帶你看中國｜2025年第三季度零售地產市場概覽

2025年前三季度，中國社會消費品零售總額實現365,877億元，同比增長4.5%，增速較上半年回落0.5個百分點，較上年同期提升1.2個百分點。其中，商品零售增長4.6%，餐飲收入增長3.3%，9月的增速再次回落至當年低位，且限額以上單位餐飲收入同比下跌1.6%，大型餐飲總體經營狀況欠佳，與購物中心高區大型餐飲退租數據保持一致。

分業態看，盡管“國補”政策在地方的執行收緊，但家用電器和音像器材消費繼續以11.9%的增速領漲；糧油食品消費同比增長9.9%；體育娛樂用品以9.7%的增速，位居第三。部分業態錄得負增長：金銀珠寶消費以3.1%的同比跌幅，成為前三季度跌幅最大的業態，其中9月同比跌幅達到7.8%；文化辦公用品跌幅達2.9%，建筑及裝潢材料跌2.6%。在購物中心的典型業態中，服飾鞋帽針紡織品類在前三季度同比增長0.2%，幾乎持平；而9月則同比收跌，下降0.4%。化妝品類消費的表現持續低迷，前三季度同比下降1.0%，9月下降4.5%。上述兩類消費是購物中心首層、中低區的關鍵業態，其低迷的消費數據導致購物中心的經營及招商承壓，進而傳導至地產端，導致三季度零售地產資產表現呈負面走勢。

前三季度，全國網上零售額增速繼續提升至9.8%，實物商品網上零售額占社零總額的比重較上半年進一步回升，增至25.0%。在實物商品網上零售額中，食品、服飾類、日用品消費分別增長15.1%、2.8%、5.7%；直播電商推動線上平價食品消費持續增長。

第三季度，新一線城市成為零售地產供應焦點，重慶以43.7萬的新增供應領銜。總體而言，中國優質零售地產市場供給側已明顯放緩，而龍湖、華潤等頭部企業以輕重資產兩種模式主導供應。季內，深圳灣萬象城二期和寶安大悅城開業，引發一線城市市場關注；在新一線城市中，重慶的光環花園城、龍興天街、江岸天街，南京的金陵天地、金陵中環，杭州的亞奧萬象天地，武漢的濱江天街，西安的DT51為代表性的新開項目。在下沉市場中，華潤萬象生活在四川省宜賓市，以輕資產模式打造宜賓天地，于季內開業，市場反響熱烈。

短期來看，中國零售地產的平均空置率仍處高位，有望在新增供應放緩、存量資產調改中逐步回落；但受制于服飾、化妝品等高租金業態表現欠佳，銷售額下滑、品牌調整加速，增量需求難以從高租金業態中挖掘，因此即便市場空置率未出現大幅上漲，但大部分業主方的實際租金收益仍在下滑。開年至今，尤其是時尚業態占比較高的購物中心，租金跌幅普遍較大。受國內奢侈品消費下滑影響，高端購物中心前三季度的總體表現也低于預期，盡管空置率未出現大幅波動，但總體銷售額的壓力或將在未來四個季度逐步顯現。

仲量聯行數據顯示，全國商業租金呈加速下滑趨勢。三季度，北上廣深四大一線城市的優質零售地產平均租金的環比跌幅高達2.4%，成都、重慶、武漢、南京、杭州等新一線城市的跌幅普遍在1.0-2.0%的區間。

三季度，市場需求仍延續上半年基調，零售商業需求端的分化卻更加明顯。從整體走勢看，服務消費的活力明顯強于商品零售，而在商品零售中低單價、高頻消費更加穩健。

首先，高端消費仍在降溫，高端購物中心在承壓中主動調整。上半年公布的經營數據表明，國內高端購物中心的表現不及預期。季內，主要城市部分高端購物中心首層出現不少空置的案例。在高端品牌矩陣中，腰部品牌面臨的運營壓力更大，門店資源整合的策略更顯激進。預計該趨勢還將延續，部分購物中心超配的城市或面臨日趨嚴峻的競爭，高端商業的品牌調整也將導致核心商圈租金壓力激增。

其次，與高端消費相比，體育、戶外品牌則呈現更加積極的擴張態勢。定位中端、主打功能的體育戶外品牌仍持續受目標消費群體歡迎，積極在國內市場下沉擴張；季度內個別品牌引發的社會事件，或對其銷售產生影響，進而影響購物中心對相關品牌的運營預期。零售地產端須緊密跟蹤，評估不可控事件對品牌及業態的短期影響。從中長期來看，體育戶外運動業態仍是零售大類的強勢擴張業態。

再者，盡管餐飲總體呈收縮態勢，但小面積餐飲如咖啡、茶飲、烘焙仍持續擴張。蜜雪冰城在重慶長嘉匯購物公園開設上千平的城市旗艦店，單店銷售創新高，成為小型餐飲提升品牌形象、豐富消費體驗的成功嘗試。但大面積的精致餐飲、正餐仍面臨較大的經營壓力，退租案例頻發。值得關注的是，“預制菜”風波對大型連鎖餐飲的影響尚待評估，客單價處于中端市場的連鎖品牌或受事件牽連，其運營及不動產策略短期或趨于審慎。對零售地產運營而言，大型餐飲的退租帶給高區招商帶來較大的壓力，尤其是退租造成的空置面積往往處于動線深處，切小鋪出租可行性低。因此，正餐退租后的面積回填，已是招商運營的巨大挑戰。

最后，超市主力店持續調整，承租面積縮減、SKU持續優化，向新零售、重體驗、優選品、精細化轉型。對地產端而言，超市主力店對商場的需求貢獻率已然下滑；且超市的新零售特征也讓其作為購物中心主力店的引流價值有所折損，線下客流遠不及早期。從三季度情況看，全國范圍仍錄得不少精品超市、新零售超市新開的案例。

10月底發布的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》中明確以“大力提振消費”為重點戰略目標，以“內需主導、消費拉動、內生增長”為經濟發展模式。仲量聯行分析認為，政策正從七大維度系統性地提振消費：

· 供給上，協同擴大優質商品與服務消費；

· 場景上，致力于創新和打造高顯示度的消費空間；

· 客群上，著力拓寬境外消費與下沉市場等增量消費需求來源；

· 品牌上，推動中國品牌走向世界，提升全球影響力；

· 城市上，通過培育國際消費中心城市，形成以點帶面的帶動效應；

· 時段上，借力節假日與夜經濟，并落實帶薪休假以釋放消費潛力；

最后，以科技賦能全過程，驅動消費創新與升級。這一多管齊下的框架，旨在全面激活內需，構建更具韌性的內生增長循環。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創作