低于市場(chǎng)價(jià)30%！銀行“甩賣(mài)”房產(chǎn)，是撿漏機(jī)會(huì)還是風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)？

這幾天，多家媒體報(bào)道，上個(gè)月底，蘭州農(nóng)商行名下近200個(gè)房產(chǎn)標(biāo)的在京東資產(chǎn)平臺(tái)掛牌競(jìng)價(jià)。

這些房源的價(jià)格從幾萬(wàn)元到幾億元不等，而且涵蓋住宅、商業(yè)及辦公房產(chǎn)。

蘭州農(nóng)商行的做法不是孤例，而不過(guò)是揭開(kāi)了冰山一角。

據(jù)媒體梳理，相較于大型銀行與股份制銀行的房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)尚處于起步階段，蘭州銀行、吉林農(nóng)商行、蘭州農(nóng)商行等城商行、農(nóng)商行及農(nóng)信社早已“批量下場(chǎng)”，直售規(guī)模呈幾何級(jí)增長(zhǎng)。

譬如，自2024年8月以來(lái),廣東農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的共有12386個(gè)；2024年11月以來(lái),四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量達(dá)到24821個(gè)。

壹

從界面新聞的報(bào)道中，銀行這些房源要么是司法拍賣(mài)流拍后被迫接收的“以物抵債” 房產(chǎn)，要么是銀行通過(guò)司法程序主動(dòng)追回的抵押資產(chǎn)。

譬如，蘭州農(nóng)商行在撫順的200多套房源，本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商4.6億元欠款無(wú)法償還，銀行只能硬接的 “燙手山芋”。

而開(kāi)源證券研報(bào)的數(shù)據(jù)更戳破了銀行“脫下長(zhǎng)衫賣(mài)房” 的底層邏輯 ——2025年中報(bào)顯示，上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行漲幅超20個(gè)基點(diǎn)。在不良資產(chǎn)壓頂?shù)膲毫ο拢H自下場(chǎng)賣(mài)房早已不是 “跨界嘗試”，而是信貸風(fēng)控的必要手段。

更棘手的是處置周期的拉長(zhǎng)。從貸款違約到房產(chǎn)最終售出，通常需要兩年以上。如今市場(chǎng)低迷，這個(gè)周期還在進(jìn)一步延長(zhǎng)。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，每多持有一天房產(chǎn)，就多一天資金成本壓力，這也解釋了為何銀行愿意以低于市價(jià)10%-30%的價(jià)格 “清倉(cāng)甩賣(mài)”。

另一方面，在樓市降溫期，和普通二手房、法拍房比，銀行直供房反而在價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)控制上藏著雙重優(yōu)勢(shì)。

譬如，蘭州農(nóng)商行9月底拍賣(mài)的城關(guān)區(qū)鐵路東村街道房源，125平方米的抵債房最終以151萬(wàn)元成交；而第三方中介數(shù)據(jù)顯示，同小區(qū)同面積戶型的掛牌價(jià)普遍在180萬(wàn)- 220萬(wàn)元之間，相當(dāng)于直接打了7折左右。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種“銀行定價(jià)” 避開(kāi)了二手房業(yè)主的心理預(yù)期溢價(jià)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)很明顯。

雖然銀行直供房和法拍房都是銀行處置的不良資產(chǎn)，但交易風(fēng)險(xiǎn)卻并不一樣。

法拍房常埋著的那些“坑”，比如隱性的民間借貸糾紛、沒(méi)到期的長(zhǎng)期租約，甚至可能存在二次抵押，讓購(gòu)房者一不小心就會(huì)踩雷。而銀行直供房在掛牌前會(huì)做三輪嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)核查，隱性租約、二次抵押這些問(wèn)題會(huì)提前剝離，產(chǎn)權(quán)清晰無(wú)糾紛，而且交易對(duì)手直接是銀行，不用和復(fù)雜的第三方周旋，能有效規(guī)避法拍房的潛在隱患。

貳

從表面來(lái)看，銀行“親自下場(chǎng)”賣(mài)房對(duì)銀行自身及購(gòu)房者都是皆大歡喜的好事，銀行回籠了資金，購(gòu)房者也得到了實(shí)惠。然而，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，銀行直供房的增加不僅是金融風(fēng)險(xiǎn)的顯性釋放，而且會(huì)打破房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制。

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，除了通過(guò)法拍或者變賣(mài)這種零零碎碎的方式處理房產(chǎn)，還可以通過(guò)把不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓給AMC的模式剝離風(fēng)險(xiǎn)。

但現(xiàn)在，很多AMC自身難保。

雖然2024年不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)量達(dá)到3.8萬(wàn)億元，刷新了歷史紀(jì)錄。

譬如，中國(guó)信達(dá)2024年收購(gòu)中小銀行不良資產(chǎn)超1400億元，仍難覆蓋房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的激增規(guī)模。

然而，受宏觀環(huán)境影響，不良資產(chǎn)處置難度有所加大，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，AMC增收不增利。

根據(jù)媒體前半年的報(bào)道，在已披露2024年財(cái)報(bào)的32家地方AMC中，有18家凈利潤(rùn)同比下滑，3家凈利潤(rùn)為負(fù)。

銀行被迫成為風(fēng)險(xiǎn)的最終承接者，更暴露了信貸風(fēng)控的深層缺陷。

在預(yù)售制度之下，銀行對(duì)于房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的滯后性被無(wú)限放大。

這幾年，在多地爆出的爛尾樓項(xiàng)目中，有哪些在貸款發(fā)放時(shí)不是滿足了銀行的“合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)”？但這也正是銀行不良資產(chǎn)激增的重要誘因。

此外，一些背負(fù)房貸的人不堪重負(fù)，在自家的房子淪為負(fù)資產(chǎn)之際，不得不選擇斷供。

沒(méi)辦法，貸款賣(mài)房的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了。

“當(dāng)初房貸本息超過(guò)650萬(wàn)元，如今市價(jià)只有360萬(wàn)。”90后業(yè)主小曾的故事讓多少高位進(jìn)場(chǎng)的人心有戚戚焉。

這種“理性違約”現(xiàn)象的蔓延，也把銀行逼成了 “房東”。

此外，銀行直供房的增加，雖然短期讓部分購(gòu)房者獲利，但從長(zhǎng)期來(lái)看，卻會(huì)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制。

新房的定價(jià)，房企需要核算拿地和建設(shè)等成本，二手房業(yè)主報(bào)價(jià)也需要參考鄰居的成交價(jià)，但銀行直供房的定價(jià)邏輯只有一個(gè)，那就是盡快回收貸款本金。

這種“無(wú)成本約束” 的定價(jià)模式，不僅會(huì)讓購(gòu)房者期待更便宜的銀行房源，也會(huì)使房?jī)r(jià)陷入降價(jià)螺旋通道中——銀行直供房會(huì)讓法拍房陷入被動(dòng)；法拍房?jī)r(jià)格下跌又倒逼二手房降價(jià)；二手房降價(jià)進(jìn)一步加劇 “負(fù)資產(chǎn)” 家庭的斷供潮，催生更多銀行直供房。

這絕非一場(chǎng)皆大歡喜的“撿漏”狂歡。