1427億背后 ：上海土拍“吸金”邏輯

時(shí)近年末，隨著第九輪土拍收官，今年上海土地公開市場(chǎng)出讓情況已基本清晰了。

據(jù)申度君統(tǒng)計(jì)，2025年上海通過公開市場(chǎng)出讓涉宅用地48宗，總出讓金1427.2億元，同比略增1.9%。樓面均價(jià)升至39669元/㎡，創(chuàng)下歷史新高。這兩個(gè)數(shù)字鞏固了上海在全國(guó)土地市場(chǎng)中“吸金能手”的地位。

市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的前熱后冷趨勢(shì)。上半年，核心區(qū)域地塊引發(fā)激烈爭(zhēng)奪，而到第九批次土拍，7宗地塊以底價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅2.5%。

央企“四大金剛”——中海、招商、華潤(rùn)、保利在前十月拿地金額已近千億元，占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。

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楊浦奪冠，全市樓面價(jià)創(chuàng)新高

2025年上海土地市場(chǎng)落下帷幕，總成交金額1427.2億元，同比增長(zhǎng)1.9%。這一數(shù)字背后，是上海土地市場(chǎng)在調(diào)控深化背景下的韌性表現(xiàn)。

從區(qū)域分布看，楊浦區(qū)成為今年土拍最大贏家，出讓金達(dá)195.7億元，占比13.7%。虹口區(qū)和寶山區(qū)緊隨其后，分別為175.9億元和171.4億元。這一區(qū)域分布反映了上海城市更新重點(diǎn)向中心城區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。

表1:2025年上海各區(qū)域土地出讓情況

注：數(shù)字根據(jù)公開信息整理

樓面價(jià)攀升是今年市場(chǎng)的另一大特征。全年平均樓面價(jià)達(dá)39669元/㎡，同比上漲9.96%。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史新高，反映上海土地價(jià)值持續(xù)堅(jiān)挺。

第八批次土拍中，徐匯區(qū)WS5單元地塊成交樓板價(jià)約14.85萬元/㎡，刷新徐匯濱江板塊地價(jià)紀(jì)錄。該地塊緊鄰地鐵11號(hào)線云錦路站，周邊有豪宅云錦東方等項(xiàng)目，稀缺區(qū)位是其高單價(jià)的重要支撐。

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四大央企擲金近千億 中海領(lǐng)銜

央企成為2025年上海土地市場(chǎng)絕對(duì)主力。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年前十月，中海、招商、華潤(rùn)、保利四大央企在滬拿地金額已近千億元。其中，中海地產(chǎn)366億元，位居榜首。招商蛇口、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展分別以258億元、229億元和139億元緊隨其后。（以上拿地?cái)?shù)據(jù)包含公開市場(chǎng)及不公開市場(chǎng)可統(tǒng)計(jì)口徑，僅供參考）

中海地產(chǎn)的積極補(bǔ)倉(cāng)有其背景。2025年上半年，中海在上海的全口徑銷售額為137.78億元，較上年同期幾近腰斬，排名從榜首滑落至第七。目前其在上海僅有一個(gè)在售樓盤，待售項(xiàng)目也只有一個(gè)，面臨著“余糧告急”的困境。

招商蛇口則采取聯(lián)合開發(fā)策略。2025年，其與港中旅等企業(yè)合作，參與多項(xiàng)重大城市更新項(xiàng)目。這種合作模式既分散了風(fēng)險(xiǎn)，又能夠獲取優(yōu)質(zhì)地塊資源。

華潤(rùn)置地通過大手筆收購(gòu)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略布局。新楊思地塊成為年初當(dāng)仁不讓的網(wǎng)紅，虹口和后灘項(xiàng)目也持續(xù)發(fā)力推出市場(chǎng)。

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民企：機(jī)會(huì)性布局

與央企主導(dǎo)格局形成對(duì)比的是，民企在2025年呈現(xiàn)機(jī)會(huì)性布局特點(diǎn)。全年民企權(quán)益摘牌金額143.4億元，占比10%。其中，第九批次土拍出讓的9宗地塊中，2宗溢價(jià)成交地塊的得主均為民營(yíng)房企。佳運(yùn)置業(yè)以24.75億元競(jìng)得浦東川沙地塊，溢價(jià)率15.76%；寶業(yè)集團(tuán)以17.3億元摘得青浦徐涇地塊，溢價(jià)率5.17%。

更有戲劇性的是，今年第六批次土拍中，位于徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的一處地塊，是該區(qū)域10年首宗新增住宅，由民企上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司以總價(jià)12.25億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)20.03萬元/平方米，溢價(jià)率22.38%，刷新了全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。

表2:2025年上海樓板價(jià)前三地塊

注：數(shù)字根據(jù)公開信息整理

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改善型需求主導(dǎo) 城市更新成主線

2025年，執(zhí)行近二十年的“7090”完全退出市場(chǎng)（2024年8月開始正式取消）。2025年9月，上海“好房子”新規(guī)出臺(tái)。這意味著，從產(chǎn)品定位，上海核心區(qū)域新房向高端改善型產(chǎn)品集中。

展望2026年，上海土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將延續(xù)理性分化態(tài)勢(shì)。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍將引發(fā)爭(zhēng)搶，而外圍區(qū)域底價(jià)成交或成為常態(tài)。城市更新將成為重要主線。

另外，2025年，非公開市場(chǎng)協(xié)議轉(zhuǎn)讓也有很多亮點(diǎn)。徐匯東安項(xiàng)目、耀華路項(xiàng)目和余慶里項(xiàng)目等，均標(biāo)志著上海土地供應(yīng)從增量開發(fā)向存量更新轉(zhuǎn)變。

2025年第十批次擬出讓的浦東森蘭、閔行蘭香湖兩宗地塊預(yù)計(jì)2026年1月交易。若延續(xù)“少量?jī)?yōu)質(zhì)”供應(yīng)邏輯，可能重新點(diǎn)燃頭部房企競(jìng)爭(zhēng)。但隨著“好房子”理念深入人心，房企需更加注重產(chǎn)品力提升，而非單純規(guī)模擴(kuò)張。

上海土地市場(chǎng)正從“高熱均質(zhì)”步入“冷靜分化”的新階段！