又到了“小作文”的時間窗，減稅貼息都可行

看到傳出“小作文”，講政策層擬要進行繼續減稅、按揭貼息以繼續刺激萎靡不振的房地產市場。受此提振，房地產股大漲。

我認為邏輯上對，時機上對，方向上也對。

邏輯上，我在一周前的文里《》寫了，10月份的房地產市場創下了年內最大跌幅，說明前期的政策效果已經釋放殆盡。政策層已然是別無選擇，只能是繼續出手托底。

這里再補一張居民部門中長期貸款（約等于居民按揭貸款）新增的數據，大家看看，走勢和之前的房地產數據一模一樣，甚至，更慘。

居民中長貸今年前10月新增值為1.26萬億，同比去年減少了24%，創下2023年以來最大跌幅紀錄。我預計今年全年，居民中長貸新增數值大約在1.5萬億左右，這個量級一下子回到了2011年的水平——比房價跌得更靠前。和峰值2021年的新增6萬億相比，5年下來，中長貸新增值按年將減少75%。而且，看起來還沒到底。同期，看居民存款值新增，今年前10月是11.39萬億，這個數字比2022年峰值的接近18萬億，已經降了36%。但是在2010年以來的所有年份里，它占第四高（如果不是今年的股市造好讓大量存款“搬家”，我相信這個數值今年將至少持平于去年）。并且，和大部分穩定年份（新增5萬億左右）相比，依然要高出1倍的數值。

大白話，說明了什么？

愿意貸款買房子的人越來越少，大家有錢優先選擇存起來。

注意，這是自2022年“金融三支箭”以來救市的第四個年頭，尤其是去年9.24以來救市的第一個滿1年的年頭（今年5月、8月分別又都搞了救市），那么，我們看這個數字，創下了新低，沒有任何反彈。

說明了四年的救市政策，并沒有穩住。尤其是去年9.24的大級別政策，邊際效果也已經完全消失了，房地產市場的“止跌回穩”目標，沒有實現。這是政策不得不面對的事實，干救就是救不起來。

時機上，考慮到馬上是最重要的年度中央經濟工作會議召開的時間窗了，所以，這個時候也的確是新的托底政策在制定醞釀的時期。

方向上也對，回到上面，去年9.24之后，基本上政策工具箱已經是“亮底牌”了，大格局定了（14號文《》）、小細節定了（9.24政策包），其后所有的政策路向都是沿著去年9.24的政策思路走來的。降首付、降利率、減稅、放松監管……就是這些，就是要在工具細節包里不斷的“下大功夫、挖出增量、挖地三尺也要把買房人挖出來”。

導致人們不愿意貸款買房子的原因，一方面是對房地產市場的長期增長喪失了信心，另一方面自然也有現在的政策力度給到需求方的感覺“性價比還是不夠”的部分。

那就可以在這些方向上繼續探查，還有沒有新動作。

減稅的話，應該可以在去年11月財政部動作的基礎上，繼續減。由于當時財政部取消了2年以上二手交易的增值稅，2年內轉手交易的占比也少，所以，現在減稅的重點應該只在契稅，這個是新房買家最直接相關的。

去年11月，財政部將契稅分面積段減過一次：首套，提高起征面積，140平米及以下契稅減到1%，140平米以上契稅1.5%。二套以上，140平米及以下從原稅率3%減按1%，140平米以上從原稅率減按2%。

這個還可以再降，再往下打一半。買1000萬的房子，再省10萬。這里省一點，那里省一點，總好過沒有。

利率是最重要的部分，5年期LPR是3.5%，真實長期房貸利率現在是3.05%。真的太高了，非常完全超級十萬不合理。

但是今天LPR放榜，沒有降，在市場預期之內。不降，是為了銀行，存貸息差的確也是“命懸一線”了，要守住金融系統這個底線不能出問題，保銀行棄地產。

寫到這里，岔開一句。2023年，我判斷銀行股不能碰了，理由是地產-金融本是一家，地產崩了金融好不了。

結果你猜怎么著？我被狠狠的打臉了，臉都打腫了，兩邊。地產跌了5年，銀行股漲了5年，農行現在都漲成了老大哥。天底下還有這樣神奇的市場么？搞得我后來實在是氣不過，就買了一把建行，賺個一點又跑了，算是小出了一口氣。

我現在更堅定的主張遠離銀行股了，但我不敢預測它們了，因為我看不懂了，我實在看不懂咱們的銀行，看不懂就避開。

所以這個情況下，要怎么降真實利率？

在不動銀行利益的情況下，選擇財政貼息是可行的，疫情期間搞過，經營貸利率經貼息之后做到了1.9%，比現在的最低2.5%還要低。

針對新買房的人群，給予財政貼息。讓我們來算算，如果未來1年還是1.5萬億的新增中長貸，30年按揭貸款3.05%經貼息到2.5%，則累計可減少買房人負擔多少呢？

大約1576億。攤到每年，其實很少，我認為可以直接貼到2%，那樣累計30年減少利息接近3000億，說得過去。

但的確，以上兩個，減稅、貼息，都會增加財政壓力。錢從哪里來？愿不愿意出血？我不知道，按理說中Y的杠桿率很低可以多加點，但是……樓同志說的房地產稅？

首付其實還可以再降，國外第一筆首付款普遍是只有房價的5%。但這個降不降，意義不大，撬不動什么，沒有利率重要。

總體上，如果小作文為真，自然是好事。但是綜上分析，如果只是工具箱里拿東西修修補補，而不是換個工具箱，則效果難言樂觀，怕是“一如既往”，難以擋住房價繼續向下“溫和”調整的趨勢。所以，對個人操作而言，我的觀點和之前沒有任何改變。《》《》《》。

讓我們耐心等一等，看看接下來的兩個周，會發生點什么。也歡迎留下你的理性見解。

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