深圳舊改，驚現(xiàn)“爛尾式拆遷”

最近，深圳舊改圈迎來了一場前所未有的大洗牌——

有的項(xiàng)目拿到“通行證”全速推進(jìn)，有的項(xiàng)目卻突遭“斬立決”，徹底涼涼。

這一切，都源于今年10月出臺(tái)的一紙新規(guī)：住宅建筑限高80米。這道分水嶺，把深圳舊改項(xiàng)目劃成了“天堂與地獄”。

01

政策一刀切

舊改項(xiàng)目驚現(xiàn)“冰火兩重天”

今年10月，深圳出臺(tái)住宅新規(guī)：建筑高度超過80米的住宅項(xiàng)目，必須經(jīng)過更嚴(yán)格的審批程序，尤其是要征求消防救援部門的意見。

不過政策還是留了個(gè)“口子”——10月9日前已完成規(guī)劃審批的項(xiàng)目，可繼續(xù)按原規(guī)劃推進(jìn)。

就是這一條規(guī)定，讓深圳舊改圈瞬間分化：

33個(gè)舊改項(xiàng)目基本涼涼：這些還停留在立項(xiàng)階段或已被清退的項(xiàng)目，因未完成規(guī)劃審批，在新規(guī)下經(jīng)濟(jì)賬根本算不過來，只能長期擱置

273個(gè)項(xiàng)目拿到“免死金牌”：這些在截止日期前已完成規(guī)劃審批的項(xiàng)目，可繼續(xù)按原規(guī)劃建設(shè)

為什么深圳突然對(duì)住宅高度“動(dòng)刀”？

答案很簡單：超高層住宅的好日子到頭了。

一位房企內(nèi)部人士透露：“現(xiàn)在購房者經(jīng)過市場教育，對(duì)住宅要求越來越高。超高層住宅除非地段特別好，否則在市場上根本跑不贏同行。”

的確，在房地產(chǎn)狂飆時(shí)期，超高層住宅曾是開發(fā)商提高容積率的法寶。深圳作為一線城市中超高層住宅最多的城市，擁有近290座200米以上高樓。

但超高層的弊端日益凸顯，如安全隱患大，消防救援難度高；居住舒適度差，電梯等待時(shí)間長；公攤面積大，得房率低。

02

33個(gè)舊改項(xiàng)目“打入冷宮”

這33個(gè)“涼涼”的舊改項(xiàng)目分布在哪里？

寶安區(qū)：15個(gè)，成為最大“重災(zāi)區(qū)”

龍華區(qū)：5個(gè)

龍崗區(qū)：4個(gè)

福田區(qū)：3個(gè)

南山區(qū)：2個(gè)

羅湖、光明、坪山、大鵬：各1個(gè)

這些項(xiàng)目多數(shù)還停留在立項(xiàng)階段，如今容積率被嚴(yán)格限制，開發(fā)商利潤空間被大幅壓縮，積極性受到重挫。拆遷完了卻不建，成了名副其實(shí)的“爛尾式拆遷”。

相比之下，那273個(gè)拿到“豁免權(quán)”的項(xiàng)目堪稱幸運(yùn)兒。

這些項(xiàng)目包括：

219個(gè)已批規(guī)劃但未取得施工許可證的含居住類拆除重建類城市更新項(xiàng)目
54個(gè)已批規(guī)劃的含居住類土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目

初步估算，這些項(xiàng)目約有8000萬平方米的居住量將繼續(xù)按原規(guī)劃供應(yīng)市場。

這意味著，未來深圳樓市中，那些區(qū)位優(yōu)越的超高層住宅將成為稀缺資源，市場價(jià)值有望進(jìn)一步提升。想要購買新超高層住宅的購房者，機(jī)會(huì)已經(jīng)不多了。

03

首個(gè)“新規(guī)舊改”項(xiàng)目亮相，坂田探路

最近，深圳首個(gè)真正意義上的“新規(guī)舊改”項(xiàng)目已經(jīng)公布——龍崗坂田物資工業(yè)園片區(qū)更新單元。

這個(gè)項(xiàng)目位于坂雪崗大道與發(fā)達(dá)路交匯處，距離坂田地鐵站約500米，拆除面積83043平方米。它將成為深圳第一個(gè)執(zhí)行“好房子”新規(guī)的舊改項(xiàng)目，必須遵守容積率不超過3.1、建筑高度不超過80米的規(guī)定。

該項(xiàng)目的成功與否，將直接影響后來者的信心。深圳住宅限高令的出臺(tái)，意味著購房者離“好房子”更近一步。

深圳在政策執(zhí)行上也展現(xiàn)了一定的靈活性。今年6月，深圳市住建局印發(fā)新規(guī)，允許部分出售型保障房可按比例調(diào)整為商品房。

這一政策為舊改項(xiàng)目提供了更多操作空間，一定程度上緩解了開發(fā)商的壓力。

從深圳的實(shí)踐來看，這種設(shè)置緩沖期的做法，既給予了在途項(xiàng)目適應(yīng)時(shí)間，又確保了新規(guī)能穩(wěn)步實(shí)施。

深圳此次政策調(diào)整，標(biāo)志著城市發(fā)展理念的重大轉(zhuǎn)變——從“往高處要空間”轉(zhuǎn)向“向品質(zhì)要價(jià)值”。

對(duì)于購房者來說，這意味著：

1、超高層住宅將越來越稀缺，地段好的現(xiàn)有項(xiàng)目價(jià)值可能提升。

2、低密度、低容積率項(xiàng)目將成為市場主流。

3、住房品質(zhì)將整體提升，居住舒適度更受重視。

深圳正在告別“往高處要空間”的時(shí)代，迎接更高品質(zhì)的住房新時(shí)代。在這場舊改大洗牌中，有人歡喜有人憂，但最終受益的，將是追求更好居住體驗(yàn)的深圳人。