房地產最后的機會

前幾天寫了文章，分析了銀行開始售賣房子這個事，當時只是簡單把利益關系給分析了一波，但發現很多朋友可能還沒有意識到銀行賣房的深層意義。

那我不妨多寫一些，給大家把銀行賣房這個邏輯再展開一些。

還是以日本為例，日本的銀行當年也干過賣房的事，而銀行賣房這個事，對應著的則是房地產下行周期四個階段的一環：

第一階段是房企暴雷，第二階段是銀行賣房，第三階段是二手房踩踏，第四階段是房產稅征收，房產失去財富屬性，轉變成稅收屬性。

在展開四個階段之前，先給大家簡單介紹一下背景。

上世紀80年代后半期，在“廣場協議”后日元大幅升值，日本央行采取寬松貨幣政策以應對，巨量資金涌入房地產和股市，地價房價瘋狂上漲，形成了“土地不會貶值”的神話。

銀行則瘋狂地向房地產企業和個人提供貸款，甚至以不斷飆升的土地作為抵押品，發放更多貸款，東京買下美國的神話，就是這個階段下的產物。

然后開始下行周期的第一階段，房企暴雷。

為了抑制資產泡沫，日本央行主動刺破泡沫，選擇加息，而由于房企通常是高杠桿運作，依靠不斷借新還舊和銷售回款來維持。加息后，融資成本劇增，再加上地價下跌，銀行開始收緊信貸，新的貸款斷流。

房地產持有的土地和在建項目價值急劇縮水，但欠銀行的債務卻是剛性的，不會減少，許多項目的價值甚至低于其未償還的貸款總額，形成“資不抵債”。

于是市場預期轉向，購房者持幣觀望，新房銷量銳減，回款困難，最后房地產市場價格大幅下降，大量中小型房地產公司首先倒閉。

這個階段的標志性事件是“東海興業”等大型房企也陷入困境，最終破產。

對應著我們國內，雖然我們沒有加息，但我們也有對應事件，抑制債務有三道紅線，大型房企破產對應恒大。

接下來是下行周期的第二階段，銀行賣房。

房企暴雷的直接后果，是它們在銀行的貸款變成了不良債權。這是房價危機的開端，也是整個鏈條的第一張多米諾骨牌。

因為隨著房價下跌，房企和個人貸款者違約數量劇增，銀行資產負債表上充斥著無法收回的貸款，這些不良債權嚴重侵蝕了銀行的資本金。

而根據《巴塞爾協議》等監管要求，銀行需要為不良債權計提損失，這直接導致賬面虧損，資本充足率下降，所以為了滿足監管要求，銀行必須想辦法處理這些壞賬。

于是沒有辦法，政策端就只能給銀行解綁，允許銀行直接賣房回籠資金。

但結果不用想，日本銀行的“揮淚大甩賣”為市場設立了新的、更低的價格錨點，迫使其他持有者也跟著降價，加劇了房價下跌的趨勢。

這個階段的標志性事件是銀行開始大規模賣房。

對應到我們當下這個時間點。

接下來是第三階段，二手房踩踏。

在泡沫時期前期，大量日本民眾利用貸款購買了投資性房產，但隨著房價下跌和租金回報率下降，加上經濟不景氣導致個人收入受損，許多人無力承擔月供，只能被迫拋售。

但泡沫破碎前期，那么持有自有房產的民眾并沒有因為房子下降而拋售，因為這些民眾堅信“剛需房不需要考慮漲跌”。

但銀行賣房直接把這個信心給打碎了，在銀行直接下場后，市面上的二手房價格開始猛跌，跌到后面一些自住的日本民眾也為了資產不貶值而賣房，最后形成了“再不賣就賣不出去了”的預期，把房地產又壓到了一個很低的地步。

這個階段持續了一到兩年，在價格持續下跌預期下，就連房地產真正的自住需求者也被迫選擇觀望，房地產價格被打到低谷，銷售量萎靡。

這個階段的標志，則是日本三四線城市的房產，價格暴跌，徹底失去流通性。

如果按照前面兩個階段走，我們接下來的階段就該是房價下跌，最后量價齊跌。

最后是第四個階段，房產稅征收

跟我們這里以土地財政為主不同，日本對房地產主要征收固定資產稅和都市計劃稅，這是持有環節的稅收，每年繳納，基于政府評估的土地和房產價值計算。

但這個房產稅，對應階段表現則是完全不同的。

在泡沫期，由于地價飛漲，固定資產稅的稅基（評估價值）也水漲船高，為地方政府帶來了豐厚的收入。

但在泡沫破裂期，地價暴跌后，固定資產稅的評估價值下調存在嚴重的“時滯性”和“剛性”。

政府為了維持地方財政收入的穩定，不愿也未能及時、足額地跟隨市場價下調稅基。

這個階段，標志為即使房價下跌，日本地方政府也不愿意下降稅基。

而對應到我們，則是房地產價格下降，但土拍價格并沒有大幅度下降。

但最終的結果如果是房子遲遲賣不出去，那么地方則可能會尋求其它稅基增加收入。

這個其他手段，則可能是房地產稅。

當然，你去看日本房地產下行周期會發現一個事，那就是日本房地產下行階段構成了一個完整的、自我強化的惡性循環：

房企暴雷（產生壞賬） → 銀行賣房（壓低價格、引發恐慌） → 二手房踩踏（價格螺旋式下跌，資產全面縮水） → 房產稅征收（在市場底部增加持有成本，抑制復蘇并催生最后一批拋盤）。

如果對應著日本經驗，那我們所處的階段，就是第二階段到第三階段過度的時點。

對于北上廣深的朋友來講，如果這個時候不出手，可能等待著的，則會是一段漫長的下跌回暖周期，但總歸有個頭。

因為畢竟日本東京的房產在經歷了二十年的修正后也回到了泡沫時代。

但對于三四線城市的朋友，這個階段則是他們最后出手房產的機會。

因為再不賣，就真賣不出去了

全文完。既然看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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