一個時代的落幕，并非瞬間喧囂，而是沉默的確認

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數據+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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粉絲

提問

你好，請問當前各種樓市政策（限購限售放開、降息、公積金支持等）密集出臺，但市場依然沒動靜，金九銀十也不復存在，房地產的黃金時代是不是徹底落幕了？未來樓市會往什么方向發展？為什么大家能接受車子買到就貶值，卻很難接受房子貶值？

房段子解答

有句話說得好，一個時代的落幕，并非一刻喧囂，而是沉默的確認。

房地產的時代不算落幕，但徹底轉向，由金融投資屬性，還原為自住改善屬性，但后者也還因人而異，不同的預算和心態需求，對自住改善的理解也大不一樣。

話說各種會也開了，各種政策也發了，但樓市波瀾不驚，一潭死水，也就那樣了。

不過至少有一個好消息，一個壞消息。

好消息是，不會再有壞消息了。壞消息是，不會再有好消息了。

金九銀十不再有，降息降利息也沒啥感覺，限購限售限貸全面放開，首付、套數、公積金商貸一路綠燈，沒有什么好期待的重磅政策了，即便零散出來一些，也肯定是劃燃夜空的火柴，轉瞬即逝。

各級政府都要認識到擺脫土地財政，學會不再依賴房地產。國家也不是徹底放棄房地產，而是讓粗放的增量變為精細的存量更新，改善房是重點但不是主要構成部分，存量的老破小和剛子樓，卻廣闊天地大有作為。

在這里，我還想給一些存在投機心態的人一點解釋，因為他們總會問我：為啥車子就能接受買到就虧就貶值，但很難接受房子這樣？歸根結底還是房子的屬性不一樣（暗示應該有投資屬性）。

我對此的解答也很直白：車子一般就小幾十萬，對一個家庭而言，不算重負，是可承受范圍內的消費品。但房子動輒上百萬甚至幾百萬，是整個家庭的畢生財富積累，并非簡單意義上的消費屬性，稍有波動，便傷筋動骨。如果要把居住當做車子一樣的消費，理論上更應該租房。

換言之，你明知有泡沫，但愿意買個幾萬塊的LV，虧完了就算球。但幾大百上千萬的房子呢，虧完了也算個球？

所以也別怪大家對房子如此謹言慎行，尊重并理解吧。

粉絲提問

段總，我家目前1.中德頂躍已掛牌（成本約10萬），客戶稀缺，僅1戶地緣性客戶看房滿意后無后續；2.糾結6個資產升級方案，核心是選擇賣出中德、柒公館中的一套或兩套，置換翡翠城平層/疊拼、二十四城二期頂躍等房產，需兼顧居住需求（房間數）、資金壓力及脫手速度；3.擔憂二十四城二期、柒公館的保值性，以及大房齡高密度電梯房的貶值速度，同時顧慮當下不買新產品未來可能無力購買，想知道二十四城二期合理入手價；4.咨詢翡翠城平層（3.1拍賣）、疊拼（3.3拍賣）的估價，及是否有必要參與拍賣。要不要我幫你整理一份**資產升級方案對比簡表**，清晰列出各方案的優缺點、資金需求及風險點？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

不要意思久等了，我這也思考了下你的問題。

1、你們持有的中德英倫的頂躍這套房，搭建的成本高，現在來說如果你們不是特別著急套現資金，那也沒辦法著急，只能隨緣等待有緣人了，但是也可以適當降價，提高緣分，中介帶了個地緣客戶不了了之的話，也可以抓緊讓中介去問問什么意思，你們是需要有個比較明確的反饋的，也要積極溝通。

2、目前來說是自住華潤二十四城七期的柒公館，但是套四不夠住，長期來說考慮到它房齡的增長，超高層+高架的問題，還是會出現一些價值增速跑輸優質產品的拐點，從自住改善性和價值的保值性來說，遲早也是需要處理的，只不過當前而言，我認為暫時可以忍一忍過渡一下，等接下來買到合適的改善產品或者新迭代的產品后，再行搬離、處置，為時不晚。

你看的幾個方案，帶有租房的我認為意義不大，不是長久之計，還是以改善自住為主線，不論是新產品（迭代徹底，但是也有追高風險，資金壓力大）還是老產品（尋求性價比，性價比到位了，就不存在貶值風險），都是可取的，無非還是緣分二字。

