昆明地鐵想明白了：地鐵的事地鐵干，開發的事開發商干

昨天一二一大街TOD地塊拍賣的結果既在情理中，又在意料之外。這塊地早就確定了建設開發方向，前期工作也已開展，甚至連規劃方案都已流出，今年8月，昆明市委書記一行還曾到現場進行過調研，因此成功出讓是很容易猜到的事，但拿地企業是義承置業，就多少有點意外了。

一二一大街TOD項目位置極佳（圖源：銘騰機構）

在上個月土地拍賣公告發布后，云南房網曾經猜測很可能是昆明軌道公司自己，或者是合作企業拿地，比如昆明地鐵早就和中鐵成立了中鐵站城開發公司，合作目標之一就是共同開發昆明地鐵TOD資源，但實際拿地的卻是此前并沒有昆明地鐵有合作的義承置業。

但一二一大街TOD地塊作為難得的優質項目，義承置業能夠在沒有競爭的情況下底價拿地，說明義承置業和地鐵方面早就有了合作意向，只不過外界一無所知罷了。

由義承置業開發這個項目當然是沒問題的，義承置業早就在接盤開發麗陽星城二期的過程中，證明了自己具有處理復雜項目的能力。今年接連開盤丹霞翠嶼和金川翠嶼兩個新項目，進一步展現了義承置業的資金實力。一二一大街TOD項目雖然位置金貴，但畢竟面積不大，總共才21.71畝，總建面4.05萬平米，以如今義承置業的實力，基本上是手拿把掐，這也大體上保證了一二一大街TOD項目不會中途掉鏈子。

昆明地鐵沒有自己拿地自己開發，也是非常務實的選擇。一方面，如今昆明地鐵資金壓力大，線路建設尚未完成，地鐵客流又有所下降，確實也沒有多少財力投資房地產項目。另一方面，過去軌道集團自己開發項目并不順暢，比如世博車輛段TOD、北部汽車站項目、呈貢B地塊、草海安置房項目、嚴家山項目等，都或多或少有些問題，有些至今未能善后。像世博車輛段TOD項目，軌道公司自己干了個半拉，后來幾次招商都沒有結果。

昆明軌道公司在2號線北部汽車站開發的行業體曾經長期閑置

本來，2022年昆明軌道集團和中鐵合作成立的中鐵站城開發公司，就是一個TOD項目開發平臺，可是中鐵站城如今手上還有福德村城改項目，即仍然在建的央璽春風。此項目對外的宣傳是雙鐵TOD，難度和體量都不小，中鐵站城，尤其是操盤方中鐵恐怕也騰不出手來開發新項目。

昆明軌道集團作為地鐵沿線，特別是地鐵車站周邊地塊的一級開發企業，最直接的獲利方式其實就是土地整理完成后被成功出讓，軌道集團從土地出讓金當中獲得相應收入，其次才是自己拿地進行一二級聯動開發，雖然后一種方式理論上能夠實現收益最大化，可是對地鐵公司的資金實力、操盤水平都有很高要求，國內只有深圳地鐵、成都地鐵等在這方面有比較成功的經驗。

昆明地鐵過去在房地產二級開發方面乏善可陳，在地鐵1號線西北延尚未貫通，一二一大街站尚未建成的情況下，自己專心修地鐵，讓更有實力和經驗的房地產企業來開發一二一大街TOD地塊，其實是明智之舉。而且一二一大街TOD地塊成功以3.3億的價格出讓后，昆明地鐵作為一級開發商也能很快獲得相應收益，可以投入到嗷嗷待哺的地鐵建設中。