房地產出了個大救星

*此節目由豆包AI播客生成，感興趣的朋友可以試聽

1997年8月6日，5000多人涌入了美國波士頓公園廣場酒店的會議廳，參加喬布斯回歸蘋果的第一場發布會，“果粉”們要親眼見證英雄歸來。

喬布斯的煽動力還是那么強，他歷數了自己離開后，蘋果犯的錯誤，又用幾句煽情的話，引得全場掌聲雷動、熱淚盈眶。

發布會到了高潮，喬布斯突然停下來喝了口水，說已經為蘋果找到了救命錢。接著，他撥通了一個電話：

比爾·蓋茨的臉，出現在了大屏幕上。

原來，是微軟要為蘋果注資1.5億美元。但5000名觀眾全都懵了，緊接著全場響起了噓聲和倒彩聲。微軟和蘋果是全世界公認的死敵，但現在喬布斯竟然給微軟“跪下了”。

果粉們的信念，那一刻徹底崩塌。

多年后，喬布斯承認那是他一生的敗筆，但沒有辦法，蘋果真的需要那筆救命錢，更需要微軟的背書，因為蘋果賬上的錢：

只夠花90天了。

場內果粉們哭天抹淚，沒有影響資本市場，發布會結束后，蘋果股價大漲33%，公司終于從死亡邊緣走了回來。

喬布斯也終于有空間施展改革，他按自己的意志改組了董事會，大刀闊斧變革產品線，把權力還給設計師。

一年后，劃時代的iMac G3發布就大賣，蘋果徹底死而復生，為后來的iPod和iPhone鋪平了道路。

所謂救贖，最難的就是，他的靈魂想要再一次進入他以前的身體，可大部分靈魂都不愿這么做。

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前幾天，武漢的朋友說，你真的要來看一個項目，它現在是武漢的傳奇。這個曾經暴雷停工的爛尾樓，負債40多億，所有人都認為它死定了。但現在，它是武漢賣得最好的項目之一。

前段時間，甚至還成了官方認證蓋章的“好房子”。它的名字是：

綠城·武漢桂湖雲翠。

項目的操盤手是長城資產和綠城管理，他們的很多騷操作，可以寫進不良資產重整的教科書里：

1.沒有走破產流程，完全依靠商業手段，避免了漫長的司法程序，強行將其盤活； 2.只用了4億，就撬動了40億爛賬的重生； 3.“資金+品牌+產品+運營”全鏈條，區別于傳統AMC僅提供資金；

這三個操作，為行業提供了新路徑；更重要的是，桂湖雲翠的重生，發生在武漢地產市場近乎崩塌的時候，操盤手們是在余震不斷的廢墟里，做完了一臺腦科手術。

一切只用了不到12個月，一年前還奄奄一息的病人，現在要拿全運會冠軍了。

2022年，綠城管理華中區域總經理龔一珉從同行口中知道了這個項目，它曾經是武漢鼎鼎大名的頂級豪宅，位于南湖北岸。在項目公司暴雷，資產被完全凍結后，最大的債權人長城資產選擇接管。