現在是對三套房的建議，一是華潤二十四城二期的頂躍（自住舒服，價格低，但是房齡老），二是翡翠城的一套平層法拍房，三是翡翠城的一套疊拼法拍房。

從結果來說，還是發到表格里，這樣看更明確一些。具體圖表略。

粉絲提問

你好，目前我在省體這邊上班，未來可能去川大江安，但我對象在茶店子上班很穩定，現在預算450萬內，求推薦和分析，兼顧下保值和通勤。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

當前來看，你們還是比較看重保值和通勤的，保值意味著要合適的價格買入相對優質的產品，才能在這個動蕩的成都樓市有立足之地，通勤則基于你們省體育館、茶店子和川大在航空港的江安校區來說，基本上是市中心到偏西北西南門的買法。

我建議在上述板塊區域為主，然后看到預算是400-450萬，相對還是比較不錯的了，因此以改善新房為主。如果不對學區或者交通做強制的時間要求的話，這樣布局是對的，輔以周邊其他外圍區域或者二手房（偏成熟或者說學區的配套）的邏輯就沒問題了。

從主要的方向來說，我個人比較建議你們考慮下武侯區雙楠的金茂天鷺滿園，這是去年武侯唯一的土拍新房，也是2.5環地鐵口的黃金位置，未來不論是你還是你老公上班通勤都相對居中一些。

可以考慮他們的143平套四雙衛戶型，總價大概是450萬級別，以實際的案場為準，如果還沒去過的話，我們也可以車接車送帶你去看房去砍價去選房哈。143戶型的樣板間實拍可以看我之前發布的這條 https://weibo.com/1551561845/P1WML60Wo 項目資料如下：https://weibo.com/1551561845/OEojRwRFm 整體來說是一個西南方位上比較偏改善氣質的新房，口碑比較好，金茂操盤的，我認為對你們來說暫時比較合適。

然后從其他角度來看，如果不強調居中性的話，那么就是要方便一方，然后“犧牲”另一方。比如我們此前討論過的，很典型的就是茶店子的兩個改善盤，西派御府143戶型以及保利花照天珺的129、143戶型，可以說都是在你們預算范圍內的改善買法，周邊的地鐵商業配套，內部的產品改善性，外圍的城市界面，以及你老公的通勤，還有 這兩個樓盤的單價總價性價比，我認為也是非常優質的西門偏北的買法，唯二的缺點，就是你上班通勤可能會稍遠，然后學區概念也不是非常強，但也還可以的。

回來說如果偏向你這邊的通勤，我建議可以考慮下武侯新城的西派善境，它是武侯新城核心區，對口北二外學區（學區概念強）而且未來去川大江安上班是相對方便的，143戶型的起步門檻也低一些，大概總價是410萬起，法系風格很有感覺的，從板塊概念，通勤角度以及性價比，也是很不錯的買法。要說缺點的話，就是周邊界面還差一些，尤其是步行去地鐵站稍遠，一路會有點破敗感覺。樓盤分析看這篇https://weibo.com/1551561845/Opvo508hs

思來想去，主流一點的買法，就基本上是這四個樓盤了。

其他外圍區域，通勤上就更遠了，比如外金沙的越秀地塊（待出爐，距離地鐵要跨過三環），成華中環一帶（你老公相當于跨城了）。

然后說二手房的話，我覺得既然你對學區一般的要求，那么就要主打一個去學區溢價，另外品質改善，性價比高一些的。典型的話，可以看茶店子的首開龍湖紫宸、時代天境和人居花照云庭（如果你們看過新房了，二手房大概率是看不上的哈，因為產品品質更差，按照套內價格來算，也不一定比新房更劃算）。

然后還是看西南武侯這邊的話，建議考慮下紅牌樓這邊的幾個次新改善盤，比如藍光雍錦世家，可以買到144平的套四；富國上邦，可以買到145平的套四，次新房。三環外還有個陽光城檀府，北二外的學區房標簽很強，可以買到144平的套四戶型，但是要注意感受三環噪音和步行跨過天橋才能到三環內坐地鐵以及享受大悅城商場的問題。