龍湖代建盤，干不過真龍湖

撰文 | 花姐

樓花網出品 | louhuar.com

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距離龍湖宸翰的開盤時間，滿月了。

9月24日，這個位于順義區主城區核心位置，由龍湖代建的項目，正式開盤。

官方海報中，僅一個半小時，它便賣出了107套房源，占到114套首推房源的94%，如果換算成金額——8.6億元。

但，這畢竟只是開發商的數據，是否熱銷的標準，還得以網簽為準。

現在，一個月時間，它的首批網簽數據已基本定型，檢驗的時刻到了。

截至10月25日，龍湖宸翰供應551套，網簽47套，簽約面積5025.45平米，成交均價4.13萬元/平米，網簽金額2.08億元。

此外，它還有17套房源處于已預定狀態。

這組數據基本能夠說明，龍湖宸翰開盤時的官宣數據，或許有水分，但也不是很離譜。

不過，在花姐看來，相比網簽套數，研究龍湖宸翰的成交金額，或許更有意義。畢竟，它現在代表著順義主城區樓市的價格錨點。

與4.37萬元/平米的預售均價相比，龍湖宸翰的成交均價，只打了約95折。

相比當下很多新盤動輒9折甚至更低的折扣，它的價格很堅挺，很對得起所在的位置，以及超高的贈送面積。

但，這只是用來和自身對比的結果。

如果把范圍稍微擴大一下，它則拉低了順義主城區的新盤價格。

參照物則是北邊一路之隔的龍湖御湖鏡二期。于2023年9月20日首次取證，358套房源，目前期房和現房加一起網簽345套，成交均價4.315萬元/平。

兩廂比較，龍湖宸翰的成家均價，比龍湖御湖鏡二期便宜了1750元/平米。

好在，后者目前已基本售罄，不會迎來價格戰的全面沖突。

但對已買了龍湖御湖鏡二期的業主而言，面對龍湖宸翰的這個成交價格，以及超級贈送尺度，心理上的背刺感，恐怕短期內很難平復。

龍湖的“私心”

龍湖宸翰的開盤策略，顯然經過了深思熟慮。

9月13日，它取得預售證，17棟住宅樓、551套房源一次性全部入市，另有459個車位。

但開盤首推的只有4-5#、8-9#、12-13#/15-16#中的114套房源，為97/115/138/平三個段位。

4#西邊戶15套165平戶型，并沒有在開盤序列中。十一過后，則又加推了2#和17#，為115和97平戶型。

在花姐看來，龍湖宸翰開盤沒有樓王戶型，背后不免夾帶著龍湖的“私心”。

盡管龍湖御湖鏡二期所剩房源不多，但仍有數十套169樓王戶型可售。從產品力上，幾乎被龍湖宸翰165戶型碾壓。

如何讓自己的嫡子順利收尾，龍湖最好的方式，就是讓連庶子都算不上的龍湖宸翰165平戶型，暫時不賣。

從這個角度看，花姐認為，龍湖宸翰165平戶型短期內出售的可能性，似乎不是很大。

龍湖宸翰的贈送尺度，實在太大了。它是順義首個擁有花池的項目，贈送手段包括了內嵌陽臺+挑空陽臺+飄窗+設備平臺+花池。

這些，都是在北京樓市整體陽臺收緊的背景下，實現的。

這讓它擁有目前同區域內，無人能及的實際得房率——92.21%至100.32%。

具體來看：97平在96.26%至100.32%；118平在91.95%至99.72%；138平在94.68%至96%；165平在92.21%至92.58%。

而通過目前的網簽數據，也證實了龍湖宸翰的得房率越高，賣得越好：

1、位于位于15#-17#的97平戶型，網簽了24套，另有6套顯示已預訂，網簽均價約4.1萬元/平米；

2、位于5#、8#、9#、13#的115平戶型，網簽了20套，另有8套顯示已預訂，網簽均價約4.14萬元/平米；

3、位于4#東邊戶和12#的138平戶型，網簽了3套，另有2套顯示已預定，網簽均價約4.2萬元/平米。

真正的股東

作為操盤者，在龍湖宸翰身上，龍湖可謂煞費苦心。

不過，它并非龍湖宸翰的股東，沒有任何持股。

今年2月26日，順義國資委旗下大龍空戶+順義新城發展聯合體，以26億元底價，競得東風商場片區SY00-0201-093（住宅）、096（住宅）、086（幼兒園）地塊。

其中096地塊即龍湖宸翰，占地面積3.6萬平米，地上建面6.47萬平米，容積率1.8，實際樓面價約2.01萬元/平米。

3月19日，它的項目公司北京興竺房地產開發有限公司（下稱興竺地產）成立，注冊資本13億元，法人張云鵬。

到了6月15日，興竺地產發生了股權變動。

北京宏琨城市開發建設有限公司（下稱宏琨城開）買入其70%股權，順義國資的持股比例將至30%，法人和董事長變為張沖。

宏琨城開成立于2025年5月8日，注冊資本5000萬元，法人張沖。直接股東為淮安浦申企業管理咨詢合伙企業（有限合伙）、上海駿瞻企業管理有限公司。

二者在宏琨城開身上的持股比例，并沒有公開。但穿透股權，淮安浦申最終為中央匯金旗下子公司，上海駿瞻則為中化集團控股子公司。

因此，龍湖宸翰的真正股東中，中央匯金和中化集團為最終的控股股東，順義國資則為小股東。

而就在興竺地產發生股權變更的前夜，龍湖旗下龍智造，宣布將為096地塊提供代建服務，包括規劃設計、工程建設、營銷代理等。

可以說，通過龍湖宸翰的開發模式，一方面緩解了地方國企的資金壓力，形成與金融機構合作開發的樣本；另一方面也讓龍湖這樣的房企，在輕資產轉型的路上，走得更遠。

誰最受傷？

雖然在價格上，龍湖宸翰沒有和龍湖御湖鏡二期正面沖突，但在采光上，卻實實在在擋住了后者。

7月25日，龍湖宸翰的設計方案反饋意見公示，共14條群眾反饋中，有3條是重復的。

剩下的11條，大致分為四類：樓間距比；非機動停車場地排布；贈送面積是否過大；樹木侵占消防回車場。（詳見《新盤來了，有人吶喊“為民做主”》）

這其中，最關鍵的是關于樓間距比，居然達到了7條。甚至有群眾居然在意見中，喊出了“為民做主”的口號，共出現過三次。

核心是，有群眾反映龍湖宸翰的1#、3#、4#，擋住了龍湖御湖鏡二期的17#和21#。

真實的情況是，龍湖宸翰的3#和4#作為塔樓，其中3#和龍湖御湖鏡二期17#之間，為1.14，低于1.2的最低標準0.06；4#和龍湖御湖鏡二期21#的樓間距比1.6，屬于正常范疇。

而龍湖宸翰的1#是一棟板樓，和龍湖御湖鏡二期17#之間樓間距比，為1.5，低于1.7最低標準0.2。（詳見《龍湖擋住了龍湖》）

購買一套房子，日照和采光問題，確實是一件大事。

但不幸的是，對龍湖御湖鏡二期的業主而言，他們確實承擔了來自龍湖宸翰的背刺。

這不僅包括了房價，還體現在贈送面積和采光上。