安置房業(yè)務(wù)毛利率超50%！最被低估的“市屬國(guó)企”福州新區(qū)集團(tuán)

反復(fù)追問(wèn)：究竟什么才是福州樓市最大的全新格局？

市屬國(guó)企與建（發(fā)）保（利）國(guó)（貿(mào)）們長(zhǎng)袖善舞，一爭(zhēng)長(zhǎng)短。9月30日舉行的2025年福州第六次土拍，古厝旗下的新榕梅開二度，再一次印證了這一格局。

饒有趣味的是，福州新區(qū)開發(fā)投資集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“福州新區(qū)集團(tuán)”）并非嚴(yán)格意義上的市屬國(guó)企，旗下的新投地產(chǎn)，卻總被與城投旗下的榕發(fā)、建總，古厝旗下的新榕、福厝，以及左海等一道列為市屬國(guó)企，且忝陪末座。

“說(shuō)商道市”查閱福州新區(qū)集團(tuán)融資券募集說(shuō)明書/信用評(píng)級(jí)報(bào)告/公司債券年度報(bào)告等注意到，其安置房建設(shè)毛利率超50%。這一數(shù)值，遠(yuǎn)超一眾市屬國(guó)企及同行。

毛利率是衡量一個(gè)企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)之一，它可以幫助你了解企業(yè)在扣除直接生產(chǎn)成本后的盈利水平。毛利率超50%簡(jiǎn)單點(diǎn)理解就是：每銷售100元的商品，就能賺回超過(guò)50元的毛利潤(rùn)。

但，要知道，這可是安置房！！！

而且，與傳統(tǒng)認(rèn)知“商品房毛利率定然高于安置房”不同的是，福州新區(qū)集團(tuán)數(shù)年的安置房建設(shè)毛利率皆數(shù)倍于商品房建設(shè)。

你敢想？大寫的服！

也就是說(shuō)，同樣揮戈房地產(chǎn)開發(fā)，福州新區(qū)集團(tuán)是被嚴(yán)重低估的存在。

本期，福州城市觀察者“說(shuō)商道市”將與一眾看官一起“領(lǐng)略”福州新區(qū)集團(tuán)的澎湃勢(shì)能。

NO.1｜被嚴(yán)重低估的福州新區(qū)集團(tuán)

安置房毛利率數(shù)倍于市屬國(guó)企

在傳統(tǒng)認(rèn)知里，一般的共識(shí)是：商品房開發(fā)建設(shè)毛利率高于安置房。但即便是上行期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也很難有大佬KFS商品房開發(fā)毛利率能達(dá)到超50%的，更遑論安置房了。

2014年，王健林登上首富寶座的第二年，做客了一檔節(jié)目《楊瀾訪談錄》。節(jié)目中王健林說(shuō)，“房地產(chǎn)公司的平均毛利率大概就是在20%到25%”，引起輿論一片嘩然。那時(shí)的房地產(chǎn)充斥著“暴利行業(yè)”的說(shuō)法。根據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，當(dāng)年96家上市房企的主營(yíng)收入平均毛利率也不過(guò)為36.5%。

福州新區(qū)集團(tuán)公司債券年度報(bào)告（2024 年）顯示，公司幾大業(yè)務(wù)板塊中，毛利率最高的首推建設(shè)單位管理費(fèi)，為87.48%。這個(gè)，不難理解，畢竟建設(shè)單位管理費(fèi)就沒啥額外的成本。

“許我耀眼”的是：毛利率第二高的安置房建設(shè)。2024年，福州新區(qū)集團(tuán)安置房建設(shè)毛利率高達(dá)54.73%，而商品房建設(shè)不過(guò)12.85%。也就是說(shuō)，安置房建設(shè)的毛利率是商品房建設(shè)的4倍有余。

這顛覆了很多人的傳統(tǒng)認(rèn)知。

根據(jù)融資券募集說(shuō)明書/信用評(píng)級(jí)報(bào)告/公司債券年度報(bào)告，福州新區(qū)集團(tuán)在福州新區(qū)三江口組團(tuán)和濱海新城組團(tuán)開展保障房建設(shè)業(yè)務(wù)，公司建設(shè)的保障房項(xiàng)目由市土發(fā)中心等承擔(dān)拆遷安置職能的企事業(yè)單位統(tǒng)一購(gòu)置，承擔(dān)拆遷安置職能的單位向公司支付購(gòu)房款。建設(shè)的東卓名郡、福翔小區(qū)和濱海新城安置房七期項(xiàng)目陸續(xù)完工。現(xiàn)階段，公司在開發(fā)的保障房項(xiàng)目主要包括新投·尚峯境、三江·尚雋、濱海新城安置房八期及十期、海旭天瀾花園一期和仙居祺苑等。

根據(jù)報(bào)告，2024年，福州新區(qū)集團(tuán)綜合毛利率為17.89%，較2023年提高近10個(gè)百分點(diǎn)，主要就是安置房/保障房業(yè)務(wù)的功勞。

對(duì)于安置房建設(shè)的毛利率高企，且數(shù)倍于商品房建設(shè)，福州新區(qū)集團(tuán)公司債券年度報(bào)告（2024年）給出的解釋是：安置房建設(shè)業(yè)務(wù)成本同比下降 30%以上，系福州濱海臨空開發(fā)建設(shè)有限公司安置房業(yè)務(wù)已處于收尾階段，故成本同比降低；商品房建設(shè)業(yè)務(wù)收入、成本同比增加30%以上，系報(bào)告期內(nèi)開售項(xiàng)目增加所致。

