成都辦公樓企業客戶2025新榜發布：在流動中錨定機遇

作為西部地區的商業地產核心樞紐，成都近年來展現出令人矚目的發展活力。仲量聯行自落戶中國西部市場以來，始終以商業地產視角見證并參與這一進程。今年，仲量聯行重磅發布《2025年成都辦公樓企業流動研究報告》，報告統計了近3000萬平方米的全口徑載體中的企業客戶，涵蓋甲乙級辦公樓、產業園區、產業樓宇等辦公載體，并新增各類總部園區數據；報告突破性地推出三大榜單，以期以全新視角和擴容的數據體系，為市場提供前瞻性的研判依據。

2025年，企業租賃行為從擴張轉向優化整合，存量盤的搬遷成為市場主旋律；在具體到樓宇的微觀視角下，頭部企業的租賃需求是辦公樓市場穿越周期的“定盤星”，其不動產策略對市場具有示范效應。仲量聯行統計了2025年成都512.1萬平方米的甲級辦公樓市場中的企業增量需求，梳理出了當前市場中的頭部企業及其代表的產業特征——

2025年Top50企業平均承用面積提高，入榜門檻明顯提升；從需求來看，成都的科技與金融的產業特征依舊。華為沖榜成功，展現出科技巨頭的領先優勢；平安保險及旗下金融科技公司分列第二和第八，凸顯金融企業、尤其是險資企業的穩固實力。蜀道集團、四川金控、遂寧銀行、樂山商業銀行位列前十，本土龍頭企業依然是地方經濟發展的根基。榜單呈現出“科技領航、金融壓艙、國企固本”的多元化產業格局，再次印證成都作為西部經濟中心的產業競爭力和區域輻射力。

在長達12年的Top50榜單跟蹤研究中，累計有179家企業成功入榜。金融業以57家企業上榜位居榜首，科技互聯網37家、地產建筑32家緊隨其后。針對這179家上榜或曾經上榜的企業，仲量聯行依據其承用面積和評估租金，以規模性、極值性、趨勢性、存續性*四大維度，創新構建優質企業指數，并首次發布成都甲級辦公樓優質企業Top20榜單。

*規模性判斷企業不動產策略的基本盤規模，極值性評估規模上限，趨勢性衡量發展勢頭，存續性考驗策略韌性。

該榜單是從Top50歷年上榜企業里“優中選優”而得，凸顯出長期穩定的頭部企業之于辦公市場的關鍵作用。這一榜單的誕生將為辦公資產業主和運營商提供更具招商實踐指導價值的參考。

發展總部經濟是成都這座西部經濟中心城市的重要戰略。將總部樓宇項目納入Top系列研究體系，能夠更加精準地捕捉新周期下全域經濟的結構性變化。總部自建樓宇正在改變傳統甲乙級商辦市場的供需平衡。自2023年起，每年錄得大面積需求流出甲級市場，企業客戶流動范圍已超越甲乙級商務樓宇。在探索新業務板塊階段，部分頭部企業可能再次從總部樓宇中走出來，回歸商務樓宇。透過全景視角，仲量聯行觀察到成都辦公樓市場正從“等級分層”（甲級＞乙級＞產業園）轉向“功能互補”。未來，能否精準識別不同總部發展周期下的企業需求差異，將決定樓宇資產在新時代競爭力的強弱。

依據對2022-2025年間成都市場931條500平方米以上甲級辦公樓企業客戶遷出記錄的跟蹤分析，仲量聯行發現，租戶的搬遷去向總體上保持穩定：企業降級至更低品質樓宇的比例最大，其次為面積縮減，隨后是搬遷至自建或自購樓宇，然后是甲級樓宇之間的搬遷流動，最后才是公司注銷這一退出方式。

上述順序反映出企業不動產策略的訴求：即在成本控制、空間需求和企業發展之間尋求平衡。降級比例的收窄并不意味著企業對成本的忽視；相反，這反映出企業在追求成本控制的同時，更努力在品質、運營效率和長期發展之間尋求新平衡點。在此背景下，市場正竭力創新供給端，為租戶提供多元適配的選擇：過去“升級—降級”二元對立模式逐漸被如今多元并蓄的策略譜系所取代。

在存量需求主導市場的當下，業主的招商策略何去何從是市場的重大關切。報告顯示，業主“不降租”的策略難以在下行市場形成同盟。因此，由于個體理性與群體利益的沖突，市場租金必然開啟“螺旋式”下跌的走勢。一方面，現階段增量需求嚴重不足，市場愈發利好租戶；另一方面，辦公樓市場主體數量龐雜、散售樓宇存量大，市場難以在特定范圍內形成有效且長期的價格同盟，因此續租案例必然伴隨降租談判。在租金下行預期的影響下，租戶的原租約租金價格與當前市場行情所形成的價差，已成為越來越多企業搬遷的重要動因。此時，仲量聯行認為“租約重組”對租戶和業主雙方，都具有重要且有益的實用價值。

供給側階段性、結構性過剩是造成成都辦公樓市場整體承壓的根本原因，預計在2027年以前，這一趨勢難以根本扭轉。未來三年，成都辦公樓市場空置率繼續看漲，新租需求的獲客難度遠超既有客戶的維系。因此，仲量聯行認為，存量客戶的維系在未來必然成為市場競爭的焦點，這才是租約重組的價值原點。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創作