樓市周度觀察：成交量擠水分，價(jià)格靠核心區(qū)硬支撐

上周無(wú)錫樓市呈現(xiàn)典型的結(jié)構(gòu)性調(diào)整特征。商品住宅成交量1.9萬(wàn)㎡，環(huán)比下降68.02%，主要系前周錫山區(qū)單盤(pán)集中備案帶來(lái)的高基數(shù)效應(yīng)消退，市場(chǎng)回歸常態(tài)運(yùn)行。與之形成對(duì)比的是，成交均價(jià)達(dá)21953元/㎡，環(huán)比上漲23.31%，這一變化主要得益于經(jīng)開(kāi)區(qū)高端項(xiàng)目的集中成交支撐——該區(qū)不僅以0.61萬(wàn)㎡成為成交面積首位，更包攬成交金額榜前三，華發(fā)中央首府以0.58億元登頂。

市場(chǎng)呈現(xiàn)雙重信號(hào)：一方面，核心區(qū)價(jià)值獲得驗(yàn)證，單價(jià)3萬(wàn)以上項(xiàng)目增至3個(gè)，梁溪區(qū)安居·仁恒·夾城里以38872元/㎡保持標(biāo)桿地位；另一方面，二手房市場(chǎng)雖環(huán)比回升72.71%至924套，但近10周均值仍處低位，顯示整體市場(chǎng)信心仍需時(shí)間修復(fù)。

當(dāng)前市場(chǎng)正處于"價(jià)值回歸"的關(guān)鍵階段。成交量波動(dòng)屬正常調(diào)整，而價(jià)格的結(jié)構(gòu)性回升則印證了核心資產(chǎn)抗跌性。預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)將繼續(xù)分化，具備產(chǎn)品力與區(qū)位優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目將保持熱度，而無(wú)突出亮點(diǎn)的項(xiàng)目仍將面臨去化壓力。

供需走勢(shì)上周商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)3.76萬(wàn)㎡，主要來(lái)自于經(jīng)開(kāi)區(qū)奧體潮鳴單個(gè)項(xiàng)目；商品住宅成交量1.9萬(wàn)㎡，同比下降26.96%，環(huán)比下降68.02%；此外，近10周成交均值為3.14萬(wàn)㎡，相較于上周整體成交量平均值出現(xiàn)上漲；

均價(jià)走勢(shì)
上周商品住宅成交均價(jià)21953元/㎡，相較于前一周環(huán)比上漲23.31%，同比上漲3.26%，近10周平均成交均價(jià)20483元/㎡，相較于前一周呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。從成交價(jià)格來(lái)看，上周均價(jià)破3萬(wàn)的項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，與前一周相比多1個(gè)，梁溪區(qū)安居·仁恒·夾城里均價(jià)仍是最高，為38872元/㎡；

區(qū)域供求量?jī)r(jià)上周市區(qū)六大區(qū)域均有項(xiàng)目成交，其中，成交面積最多為經(jīng)開(kāi)區(qū)，成交量為0.61萬(wàn)㎡，主要由華發(fā)中央首府、華僑城雲(yún)湖別院等多個(gè)項(xiàng)目支撐。其次為濱湖區(qū)和惠山區(qū)，成交面積分別為0.45萬(wàn)㎡和0.27萬(wàn)㎡；各區(qū)域中成交均價(jià)最高為經(jīng)開(kāi)區(qū)27354元/㎡，最低為新吳區(qū)的17105元/㎡；

二手房成交走勢(shì)上周無(wú)錫市區(qū)二手房成交924套，成交環(huán)比上漲72.71%；平均值方面，上周成交量雖回升至9000套以上，但在持續(xù)性多周低成交影響，近10周成交均值僅回升至681套；

全市排行
上周金額成交榜單中，除錫山區(qū)以外，其余五大區(qū)域均有項(xiàng)目上榜成交金額榜前十。其中，經(jīng)開(kāi)區(qū)占4席、梁溪區(qū)、濱湖區(qū)各占2席，惠山區(qū)、新吳區(qū)各占1席。經(jīng)開(kāi)區(qū)華發(fā)中央首府以成交金額0.58億元位列周度金額榜榜首，周成交套數(shù)17套，第二、第三名分別來(lái)自于經(jīng)開(kāi)區(qū)的華僑城·雲(yún)湖別院和建發(fā)璽云項(xiàng)目，成交金額分別為0.56億元和0.38億元。

周度新聞速遞

1.央行官宣最新LPR！5年期以上LPR為3.5%

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布：2025年10月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3%，5年期以上LPR為3.5%，一年期與五年期均未有變動(dòng)。當(dāng)前，無(wú)錫的房貸利率仍然保持不變，首套3.05%，二套3.3%。

2.建發(fā)·觀云規(guī)劃打造24棟洋房

新吳區(qū)建發(fā)·觀云，規(guī)劃打造24棟洋房，戶型建面約99-149㎡。項(xiàng)目打造六大架空層泛會(huì)所，規(guī)劃健身會(huì)所、私宴廳等場(chǎng)域，營(yíng)造宋式的聚會(huì)空間。此外，觀云還打造地下恒溫泳池會(huì)所。

注：本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考。

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