重大信號：開始嚴管新房偷面積了

最近有一則少為人注意的消息：

上海新房偷面積，受到明確限制。

主要是國慶前一天，上海發(fā)布建筑新規(guī)，新規(guī)明確每戶陽臺水平投影總面積不大于該戶型建筑面積的 10%，且不大于 16 平方米（含 16 平方米）；戶型建筑面積小于 80 平方米的，可以設置總面積不大于 8 平方米的陽臺；每個陽臺的設計進深（取陽臺圍護結構外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過 1.8 米（含 1.8 米）。

也就是說，以往沒完沒了的偷面積，上海是明確禁止了。

雖然在這個新規(guī)下，陽臺反而可能變得更大（舊規(guī)中的上海住宅陽臺面積不能超過8平方米，進深不大于1.8米），但為偷面積劃定紅線，上海給開發(fā)商和二手房業(yè)主們吃下了定心丸。

我一直都說，新房偷面積越嚴重，二手房和存量“老新房”降價也越厲害。由于偷面積的新房得房率普遍達85%-99%，甚至達110%-120%，對周邊二手房和存量老盤70%-75%的得房率形成“降維打擊”，事實會倒逼這些房源踩踏下行。

同時，由于新項目偷面積難以量化，往往全靠相關單位審批把控，這種偷面積帶來的降價效應，比正常的市場調(diào)整幅度要更大——這，正是今年以來二手房連番走弱的重要原因。

▲ 今年北京樓市的真實成交價已經(jīng)掉了10%以上。

說實話，房地產(chǎn)政策、建筑規(guī)范，如果一切都只為賣地服務，這將是極大的短視行為。

以北京為例，北京在2022年以前是沒有陽臺概念的，直到順義中海湖光玖里、龍湖御湖鏡、星譽beijing這三個樓盤開始，北京新房才成體系的通過陽臺抬升得房率，進而對沖樓市下行。

為此，順義的多個新盤，得房率甚至超過了100%，有項目77㎡戶型就可做三居，87㎡戶型居然有三面寬三居兩衛(wèi)生間。

而也正是因為“不偷面積就不賣座”的“得房率大放水”行為，讓部分開發(fā)商和購房者形成了“好房子=高得房率”的刻板印象，領導對此有些不滿意。

就在今年8月，北京朝陽黃衫木店雙子星報規(guī)已然收緊，得房率被壓低至90%左右，遠低于朝觀天珺99%的得房率。