空間博弈 策略共贏｜仲量聯(lián)行首繪成都辦公樓企業(yè)流動(dòng)全景圖譜

2022-2025年，成都辦公樓市場(chǎng)的存量需求搬遷流動(dòng)超過(guò)增量需求，成為市場(chǎng)主線。仲量聯(lián)行最新發(fā)布了《2025年成都辦公樓企業(yè)流動(dòng)研究報(bào)告》，通過(guò)對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期跟蹤，繪制了成都企業(yè)流動(dòng)全景圖譜。在成都甲級(jí)辦公樓企業(yè)客戶的三年流動(dòng)數(shù)據(jù)中，降級(jí)的比例最大，其次為原址辦公面積縮減，第三是搬遷至自建或購(gòu)置的總部樓宇，第四是甲級(jí)樓宇之間的搬遷流動(dòng)，最后是公司注銷、退出市場(chǎng)；這一序列表明企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略正在成本控制、空間需求和企業(yè)發(fā)展這三大不動(dòng)產(chǎn)訴求之間尋求新平衡。

上圖顯示的降級(jí)比例的收窄并不意味著企業(yè)對(duì)成本的忽視；相反，這反映出企業(yè)在追求成本控制的同時(shí)，更努力在品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)效率和長(zhǎng)期發(fā)展之間尋求新平衡點(diǎn)。在此背景下，成都辦公樓市場(chǎng)正竭力創(chuàng)新供給端，為租戶提供多元適配的選擇。過(guò)去“升級(jí)—降級(jí)”二元對(duì)立模式逐漸被如今多元并蓄的策略譜系所取代。

數(shù)據(jù)顯示，2022-2025年間，成都企業(yè)搬遷前后的樓宇租金平均下降16.4%，表明多數(shù)企業(yè)正著力優(yōu)化辦公租賃成本。約36%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了10-20%的租金削減，多為“同區(qū)域降級(jí)”，在區(qū)位不變的前提下，選擇價(jià)格更低的樓宇。約64%的企業(yè)搬遷實(shí)現(xiàn)約20-30%的租金降幅，這類企業(yè)通常實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域搬遷，從核心向非核心區(qū)域遷移；成本敏感的中小規(guī)模科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)往往采取這一策略。此外，37.8%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了30%以上的租金降幅。

仲量聯(lián)行追蹤的成都五大商務(wù)區(qū)的企業(yè)客戶流動(dòng)數(shù)據(jù)結(jié)果顯示：企業(yè)流出明顯大于企業(yè)流入，總流出數(shù)量（511條）遠(yuǎn)超總流入數(shù)量（324條）。這一現(xiàn)象符合存量經(jīng)濟(jì)周期的需求走勢(shì)，也體現(xiàn)出成都城市空間結(jié)構(gòu)和辦公市場(chǎng)版圖的“多中心”發(fā)展格局：

· 成都子市場(chǎng)內(nèi)的搬遷量仍高于子市場(chǎng)間的搬遷量，搬遷“內(nèi)循環(huán)”在市中心、金融城、大源三大成熟商務(wù)區(qū)尤為顯著。

· “企業(yè)南遷”為大勢(shì)所趨，從市中心往高新南區(qū)的企業(yè)搬遷已是近年來(lái)市場(chǎng)的主流趨勢(shì)。

· 高新南區(qū)兩大子市場(chǎng)金融城和大源之間的搬遷量龐大，金融城流向大源的搬遷量超過(guò)反向遷入量，大源漸強(qiáng)。

· 城東超過(guò)金融城、大源，成為承接市中心核心商務(wù)區(qū)外溢的最大子市場(chǎng)。

· 人民南路的企業(yè)遷入量在各市場(chǎng)中最低，成為鏈接市中心傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與高新南區(qū)的“過(guò)路地帶”。

每個(gè)商務(wù)區(qū)都正同步經(jīng)歷企業(yè)在“區(qū)內(nèi)流動(dòng)”和“區(qū)間流動(dòng)”兩大地理流向。流動(dòng)可分為“流入”和“流出”，進(jìn)而生成四種關(guān)鍵指標(biāo)——“區(qū)內(nèi)流出”、“區(qū)間流出”、“區(qū)內(nèi)流入”和“區(qū)間流入”。據(jù)此，我們把成都商務(wù)區(qū)劃分為四大類型。

