上海，錦鯉消失

曾經被譽為全國樓市“錦鯉”的上海，也開始步入調整期。

申度的粉絲朋友們，很抱歉，最近有一兩個月沒認真碼字了。因為突發干眼癥，不得不減少案頭工作。

言歸正傳。

今天來說一說，作為一個地產從業者，所感受到的上海房地產行業10月的真實情況。

10月剛剛過完，上海的房地產市場可以用一段話來形容：8月底的新政，沒能拉回從7月開始的市場頹勢，10月一路走冷。這個冷淡中，又夾雜著一些詭異的“火熱”。這樣的狀態，也蔓延到了11月。

過去2年來，專屬于上海房地產的錦鯉，好像也消失了。

聽我詳細說說：

01

“詭異”的火熱

為什么用“詭異”這個詞？因為這熱鬧與冷清的市場形成了強烈反差。

過去的10月，我參加了幾乎是近2年來最多的企業新品發布會——華潤的江河、綠城的潮鳴、中建東孚理想生活、保利置業江河系、建發海宸的上海燈塔等。這些發布會背后，是房企在產品力、服務力上的全力內卷，試圖用“好房子”概念激活市場。 但市場的真實反饋卻配不上這份努力。

10月上海新房成交面積僅39.8萬平方米，環比下降27%，二手房成交1.61萬套，環比下降10%，創下今年3月以來新低。這種“發布會熱、成交冷”的割裂，讓人感到一種深深的無力感。

02

市場的真相

曾經被認為抗跌性最強的上海樓市，如今也面臨全面壓力。

內環項目啟用中介：核心區項目不再“躺贏”，甚至豪宅也開始依賴渠道導流。

區域扛鼎項目二手房大跌：大寧金茂府等二手標桿項目價格大跌，突如其來的打擊讓區域推新的項目措手不及。

網紅盤認籌率新低：部分前期熱盤認籌率從200%+滑落至不足100%。這里不點名了。10月的市場上，哪怕是網紅盤認籌率50%～60%都很正常。

03

攪局的渠道

在中介端，冷清市場反而成了“商機”。渠道頻繁向客戶釋放信號：“再等一等，折扣就要來了。”這種心態進一步加劇市場觀望情緒。

數據顯示，10月二手房客戶成交周期同比拉長15%，而新房渠道費率從年初的1.5%悄然漲至2.5%以上。渠道成為房企續命的“稻草”，但也透支了價格體系的穩定性。

04

結語：讓房子回歸生活

“滬六條”在9月短暫激活外環外改善需求（如外環外成交占比一度達57%），但10月政策效應快速衰減。當前市場正從“政策驅動”轉向“產品驅動”，但供需失衡的局面仍未根本改善——二手房掛牌量高達35.5萬套，新房庫存去化周期延長至14個月。

對于真正有購房需求的購房者而言，當前是挑貨的窗口期。有一句話要送給你們：不要對漲價抱有幻想，現階段買房，沖著一個需求：真正改善住房和越級生活。

抱著這樣的想法去買房子，一切就會簡單很多。房子也就回歸了真正的居住屬性。