帶你看中國｜2025年第三季度辦公樓市場概覽

2025年三季度，我國經濟延續總體平穩、穩中有進的發展態勢，在內外風險挑戰交織的復雜環境下，依然體現了堅強韌性。雖外部環境趨緊、新舊動能轉換陣痛影響部分行業，但政策精準發力有效激活新動能。今年以來，眾多科技領域實現突破，人工智能等前沿技術超前布局，帶動數字經濟等行業快速增長。三季度，中國主要城市的甲級辦公樓市場需求有所復蘇，部分城市受科技行業帶動，需求持續增長。然而整體市場表現依舊謹慎，成本依舊是租戶首要考慮因素，供需矛盾依舊凸顯，各城市甲級辦公樓租金繼續下行。

在2025年三季度，全國主要城市甲級辦公樓市場整體凈吸納量錄得74.2萬平方米，較上季度增長顯著。科技互聯網企業帶動多個城市甲級辦公樓需求持續修復，部分城市展現地域優勢在消費零售、出海相關等賽道成需求修復關鍵動力。整體市場依舊利好租戶方，企業搬遷仍以成本優化為核心因素，租金下行使部分城市中甲級辦公樓租戶搬遷換租頻率加快。

三季度，一線城市凈吸納量共計63.7萬平方米，環比顯著上升。在北京，區域間租金壁壘的打破增強了跨區域流動性，然而增量需求相對疲軟，非續租租賃成交仍以小面積段搬遷為市場主力需求。在上海，全市凈吸納量錄得19.0萬平方米，成本驅動型搬遷和升級需求仍是辦公樓市場主要需求來源，隨著甲級與乙級辦公樓之間的租金價差逐漸縮小，更多企業選擇搬遷入甲級樓宇以實現性價比更高的升級。在廣州，處于行業風口期的企業正積極把握當前市場窗口期，通過辦公空間整合與辦公環境優化提升運營效率，成為三季度廣州甲級辦公樓市場租賃需求的主旋律。深圳全市凈吸納量約為12.5 萬平方米，部分租戶把握租金調整機遇，從乙級辦公樓或創意園區搬遷至甲級項目，實現了辦公環境與品牌形象的雙重提升。

三季度，1.5線及二線城市甲級辦公樓市場共錄得凈吸納量10.5萬平方米。杭州凈吸納量約為3.6萬平方米，數字科技創新型企業較活躍，金融企業需求趨緩。物流運輸、能源礦業等傳統行業的新租需求有所抬升。武漢、南京甲級辦公樓凈吸納量分別錄得3.2萬平方米和2.7萬平方米，需求活躍度小幅上升。成都甲級辦公樓市場持續呈現存量博弈的特征，內部換租活動持續，新租與退租的面積基本持平。西安甲級辦公樓凈吸納量共計錄得約9,000平方米，換租升級流動日漸常態化，增量需求依舊有限。

三季度，科技互聯網仍是多個城市的核心需求來源。在上海，人工智能行業持續擴張，相關企業在上海多個板塊貢獻大面積成交。廣州科技互聯網企業密集遷入廣州國際金融城片區甲級辦公物業；同時，電商平臺、跨境電商及外貿服務等新興行業表現較為活躍，帶動需求端修復。深圳科技企業仍是市場需求的主力，貢獻了約三成租賃成交面積。消費電子、人工智能應用、數字營銷等細分領域表現較為活躍，帶動科技園、前海等區域出現整層及以上規模的租賃成交。在成都，科技互聯網行業需求持續復蘇，本季新租面積突破3萬平方米。細分領域中，軟件開發和互聯網平臺企業表現活躍，人工智能與無人機等前沿科技類租賃需求首次躋身需求前列。

在上海，金融服務業保持韌性，其中私募基金需求有所上升。此外，以戶外運動為代表的零售品牌租賃需求較為活躍。隨著電商直播、即時零售等新消費業態的發展，廣州潮玩服裝、美妝日化、農業食品等熱點電商領域加速轉型升級，同時直播服務商也加速規模擴張，共同帶動了甲級辦公需求提升。深圳消費電子企業的出海勢頭顯著，成為辦公市場需求修復的新興驅動力，多家具有全球銷售網絡的頭部及新興消費電子企業于第三季度新租或升級至甲級辦公樓，合計面積超過一萬平方米，主要用于海外營銷、品牌管理及跨境商務拓展等關鍵職能。

三季度，全國主要城市的甲級辦公樓市場新增供應總計101.2萬平方米，其中一線城市新入市總量共計82.0萬平方米。上海兩個非中央商務區項目竣工交付，總建筑面積錄得12.8萬平方米。本季度有限的供應疊加租賃活躍度的上升，整體市場空置率環比下降0.5 個百分點至24.1%。廣州甲級辦公樓市場迎來三個新項目入市，其中兩座為全自用總部大樓，僅一座面向市場開放租賃；因此，新增供應對全市空置率未形成明顯壓力，全市空置率環比下降0.7 個百分點至23.2%。深圳甲級辦公樓市場迎來六個新項目入市，合計供應約38 萬平方米，主要集中在前海與后海片區。新增供應的集中釋放推動全市空置率環比上升1.1 個百分點至27.6%。

三季度，1.5線及二線城市新增供應體量共計錄得19.2萬平方米。成都金融城板塊迎來東方希望中心二期項目交付，新增甲級辦公面積約9.2萬平方米。全市空置率環比上升1.2個百分點至34.0%，去化壓力持續凸顯。杭州錄得一個新項目入市，位于錢江世紀城子市場，帶來約10.0萬平方米的新增供應，甲級辦公樓平均空置率升至25.3%。

2025年三季度，全國主要城市的甲級辦公樓租金仍處于下行通道。多數城市業主方提供更加靈活的租約條件，以維持現有租戶，應對去化壓力。部分城市租戶面對市場租金與現行租約之間的差距，試圖尋求租約重組談判的機會。

一線城市中，北京租金延續前幾個季度的下行趨勢，環比下降3.2%。業主愈發重視現有租戶的留存，正通過提供更為優惠的續約條款穩定樓內租戶。優質的大面積租戶作為穩定樓內租賃結構的壓艙石，部分業主愿意在續租時為其提供公區重新裝修等附加服務。上海甲級辦公租金環比下降4.5%，業主為保留現有租戶同時吸引新租戶，在續租及新租條件上保持靈活的議價空間。部分業主表示愿意在延長租約的前提下接受租約重組。在廣州，租金環比下降2.0%，企業成本敏感度仍處高位，大部分業主預料仍將繼續采用讓利的定價策略。深圳租金環比下跌2.8%。面對市場租金與現行租約之間的差距，更多租戶尋求租約重組談判。多數業主在新租及續租談判中展現出更高靈活性，愿意調整租金及相關條款，以穩定或吸引優質租戶。

1.5線與二線城市中，部分城市租金表現持續承壓。杭州市場租金下行壓力不減，三季度甲級辦公樓平均凈租金環比下降1.6%。南京甲級辦公樓市場租金環比下降1.1%。成都甲級辦公樓市場租金下行趨勢延續，企業租賃成本控制意愿尤為強烈，租金環比下降1.8%。除降租外，業主正通過提供配套服務等方式竭力強化對存量租戶的維系力度。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創作