長城資產想了很多辦法，但這個項目太大，難度太高，他們最終只能親自下場做操盤手，尋找市場化代建的幫手。

綠城管理看到了機會。那個時候，他們已經做了不少紓困項目，有了成體系的方法論。

綠城管理向長城資產提出，重組企業最大的阻礙不是錢，而是人性。債權人會陷入無休止的爭吵，急救的黃金時間也會被浪費。

想要救活這個項目，就要讓所有債權人成為利益共同體，綁在同一條繩子上，一往無前，前進。

這句話說在了長城資產領導的心坎上，作為資產管理公司，他們太明白投后管理的難度了。雙方一拍即合，要走一條全新的路出來，要讓項目恢復成一家：

市場化公司。

就這樣，三大債權人全部變身股東，成立一個合伙企業，由它吃下原項目公司99%的股份，擁有最終決策權。

對于長城資產來說，這項決定也意義非凡，他們開始以“房地產投資商”的定位實施紓困。

新的架構建立后，新的投資人就有條件加入了，所有股東的錢按照“超優先級-優先-劣后”的順序退出，新投資人當然是超優先級，可以優先從銷售回款中退出。

為了表達同舟共濟的信心，綠城管理也帶資進組，他們鼓勵員工參與跟投，完成了和項目的利益綁定。

拿著這個全新的架構，綠城管理說服招商平安投入了最早的：

4億元。

有了這4億元，總包單位敢墊資干活，供應商敢入局，項目的第一個齒輪，就可以轉動了。

當然，在這之前，綠城管理已經把投資人擔心的隱患全部清除掉。

他們找到所有欠款100萬以上的合作商，一共有26家，總經理一家一家談判。已經鬧上法庭的，就在主管法院的監督下形成庭外和解，他一共簽了：

157份和解協議。

法院求之不得，綠城管理的主動退讓，節約了巨大的社會資源。他們要重建的不只是一個地產項目，而且是崩壞的供應鏈條。

幸運的是，中交二航局成為總包單位。這家總包單位不僅愿意墊資，而且總部就在武漢，擁有強大的本地資源。紓困就是要歸攏所有的資源，為我所有：

凡有事發生，皆有利于我。

至此，桂湖雲翠拿到了三家央企北京企業的背書：

長城資產、綠城管理、中交。

央企的好處就這樣體現出來了，在共同的信用背書下，供應商紛紛回歸，甚至連原操盤團隊也被保留下來。大家以復活項目為最高任務，其他事情都要讓路。

這三家被強行捏合在一起的企業，一夜之間有了靈魂。

長城資產的三級公司全面聯動，為項目公司提供了來自頂層管理人的最強大支持；綠城管理在其中是“粘合劑”，它不僅是代建，更是“重組顧問+資源整合者+信用背書方”。

從債權僵局到利益共同體，綠城管理用一套全新的股權架構，讓死局煥發生機。

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體制革新已經很艱難了，董事會又收到項目公司一個更難以置信的方案，他們要：

全盤推翻項目規劃。

所有人都以為他們瘋了，項目的七幢樓已經露出地面，有的甚至已經接近封頂，這時改規劃，無疑是讓債務雪上加霜。

更何況，這個項目歷史上曾經調過一次規劃，再加上旁邊的南湖生態保護區，同行們都說，它是：

武漢最難調規的項目。

但在獲得長城資產的支持后，綠城管理決心嘗試。

他們考慮的不是眼前。即便按最樂觀的方式算，項目也要五年才能賣完。項目必須拿出可以跨越周期的產品，從大門到公區、到園林景觀，包括地下室和車位，提前把五年后的產品放在武漢人面前。

（他果然言中，等桂湖雲翠上市時，競爭對手龍湖和保利都拿出了自己最新升級過的產品，如果還是三代住宅，桂湖雲翠沒有任何機會。）

就這樣，一場艱難的戰爭打響了。

在長城資產的全力支持下，項目公司一邊積極尋求地方政府的溝通渠道，爭取調規支持；一邊調動綠城體系內最好的設計資源，瘋狂吸收江浙滬綠城豪宅的經驗，拿出了一個集合了綠城最新產品成果的方案。

