(fā)商發(fā)出的收房通知、溝通記錄等證據(jù)，以準確計算逾期天數(shù)。
3. 理性看待“免責理由”：面對開發(fā)商提出的各類免責說辭，購房者應保持理性。可以參照本案的判決邏輯，自行初步判斷其理由是否屬于法律上認可的“不可抗力”。對于將常態(tài)化商業(yè)風險作為借口的行為，要敢于質(zhì)疑。
4. 勇于依法維權：當協(xié)商無法解決問題時，應果斷像本案中的趙某和劉某一樣，通過法律途徑維護自身權益。對于事實清楚、合同約定明確、證據(jù)充分的案件，即使對方是實力雄厚的大公司，法律也一定會給出公正的判決。

總結：一紙合同，重如千金。它不僅是交易的憑證，更是信用的載體。本案告誡所有市場主體，必須敬畏合同、尊重契約精神。對于購房者而言，了解法律、握緊合同，便是守護自身家園夢想最堅實的盾牌。