一邊賣賣賣，一邊買買買：萬科的矛盾自救

11月20日，萬科企業股份有限公司召開了2025年第一次臨時股東大會，新任董事長黃力平攜管理層集體亮相。

會議審議并通過了一項關鍵議案——《關于就深鐵集團向公司提供股東借款并由公司提供擔保訂立框架協議的議案》

黃力平在會上表態稱，作為萬科的大股東，深鐵集團將與各方協同合作，全力支持萬科有序應對風險、走出當前困境，推動企業逐步回歸正常經營軌道。

黃力平的表態加上新簽訂的協議，意味著深鐵將依然全力支持萬科，但支持方式已從過去的直接“輸血”，轉向更為市場化的借款與擔保模式。

根據議案內容，深鐵向萬科提供的借款總額度為220億元，目前已有213.76億元被提取使用，剩余可用額度已不足7億元。

為緩解資金壓力，萬科已將多項核心資產納入擔保范圍。

其中，萬物云55.8%的股權被質押，萬科可自由支配股份僅剩1.32%；杭州、嘉興等地的多個項目公司股權、自持辦公物業及長租公寓等資產，也陸續成為借款的擔保物。

債務方面，截至今年年末，萬科仍有73億元的境內債券需要償還。

為了變現資金，萬科現在是能賣的全部在賣，冰雪業務已賣給中旅集團，廣州萬溪的商辦物業也被擺上貨架，要求“2025年12月15日前全款付清”，可見資金渴求之迫切。

不僅如此，近期萬科還披露：公司持有貝殼的股票已經全部出售。

作為貝殼的早期投資者，萬科并未進一步披露出售貝殼股份的具體時間節點、減持節奏以及收益情況，僅明確了“全部出售”的持股狀態。

公開信息顯示，萬科入股貝殼找房還要追溯至2017年。在貝殼找房上市之前，萬科曾斥資30億元入股。

2017年4月19日，萬科與鏈家集團簽訂增資協議，各方同意萬科通過增資事項以30億元的價格獲得鏈家集團股權，其中26億元入股鏈家地產，另外4億元入股鏈家系的另一家公司。

彼時，萬科表示看好鏈家集團的發展空間，但萬科方面并未透露持股比例。

按照同年1月融創發布的公告，融創以26億元入股鏈家，持股比例為6.25%，萬科與融創的持股比例相當。

2019年3月，貝殼找房宣稱因企業發展所需，鏈家的注冊資本、投資人及管理層發生變更。

萬科在內的22家原投資方，通過協議鏡像平移的方式，將其持有的鏈家股份同步劃轉至貝殼找房。

隨后貝殼找房又進行了兩輪融資，萬科等投資者股權被進一步稀釋，并于2020年8月在紐交所掛牌上市。

2021年起，由于債務危機，融創中國持續減持貝殼股票，累計減持金額約70億。

2022年4月，受房地產市場調整及貝殼股價波動影響，曾有投資者向萬科提問“是否需大比例計提對貝殼的投資”。

當時，萬科回復稱，持有貝殼的股權，相關投資占公司總資產的比重并不大，對集團業績的影響并不重大。

這說明，萬科出售貝殼的股票至少是在其發生經營困難之后，如果是這樣，萬科的收益比融創來講，會縮水不少。

但無論如何，對當下的萬科而言，這筆投資依然帶來了可觀的現金回流。

或許正是得益于資產變現帶來的資金補充，萬科近期在土地市場上重新活躍起來。自10月下旬以來，萬科已在全國多地拿下多宗地塊：

• 10月22日，以2.13億元底價競得徐州銅山區地鐵1號線附近地塊，樓面價4000元/㎡；
• 10月23日，聯合郫都區國資平臺在成都犀浦拿下兩宗相鄰地塊，樓面價約4550元/㎡；
• 11月7日，在重慶渝北區以3.2億元底價摘地，樓面價8000元/㎡；
• 11月25日，于武漢東湖高新區以3.935億元底價拿地，樓面價6400元/㎡；
• 同日，在杭州與安居集團合作，以底價競得城北公交上蓋住宅地塊，成交樓面價較周邊地塊低近8000元/㎡。

一邊“找錢”一邊“賣資產”，一邊卻在土地市場頻頻出手，萬科行為十分矛盾。

表面上，低價拿地體現了“抄底智慧”，但在資金高度緊張的背景下，將寶貴現金投入開發周期長、回報不確定的新項目，是否真的明智？

多數地塊采取與地方國資合作開發（如成都項目中萬科持股51%），這究竟是風險分擔，還是話語權的讓步？

低價固然降低了成本，但這些地塊的地理位置與發展前景，是否足以支撐未來的利潤空間？

有人說，萬科既然敢在土地市場拿地，說明自救已經取得階段性成果。

但大嘴認為，得出這一結論或許為時尚早。

前的資產處置與借款擔保，更多是解決眼前流動性的權宜之計；而逆勢拿地的策略，能否在未來轉化為持續穩定的現金流，仍存在較大不確定性。

真正的考驗在于，當所有優質資產都已質押、可售資產基本清倉后，萬科還能拿出什么來應對下一輪償債高峰？

低價獲取的土地，是否真能成為救命稻草，還是將成為新的負擔？