上海八批次土拍攬金198.77億，核心地塊土拍降溫

△2025年上海第八批土拍商品住宅用地成交明細

總結：2025年上海第八次土拍中6宗地塊均成交，成功攬金198.77億元。本次土拍呈現以下四個特征：1，八批次土拍市場競爭激烈程度減弱；2，多數企業持觀望態度，三地塊底價成交；3，溢價地塊占比與溢價幅度雙降；4，國央企主導，民企以“聯合體”形式拿地。

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八批次土拍市場競爭激烈程度減弱

本批次上海土地拍賣延續 “雙高雙競” 規則但并未有地塊觸發，且各地塊商品住宅裝修標準競報上限不同：靜安7000 元 /㎡最高；徐匯濱江 5000 元 /㎡次之但，松江與徐匯華涇均為 3000 元 /㎡，寶山最低為 2500 元 /㎡。此外，本次土拍地塊均未有中小套比例限制。

02

多數企業持觀望態度，三地塊底價成交

上海第八批次土拍共計吸引 11 家企業參與競拍，其中國央企 14 家、民企 1 家以及 1 家外資 。競拍環節：星獅&南通瑞宏&越秀&招商蛇口聯合體經過52輪競價以9.03%的溢價率拿下靜安地塊；中海以首輪10%的溢價率拿下徐匯地塊，該地塊緊鄰云錦東方，位于西岸金融城核心地段；楊浦區地塊則被保利置業以14.69%的溢價率斬獲。其余三家地塊只有一家企業參拍且均以底價成交。

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溢價地塊占比與溢價幅度雙降

在本次土拍中，徐匯區濱江地塊成交樓面價 148503.26元/平方米，溢價率 10%，刷新徐匯住宅樓面價紀錄，成為區域新“地王”，同區域內潮鳴東方成交樓面價為13.1 萬元/平方米；靜安區地塊溢價率達9.03%，成交樓面價 8.14 萬元/平米，去除文體用地外，樓面價約11.15萬元/平方米；楊浦區今年出讓地塊不少且溢價率高于25%，但此次溢價率僅為14.69%，成交樓面價 69958元/平米，為本次競爭最為激烈的地塊，但溢價率對比今年其他楊浦區地塊依然有所下降。

04

國央企主導，民企以“聯合體”形式拿地

本次土拍中，央國企依舊占據主導地位，其中3 宗地塊只有一家競拍且底價成交（ 國央企拿地 ），反映出國央企在土拍市場的穩定托底作用；民企僅在核心地塊出現，且以“聯合體配角”身份參與，其余地塊民企參與意愿不強。民企對上海樓市的長期走勢持謹慎態度，尤其在二手房庫存高、新房去化周期延長的背景下，更傾向于收縮投資。

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