萬科，還能「活下去」嗎？

最近一段時間，關于萬科的新聞不絕于耳，比如祝九勝被刑事強制措施，董事長辛杰失聯26天后離奇離職等等……99%是負面的。

當然，這幾日倒有一件相對正面的事情：

那就是位于上海，由萬科和華洲地產聯合開發的高福云境開盤賣得不錯。

首開21萬/平，推出125套，有效認購數184組，其中高區20套總價1.3億-1.7億的600平超豪華大平層當日售罄，刷新了上海1.3億以上大平層的單盤銷售紀錄。

我注意到多家媒體對此進行了報道。

但有意思的是，大部分媒體都刻意把「萬科」這兩個字隱去了。

雖然這只是為了防止萬科的負面拖累了樓盤的銷售，但對于這個昔日「三好生」 來說，未免傷害性很大，侮辱性也很強。

這，讓人想到了周星馳電影《功夫》里那句經典臺詞：從來都是我們斧頭幫欺負人，沒人敢欺負我們。

但，這也再一次驗證：萬科，這道坎看來真的過不去了。

回望萬科過去幾年發生的事。

我們再來復盤一下，其實也能窺探到一些細思極恐的蛛絲馬跡。

2018年秋天，樓市一片大好的背景下，財務出身的掌舵人、萬科董事會主席郁亮居然喊出了「活下去」這種口號，這說明了什么？

我想，當時的郁亮應該已經隱隱約約地覺察出了一些危機。

這種危機，一般職業經理人可能未必嗅得出來，但身為財務出身的郁亮，是敏感的、敏銳的，但在當時那種情況下，正是萬科急速擴張的時候，也是萬科管理層們的「體外公司」、「影子公司」急速撈錢的時候，比如網上所流傳的那些影子公司：

鵬金所、北京萬鵬、紅色崛起、上海萬豐、萬科股管中心、萬科公益基金會、博商資產、盈安，以及大大小小的管理層親屬的供應鏈公司。

所以，面對這樣一個利益盤根錯節的大染缸，不可能說停就停的。郁亮或許當時唯一能做的，就是做一個 「職業吹哨人」。

在獨自清醒的時候，在慷慨激昂的鎂光燈下的時候，在醉成了一灘爛泥夢醒時分的時候，出于一種使命感也好，負罪感也好，絕望感也好，他總希望這家企業能夠繼續常青下去，所以他扮演起「吹哨人」這一角色。

眾人皆醉他獨醒，獨醒之后吹個哨。

某種程度而言，郁亮就有些像《水滸傳》里的宋江。

宋江是好人嗎？

不能說是完全是好人，但至少也不算是壞人。除了怒殺閻婆惜以外，顯得有些不解風情外，其實他對待手下的兄弟們還算仗義：

你們想怎么搞就怎么搞，大碗喝酒大碗吃肉都沒問題。我雖然骨子里假裝清高，但融入你們，跟你們打成一片，我是毫無壓力的。

喝完酒、吃完肉，宋江清醒的時候，也一定常常在想：

MD，不行啊，落草為寇，就等于子子孫孫都是沒有節操的寇。

宋江想要節操，所以他想招安，想投奔朝廷；郁亮也想要節操，所以他想做「地產吹哨人」，想讓底下人消停消停，朝廷管管樓市。

但是，當時的情況是，2018年，中國樓市火得一塌糊涂，郁亮想要節操，郁亮想做「地產吹哨人」，但其他人呢？

萬科其他管理層呢？

他們沒有節操，他們在KTV里大碗喝酒大碗吃肉、抽著大雪茄、摟著大美妞，正逍遙快樂著呢。

譬如像一身江湖氣的九哥（祝九勝），你看他哪點像有節操的人？

郁先生想要節操，他恐怕第一個要摔碗罵道：

MD，郁悶！你有個毛節操！我們這幫兄弟們正唱著《向天再借500年》呢，你咋切歌唱起了遲志強的《鐵窗淚》呢。掃興，真掃興……

小海（張海），把歌給老子切回來。來，大家一起唱：看鐵蹄錚錚，踏遍萬里河山，我站在風口浪尖緊握住日月旋轉……

于是，歌照唱、舞照跳，趁著樓市一片大好，萬科當時繼續急速拿地擴張……

或許，他們當時還心存幻想，寄希望通過「高周轉」滾動模式來快速彌補企業被掏空后的千瘡百孔。

那幾年，萬科的銷售額也確實非常猛：

2019年銷售額6312.1億元，排名第二，僅次于碧桂園；2020年銷售額7011億，排名第三，僅次于碧桂園、恒大；

2021年銷售額6203億，排名第三，排行第二，僅次于碧桂園；2022年銷售額4202億，排名第三，僅次于碧桂園和保利發展；2023年銷售額3755億，排名第二，僅次于保利發展；

202年銷售額2446.8億，排名第五，落后于保利、中海、綠城、華潤。

以我熟知的寧波和杭州來說：

那幾年的萬科，都位于這兩座城市的銷售排行榜前列，比如2016~2019年的寧波樓市，萬科銷售業績一直都是NO.1，遙遙領先于第二名的。

但是，欲壑難填窟窿難平，可惜的是，郁亮這個「地產吹哨人」沒有吹醒萬科的高管們，卻引起了住建部、中國人民銀行以及更高層面的大人物的注意。

于是，2020年8月，「三道紅線」政策出臺了。

接著，恒大、融創、碧桂園、泰禾、金科、世茂、花樣年、華夏幸福、陽光城、佳兆業等一眾小弟紛紛倒下……

隨后的2022年2月，郁亮在年會講稿中不得不承認，房地產行業已經跨過了「青銅」，進入到了「黑鐵時代」了。

相信，這個時候的他，對于萬科的未來，其實已經不再抱希望了。

從2019年到2026年這6年時間，萬科的總銷售額合計29929.9億。與此同時，截至到2025年6月30日，萬科的負債總額有多少呢？

答案是8729.88億，占了萬科過去6年總銷近35%。

照目前這個形勢來看，萬科這錢確實是還不清了，也很難還清了。

當然，這幾年深鐵給萬科輸了不少血，僅今年年內就輸了9次血，共計259.41億，其中最近的一次今年9月，借了20.64億，用于萬科償還公開發行的債券本金和利息。

但是接下來呢？

地主家可能也沒余糧了。

有人說，6年時間干了快3萬億，為什么還欠那么多外債呢？

其實邏輯也很簡單。

就像滾雪球，雪球看起來雖然越滾越大，但依附在雪球上的那些體外公司、影子公司卻并沒有變少，再加上遇到了史詩級的大雪崩（樓市持續下行），整個山坡的雪層都在松動、坍塌。

最終，再次引發一場席卷整個山坡的系統性雪崩。

最后，你覺得，決策層會不會救萬科？

且看王石和郁亮能否全身而退保住晚節。

作為地產屁民，我當然是希望他們能夠退而保節的，畢竟王石再怎樣也曾是「地產教父」。而那年在撫仙湖的媒體行，也曾與郁亮淺淺碰過杯。

我覺得，能夠一大早堅持起床跑步的人，擁有強大自制力的人，應該也「壞」不到哪里去吧。

看到這里，你也別忙著「呸」，換作是你我做萬科董事局主席：

別說娶個「小田田」，搞不好身后能組一個「加強連」；別說從2020年挺到了現在，搞不好同樣也倒在了家印進去那一年。