超370套房上架！廣州現銀行五折賣房，能買嗎？

最近，被廣泛討論的“銀行直供房”，都聽說了吧？

樓市君發現，廣州越來越多銀行也開始下場賣房了，包括平安銀行廣州分行、九江銀行廣州分行，華東南粵銀行廣州分行等等。

目前（截至11月20日）京東拍賣平臺上，光是平安銀行正在推介的銀行直供房，所涉及的抵押住宅就超過370套，甚至一件拍品含268套住宅。

銀行直供房和法拍房有啥區別，能不能買？

｜圖源：阿里拍賣

壹

廣州在售的銀行直供房，京東和阿里拍賣平臺都能查到。

以阿里平臺為例，大家只要登錄阿里拍賣首頁，點銀行清倉，就能看到“銀行直供”的專欄。

像廣東南粵銀行廣州分行、廣東華興銀行廣州分行、平安銀行總行，九江銀行廣州分行等，都有銀行直供房上架。

抵押物包含住宅、寫字樓、商鋪等，涉及東風廣場、蘭亭盛薈、珠城譽城苑等不少是二手紅盤。

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而在京東平臺上，樓市君通過條件篩選，發現抵押物在廣州的銀行直供房上架數量就有48件。（注：抵押物為所有類型，狀態為進行中、預告中以及推介中）還有不少資產處于招商和推介中。

光是平安銀行，在京東平臺的歷史上拍件數就達到了1926件，資產推介件數達到1320件，目前就有50件處于推介中（含部分重復上架）。

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值得注意的是，部分拍品還是打包上架，或者抵押物含有多套房產的。

比如平安銀行正在推介的拍品中，樓市君粗略統計發現，抵押物涉及住宅套數就超過370套，還不包含商鋪、寫字樓等其他類型資產。

｜圖源：京東拍賣

這些推介品中，起始價從幾十萬到幾百萬，甚至十幾億的資產包債權都有。

比如海倫堡創意園項目，債權總額就超過了15.8億；還有對廣東富春投資有限公司的債權，總額超11億。

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平安銀行的另一個推介，是南沙逸濤雅苑四期288套抵押物業的介紹，后續會陸續分開按套轉讓。

288套物業中包含268套毛坯住宅，涵蓋面積約91-108平普通住宅、152-172平大平層以及155-254平復式，參考價值在70萬-200萬，目前意向人數已高達58人。

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據貝殼找房顯示，逸濤雅苑78-225平歷史成交總價為89-825萬。

雖然以上推介房源一房一價未出，但就最小的91平而言，如果起始價為70萬，也比項目78平近期成交價89萬低了19萬左右，面積還更大，大家后續可以做個對比。

貳

是不是以后大家都可以找銀行買房子？先別激動！你得先了解清楚銀行的房子是咋來的。

房地產高周轉的這些年，銀行是背后最大的債權人，開發商要向銀行借貸，購房者買房也會跟銀行做按揭貸款。

但近年隨著個人、企業違約率增加，部分房企出險，銀行作為債權人被迫承接了不少房產。

這些房子往往會進入法拍程序，多次流拍后通常會通過“以物抵債”的方式過戶到銀行名下，成了銀行的不良資產，銀行有了處置權。

銀行手上這么多房子，要想快速變現，又不想外包給中間商賺差價，干脆就自己賣。

｜圖源：AI制圖

那能不能買？存不存在撿漏機會？

樓市君查看多套房源發現，多套銀行直供房起始價相當于債權或市價的六七折，甚至五折不到，確實誘人。

但風險也不小，尤其是還未走完司法程序就提前推介的房產，如果你實在感興趣，要特別注意以下4點：

01

了解轉讓形式，拍下當債主還是房主

目前銀行直供房的轉讓形式主要有債權轉讓和產權轉讓兩種。

第一種是債權轉讓，拍下直接當“債主”，比較普遍。

舉個例子。此前某跑路大V琶洲那套1400多萬的豪宅，此前便是以“債權轉讓”的形式拍出的。

這套房子當時的債權本金+利息等合計3248萬，也就說，買家用1400多萬，撬動了3000多萬的資產。

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不過注意哦，債權轉讓買家一般跟銀行簽的不是購房合同，而是《不良資產轉讓合同》。

你想想銀行都要不回的債，普通人可能更難了，醉翁之意其實在于另外兩種可能：

其一，走司法程序把房子法拍，如果拍出高價，按照債權優先級，到償還自己這筆債權時，還能賺一筆。

其二，房子多次流拍后，向法院申請“以物抵債”，最終也有可能讓房子過戶到自己名下。

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第二種是產權轉讓，拍下直接當“房主”。這種模式一般競拍前銀行已通過司法程序獲得房屋完整的產權，風險比法拍房低。

而且部分房源可以辦理按揭貸款和分期付款，簽訂協議第二天交30%，10個月付清尾款，比法拍房一次性付款也更加寬松。

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02

核查產權的有效性，是否在銀行名下

無論是債權轉讓還是產權轉讓，抵押物的產權歸屬和完整性都是最關鍵的一環。

競拍前需要認真研讀競拍詳情，核查清楚法院是否已經判決，銀行名下產權的真實性和完整性，確認銀行是否已經清完戶了。

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由于銀行需要提前招商、推介，部分抵押物在原債務人沒有還款來源和還款意愿的情況下，也會被提前上架。

還有部分處于訴訟階段，也會提前拿出來競拍，所以大家要看清產權信息，確認房屋無產權糾紛。

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03

實探房屋現狀，了解是否帶租競拍

銀行直供房一般可以實地看房，需要現場了解房屋結構是否完好、裝修情況咋樣。

還有一點，就是確認是否存在租賃關系。

如果是帶租競拍，根據民法典“買賣不破租賃”原則，即使你拍下房子產權，也不能馬上入住。

一般情況下你可以協商變更或者繼承原租賃合同，接手收租。如果發現虛假租賃，也可以走司法程序，要求解除租約，但比較費時費力。

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04

明確隱形成本，如服務費、物業費等

除了競拍價，平臺還注明了競買人需要另外支付獲拍價0.01%-0.1%的技術服務費。

以跑路大V琶洲那套1400多萬豪宅為例，需要支付技術服務費1400-14000元。

另外物業費，有無額外稅費等也要提前了解清楚。

｜圖源：京東拍賣

總的來說，銀行直供房，價格香是真香，風險也不可忽略， 玩得轉的買家 有機會“半價”撿漏，普通買家建議量力而行。

對于銀行而言，把這些債權和資產“打折轉讓”，也是快速回流資金的辦法，一定程度上減輕債務風險。

不管你打不打算買房，都可以去沖沖浪~