而且，他們要用最省錢的方案，把這個超額配置變成現實。從那一刻開始，前幾天還在ICU里打吊瓶的桂湖雲翠，變成了一家：

設計驅動的新公司。

長城資產等股東一開始也將信將疑，但他們發現，綠城管理方面每個月報上來的目標成本，反而比前一次更低了。

作為中國代建行業的創始人，沒有人比綠城管理更懂成本控制，他們把每一分錢，都放在了最能激發客戶情緒價值的地方。

長城資產作為頂層管理人，深度參與到項目具體工作每一環，推進度、做談判、跑工地，成為金融“資源整合人”；

另一邊，桂湖雲翠的年輕人們也拼了，他們一遍又一遍跑規劃、城建、環保部門，修改圖紙和參數。尤其是生態部門，拷問更是嚴格。

2024年5月，綠城管理項目團隊負責政府部門對接的工作人員，突然暈倒在了政務大廳里，大家發現他患上了：

眩暈癥。

幾個月的時間里，他每天都要打5個小時電話，焦慮和過度勞累，讓他實在撐不住了。

年輕人的努力沒有白費，在經歷四大會議的層層拷問后，項目公司獲得了一個當面向市領導匯報的機會。

除了一沓厚厚的報告，桂湖雲翠還把項目的未來做成了一部電影，一幀一幀審核畫面，甚至連配音都換了好幾版方案，最終選了一個聽起來最能讓人情緒平穩的配音。

市領導看宣傳片的時候，項目上的同志們坐在會議室外焦急地等待結果，規劃部門的領導出來，向他們點了點頭。

龔一珉說，那一刻恍如隔世，他知道項目復活的希望：

已經近在咫尺了。

好消息還不止于此，就在調規的過程中，他們從有關部門獲得了一個消息，中央的一份文件已經發到了武漢：

好房子。

有時候就是這樣，當你拼搏到最后一刻，連上天都會眷顧你。后來，桂湖雲翠真的拿到了好房子政策，掃除了做第四代住宅的所有障礙。

龔一珉后來偷偷告訴我，他們其實準備好了另外一套圖紙，如果調規行不通，好房子也無法入圍，他做好了準備，在最嚴峻的情況下，強行給項目做人工呼吸。

接下來，就是拼命的時刻。

所有人都知道，他們要拿出一個前所未有的實景示范區，才能擊碎所有的質疑，從那天開始，所有的管理人員，都是24小時輪班。長城資產的領導，也都泡在項目上。

對于一個暴雷項目來說，時間就是生命。

長城資產的董事長到現在都記得一個畫面，建筑工人們一手拿著大水壺，一邊蹲在那做焊接。

要知道，那是平均氣溫40度的武漢的夏天。土木人用極限力量，幫助項目完成了最后一下心肺復蘇。

只用了134天，他們把一個約20000平的實景示范區，放在了武漢人面前。

3

開盤前幾個月，綠城管理又向董事會提了一個石破天驚的方案，他們要：

炸樓。

此前爛尾的五幢樓，他們不打算拆掉，而是要炸掉，要用最高調的方式，宣布項目的重生。

央企的領導們覺得太大膽了，武漢還從來沒有炸過新建商品樓，一次都沒有。

2024年11月13日下午3點，巨響劃破天際，樓棟轟然倒塌，大半個武昌都聽到了。

這件事很快上了武漢頭條，一個月后，項目開盤當天，近千人人涌進了售樓處，項目上所有人都化身銷售，接待客戶去了。

愛熱鬧的武漢人就是要來看看搞這么大動靜，桂湖雲翠究竟是什么樣的。

他們確實看到了，一個武漢前所未有的實景示范區。

超過120米的奢華酒店才有的環島入口，然后是挑高約7米的大堂。大堂外是一個海派摩登風格的雙重下沉庭院，兩側是超過4000方的會所。

庭院的正中心，是一個約8米高的圓形瀑布。

風雨連廊，連接起了會所各個區域，幾乎每棟樓下都精心打造了泛會所化架空層，如同一個個小型會所延伸。單元樓的門廳正面是綠色松綠奢石，竟然選擇了最難把握的米白色為主色。

那個月，桂湖雲翠兩次開盤，銷售了180套房子，銷售額超6億。在那之后，它三次開盤，如今每個月平均能銷售掉35套房子，在單價2萬-3萬元的市場內，一度是銷冠。

如今，項目公司的賬上，長期趴著三個多億，除了監管資金，足夠支撐未來三個月內經營支出：

整個項目的造血機制已經完全恢復。

超優先資金更是早已經落袋撤出，平安落地。這恐怕是他們賺得最輕松的一筆錢。

對供應商們的付款，用龔一珉的話說，可能是武漢市場付款條件最好的了。他們從一開始就確定，供應商的款是放在第一位的：

100%要保證。

這不僅是回報當時供應商的信任，而且是要維護來之不易的信用體系。

再過一段時間，桂湖雲翠就要開始逐漸償還歷史欠債了。

項目爛尾前的69位老業主，大多數已經簽訂了換房協議，高高興興換到了桂湖雲翠最緊俏的洋房區。有孩子需要上學的業主，也在項目公司的努力下，得以順利就讀片區最優的學校。

剩下實在不愿意換房的老業主，離退房時間也不會太遠了。

對于洪山區來說，最大的爛尾樓復活，不僅圓滿完成了政治任務，而且復工帶動2000多人就業，貢獻超4500萬元稅收。

桂湖雲翠的同志們甚至還順手把紅線外的公園修繕一新，做成了一個現代化的濱湖公園

現在它已經免費向市民開放，并成為洪山區公共賽事的亮點。2024年年底，湖北省第十六屆龍舟大賽已經在這里開劃了。

第一期開盤后，長城資產的董事長和龔一珉說：

我們救活的不止項目，還有國有資產的保值增值。

這已經是央企領導能想出來的，最高規格的表揚了。

40多億的債務，都是實打實的國有資產，現在它們不僅全部得以保全，未來如果市場轉好，甚至有超額利潤的可能。

在桂湖雲翠，綠城管理的團隊不只是代建，他們還是法律顧問、會計師、審計師、設計師、規劃顧問，甚至是私家偵探、廣告公司。這支團隊甚至某種意義上，改變了代建行業的定義。

沒有人能點石成金，經歷過這個案子之后，綠城管理獲得了行業內特殊的“行醫資格”：

如果他們覺得某個項目能救活，那它大概率能活過來。

在廣州陽光半島，他們第一次讓恒大紓困項目做到如期交付；

在常州江南里，他們以每平米近4000元的銷售溢價，拯救了暴雷項目；

在無錫桃花源，他們巧妙借助了信托債權競拍；

在江陰澄江明月，他們做成了業內首個“資方接管管理模式”；

在珠海港珠澳未來城，他們聯合國壽投資打造大灣區門戶級綜合體，開啟與資方合作新范式；

在唐山瓏湖麗宮，他們將十年沉寂項目煥新為法式豪宅，連續三年蟬聯銷冠；

在重慶春風晴翠，他們做到提前15天交付，實現100%到訪交付率；

光2024年，綠城管理簽約了超過一千萬平米的紓困項目，他們用各種各樣的辦法，讓各種各樣的項目起死回生，挽救了很多家庭一生奮斗的資產。

在一個禮崩樂壞的年代，他們趟出了一條救贖之路：

救贖之路不在教堂，也不在寺廟，只在每個人的心里。

珍愛包叔，順手“在看”