不過(guò)，這樣的解釋不能讓“說(shuō)商道市”信服，因?yàn)椋还夤?024年是這樣，2023年、2022年亦是如此。

根據(jù)查閱到的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，福州新區(qū)集團(tuán)2023年安置房建設(shè)的毛利率（30.01%）是商品房建設(shè)毛利率（6.25%）的近5倍；2022年安置房建設(shè)的毛利率（35.78%）更是10倍于商品房建設(shè)毛利率（3.35%）。

說(shuō)商道市也查閱了市屬國(guó)企城投集團(tuán)與古厝集團(tuán)的財(cái)報(bào)，就安置房/保障房建設(shè)毛利率來(lái)說(shuō)，福州新區(qū)集團(tuán)可謂獨(dú)一檔的存在。

以古厝集團(tuán)為例，2024年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，保障房毛利率19.89%。兩廂比較，福州新區(qū)集團(tuán)安置房/保障房建設(shè)毛利率是福州古厝集團(tuán)的2.8倍。而2022年，福州新區(qū)集團(tuán)更是福州古厝集團(tuán)的4.9倍！

那么，問(wèn)題來(lái)了：集團(tuán)安置房建設(shè)毛利率之高，在福州可謂獨(dú)一檔的存在，這事，福州新區(qū)集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)劉宇知曉嗎？

NO.2｜面臨較大的資金壓力

有息債務(wù)較高，有一定的集中償付壓力

福州新區(qū)是全國(guó)第14個(gè)、福建省唯一的國(guó)家級(jí)新區(qū)，承擔(dān)著福州“東進(jìn)南下，沿江向海”發(fā)展戰(zhàn)略的主攻方向。

福州新區(qū)集團(tuán)是福州新區(qū)核心的政府性項(xiàng)目投資建設(shè)主體，主要承擔(dān)福州新區(qū)核心區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和保障房開發(fā)任務(wù)。

有意思的是，若追溯起企業(yè)歷史沿革，福州新區(qū)集團(tuán)可追溯至1985年12月批準(zhǔn)設(shè)立的福州市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，全民所有制企業(yè)，隸屬福州市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)。后公司名稱又歷經(jīng)福州市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總公司、福州房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司、馬尾新城建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司。直至2016年5月24日，公司名稱方才變更為福州新區(qū)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司。

根據(jù)福州新區(qū)集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)，福州新區(qū)管理委員會(huì)持股80%，為控股大股東，同時(shí)也是實(shí)際控制人；（市屬國(guó)企）福州國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)集團(tuán)持股20%。

隨著福州新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，現(xiàn)階段福州新區(qū)集團(tuán)正在從單一基礎(chǔ)設(shè)施安置房建設(shè)為主的企業(yè)向提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展承載服務(wù)的城市綜合運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，2018年以來(lái)得益于浦口新城、濱海新城等保障房項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入，保障房銷售收入大幅增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)公司營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)。

雖然福州新區(qū)集團(tuán)立足新區(qū)的核心區(qū)域，重點(diǎn)參與三江口、濱海新城、閩江口三大組團(tuán)的基礎(chǔ)建設(shè)，卻也不局限于此。譬如新投地產(chǎn)的些許項(xiàng)目如新投·映南臺(tái)、新投·映悅湖、新投·映萬(wàn)合。而其背后的地產(chǎn)開發(fā)品牌新投三江，誕生也才僅僅兩年。

▲截圖自企業(yè)預(yù)警通

不過(guò)，福州新區(qū)集團(tuán)融資券募集說(shuō)明書/信用評(píng)級(jí)報(bào)告/公司債券年度報(bào)告也提及，福州新區(qū)集團(tuán)作為福州市重要的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體，存量項(xiàng)目豐富，業(yè)務(wù)持續(xù)性較好，但同時(shí)面臨較大的資金壓力。

存在有息債務(wù)占比較高的風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)行人（即指福州新區(qū)集團(tuán)）建筑施工和安置房業(yè)務(wù)，屬于資金密集型行業(yè)，其施工建設(shè)需要大量資金的支持。發(fā)行人合并報(bào)表范圍內(nèi)有息負(fù)債主要為發(fā)行人取得的銀行借款、公司債、企業(yè)債等，存在有息債務(wù)較高的風(fēng)險(xiǎn)，有一定的集中償付壓力。

▲截圖自企業(yè)預(yù)警通

為緩解資金壓力，擬采取拓寬融資渠道，加快應(yīng)收賬款的回收，爭(zhēng)取股東增資等措施。

閩系大本營(yíng)的福州，終究還是進(jìn)入到了“建保國(guó)”與市屬國(guó)企們長(zhǎng)袖善舞的新時(shí)代。

自此，一去不回頭。

究竟怎么看頻繁被提及的（市屬）國(guó)企兜底局？福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說(shuō)商道市”還是得說(shuō)，福州樓市，福州土拍的大秘密，通通藏在（市屬）國(guó)企的年度報(bào)告/融資券募集說(shuō)明書/信用評(píng)級(jí)報(bào)告/公司債券年度報(bào)告里。

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