北市區又一商業狂想縮水，旭輝以靜待變反受益

昨日，昆明市自規局發布了北市區龍泉街道一宗土地控詳規修改方案，這宗土地位于灃源路與昆曲高速交叉口西南側，紅星美凱龍家居廣場和旭輝鉑宸府之間，面積有25.2畝，原本是一宗商業用地，如今絕大部分都被調整為住宅用地，容積率只有2.1，限高54米。只有東北角約1.2畝地塊被規劃為公園綠地。

藍線內即為旭輝廣場項目被調規地塊

這宗編號為PL-BC2-0-01-04的地塊屬于旭輝所有，是2020年7月旭輝在昆明競得的4宗土地之一。當時旭輝通過旗下的昆明和坤房地產公司總共競得233.6畝土地，其中三宗是商業用地，最大一宗是住宅用地。

旭輝在住宅用地上先后開發了一期項目鉑宸府和二期鉑森林語，鉑宸府已經交付，鉑森林語今年才開盤發售。兩宗商業用地上開發的是旭輝廣場。旭輝廣場2021年開工后一度停工，不過今年已隨著鉑森林語的開發恢復了建設。

旭輝鉑森林語正在銷售當中

在調規之前旭輝一直沒有公布最后一個商業地塊的開發計劃，從旭輝廣場的建設進度，以及旁邊早就開業的紅星美凱龍家居廣場的經營狀況來看，如果這個地塊繼續開發商業，旭輝的投資風險會非常大。

旭輝的策略是按兵不動，靜觀其變，最終等待有了收獲，如今這宗商業用地被調整為住宅用地，扣除1.2畝綠化用地后，凈開發用地仍有24畝，按最大容積率2.1計算，總建筑面積約33600平米。旭輝5年前取得這宗土地的價格是26486.5萬元，如果調規不需要退補差價，樓面地價差不多是7883元/平米。就地塊位置而言，這個價格也不算低。

只不過調規后的地塊容積率只有2.1，限高54米，可以建蓋10多層的洋房，產品力肯定要優于旁邊早就開發的旭輝鉑宸府，將來房價有一定溢價空間。

旭輝在正在開發的鉑森林語容積率有2.5，有9棟住宅，最低一棟也有19層，最高的有26層，是第四代住宅，目前的公開報價是1.45萬/平米。相比而言，新調規地塊的規劃條件更優越，開發四代宅更有優勢，價格也可以更高。

但決定旭輝新近兩個項目房價上限和競爭力的，其實是旭輝廣場的商業開發進度。

此次調規，也意味著北部山水新城又一個商業狂想縮水，10年前，盤龍區在灃源路與昆曲高速交匯處規劃了龐大的商業計劃，由滇投負責開發，只不過最后落地的是紅星美凱龍和旭輝。紅星美凱龍家居廣場和旭輝廣場加起來的體量超過100萬平米，現在來看，在城市邊緣地帶布局如此規模的商業體，實在是過于一廂情愿了。已經開業好幾年的紅星美凱龍生意蕭條，如今減少旭輝廣場的商業開發比重，也算是亡羊補牢了。