業主因物業“服務不到位”拒交費，為何法院不支持？

日常生活中，不少業主因對物業服務不滿意而選擇拒交物業費，但這招在法律上是否總能“奏效”？近期，上海市某法院審理的一起物業費糾紛案，為我們提供了明確的答案。一下信息有浙江德凡律師事務所紹興郝小青律師整理發布。

一、 案情簡介

原告是上海某小區的物業服務公司，被告是該小區的業主徐某。物業公司起訴要求徐某支付從2019年1月1日至2024年12月31日，共計6年的物業費5,544元。

庭審中，徐某業主提出了兩點抗辯理由：

1. 服務不到位：認為物業公司長期未能解決其房屋漏水和車位問題。
2. 訴訟時效已過：認為部分物業費（如2019-2020年的費用）已超過三年的訴訟時效，且未收到過催繳律師函。

二、 法院判決與理由

最終，法院判決業主徐某需在判決生效后十日內向物業公司全額支付5,544元物業費。法院為何會這樣判？主要基于以下兩點核心法律分析：

1. 關于“服務不到位”的抗辯：證據是關鍵

法院認為，業主徐某雖然提出了物業服務存在問題，但其提供的證據不足以證明：

• 房屋漏水、車位等問題是物業公司的法定或合同約定責任。
• 物業公司存在根本性的違約行為，導致合同目的無法實現。

普法要點：在法律上，“服務有瑕疵”和“可以拒交全部物業費”不能直接劃等號。業主如果以服務不到位為由拒交物業費，需要承擔相應的舉證責任。例如，需要證明是物業公司的失職直接導致了損失，且問題長期、普遍存在，嚴重影響基本居住環境。僅僅口頭上的“不滿意”，很難得到法院支持。正確的做法是，在問題發生時，及時通過書面、照片、視頻等方式固定證據，并向物業公司正式報修或投訴。

2. 關于“訴訟時效”的抗辯：中斷時效有講究

這是本案的一個核心法律知識點。徐某認為2019-2020年的費用已超過三年訴訟時效。但法院查明，物業公司曾多次采取行動：

• 于2021年7月、9月兩次郵寄律師函，催討2019-2020年的費用。
• 于2025年2月再次郵寄律師函催討全部費用。
• 在2023年10月至2024年8月期間，通過居委會申請了調解。

普法要點：根據《民法典》規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。但是，訴訟時效會因“權利人向義務人提出履行請求”而中斷，中斷后，訴訟時效期間重新計算。

• 發送律師函、申請調解等行為，都屬于法律認可的“提出履行請求”，能夠產生訴訟時效中斷的法律效果。
• 更重要的是，法院指出，只要物業公司有證據證明其發出了催繳通知，無論業主是否實際收到，都不影響訴訟時效中斷的效力。

因此，由于物業公司持續、有效地進行了催討，本案的訴訟時效多次中斷，導致其主張的全部費用（包括2019年的）均未超過法定訴訟時效。