基于企業(yè)流動(dòng)四大圖譜，仲量聯(lián)行《2025年成都辦公樓企業(yè)流動(dòng)研究報(bào)告》進(jìn)一步引入博弈論分析，結(jié)果顯示：在市場(chǎng)大幅降租的背景下，一旦企業(yè)客戶開啟搬遷流程，業(yè)主不得不降價(jià)挽留，且降租于租戶的讓利總額須超過(guò)搬遷機(jī)會(huì)成本，方可維持進(jìn)駐率。因此，在增量需求不足的市場(chǎng)周期中，博弈產(chǎn)生的結(jié)果為：首先，因競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)充分，寡頭較少，難以形成價(jià)格同盟；其次，在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中，市場(chǎng)租金必然出現(xiàn)“螺旋式”下跌，這也折射出“個(gè)體理性”與“群體利益”的典型博弈論沖突。仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，未來(lái)三年，成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率在集中供應(yīng)沖擊下，或持續(xù)向上突破，而租金仍將維持下行通道。

基于以上分析，仲量聯(lián)行建議從下述維度著眼破局：

· 宏觀經(jīng)濟(jì)面

城市產(chǎn)業(yè)活力是樓宇經(jīng)濟(jì)之根本，只有產(chǎn)業(yè)不斷擴(kuò)容躍升，才能化存量經(jīng)濟(jì)為增量經(jīng)濟(jì)，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

· 中觀市場(chǎng)面

市場(chǎng)供需關(guān)系及階段性結(jié)構(gòu)特征是影響市場(chǎng)情緒的關(guān)鍵。未來(lái)三年，若市場(chǎng)需求難在宏觀面根本企穩(wěn)回升，則市場(chǎng)的開發(fā)節(jié)奏——尤其在新興區(qū)域應(yīng)暫緩。

· 微觀策略面

當(dāng)上述基本面無(wú)法改變時(shí)，微觀市場(chǎng)主體應(yīng)更加積極面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：當(dāng)價(jià)格下行難以扭轉(zhuǎn)時(shí)，維持樓宇的進(jìn)駐率乃當(dāng)務(wù)之急；此時(shí)，合理的讓利和價(jià)格創(chuàng)新策略，仍是留住企業(yè)的關(guān)鍵。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，首先，在預(yù)期空置率攀升的市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)合理的租金調(diào)整留住現(xiàn)有租戶，往往比開拓新客戶更具成本效益，且風(fēng)險(xiǎn)更低。專業(yè)機(jī)構(gòu)憑借系統(tǒng)化的選址經(jīng)驗(yàn)，不僅能協(xié)助企業(yè)匹配更契合其發(fā)展需求的辦公空間，還能促進(jìn)租戶與業(yè)主之間的有效溝通，推動(dòng)續(xù)租談判的開展。

其次，最優(yōu)決策的落實(shí)需要確保供需雙方獲取充分且及時(shí)的信息，據(jù)此做出理性且準(zhǔn)確的決策。憑借豐富的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、專業(yè)的分析能力和多年累積的租約管理經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)機(jī)構(gòu)為企業(yè)決策提供支持，包括但不限于實(shí)時(shí)準(zhǔn)確的市場(chǎng)行情、多方案成本收益測(cè)算、策略制定及談判等，從而有效增強(qiáng)租戶在續(xù)約或搬遷決策的執(zhí)行力。專業(yè)的租約重組方案不僅可以幫助企業(yè)優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)策略，也能幫助業(yè)主把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、理性研判形勢(shì)，從而做出合理決策，提升客戶留存率。

第三，企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略不應(yīng)僅聚焦于于租約方案及談判，更應(yīng)著眼于辦公空間的整體適配與持續(xù)優(yōu)化。構(gòu)建高效、經(jīng)濟(jì)且靈活辦公環(huán)境，已成為提升員工效率、促進(jìn)協(xié)作創(chuàng)新、集約空間使用以及改善員工福祉的重要途徑。因此，優(yōu)質(zhì)的租約重組方案不僅幫助企業(yè)“降本”，更能通過(guò)空間優(yōu)化實(shí)現(xiàn)“增效”，增強(qiáng)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)周期中的競(jìng)爭(zhēng)力。