謝逸楓：房價上漲是房地產止跌回穩的關鍵，需更強更猛的刺激政策

文/謝逸楓

9月15日，統計數據顯示，前8月全國新建商品房銷售面積5.7304億平，同比下降4.7%，降幅比上月擴大0.7%。其中住宅銷售面積4.8086億平，同比下降4.7%，降幅比上月擴大0.6%，說明市場降溫加劇，處于低迷、下行、探底的調整期。

前8月全國商品房銷售額5.5015萬億元，同比下降7.3%，降幅比上月擴大0.8%。其中住宅銷售額4.8447萬億元，同比下降7.0%，降幅比上月擴大0.8%。說明目前房地產市場尚未止跌回穩，二手房市場對新房沖擊大，以價換量是主流。

正如統計局2025年9月15日所說，從前8個月情況看，受國內外形勢變化影響，房地產市場雖有所波動，但商品房銷售和住宅價格同比降幅還在收窄，去庫存成效繼續顯現，房地產市場仍朝著止跌回穩方向邁進。

近期，部分城市進一步調整優化住房政策，效果有所顯現，市場交易出現改善。前8個月，房地產市場運行有以下特點，一是房地產市場銷售降幅收窄。二是新建商品住宅價格同比降幅收窄。三是房地產企業資金和庫存有所改善。

但要看到，房地產銷售仍在下降，房地產市場修復需要一個過程，促進房地產止跌回穩還需要繼續努力。下階段，要積極構建房地產發展新模式，增加高品質住房供給，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

筆者認為，宏觀經濟下滑，房地產下降不可避免。不管是固定投資、出口、消費方面，都出現下降，其中固定投資中的房地產下降幅度最大，其次是出口在搶出口窗口期后出現下降，消費在刺激之后出現下降。所以，房地產下降幅度擴大。

目前房地產市場未“止跌回穩”，不僅未達到市場止跌預期，也沒有鞏固回穩態勢，關鍵是下行趨勢進一步惡化，指標下降、部分核心指標降幅加大，總體改善不明顯，分化嚴重，處于降溫加快、震蕩下行、探底的筑底調整階段。

房地產最大的問題，首先是預期和信心差。其次是房價、銷售面積和銷售額的下降幅度擴大。再次債務重組困難、交房難度加大、房企資金狀況惡化、國房景氣指數下降擴大。最后房地產下降加劇，止跌回穩的動能減弱，政策堵點未打通。

筆者呼吁，國家馬上出臺4萬億-10萬億強刺激計劃；取消住宅、商業地產限制措施和再下降房貸首付及利率、稅收減免；打通城市更新專項借款和貨幣化安置及收儲商品房用作安置房、保障性住房，收回空閑土地的政策堵點、融資限制。

當前市場止跌特征為結構性、城市分化、一二線強城市弱復蘇，總體止跌、企穩的根基尚不穩固，反彈的條件不具備，依然處于核心城市、核心區域止跌、底部修復、邊際改善階段。鞏固房地產市場止跌、回穩成效，需政策持續發力。

高能級一二線熱點城市、核心區域、核心板塊保持一定的熱度，新房與二手房市場存在分化，二手房強于新房。銷售嚴重分化，央國房企銷售強于民企。土地市場分化，熱點城市強于其他城市。毫無疑問，分化將貫穿2025年-2026年。

前8月房地產市場指標跌幅擴大，分別為投資額、施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額、房價、房企到位資金、國房景氣指數。指標跌幅收窄為土地購置面積和土地購置金額。指標上漲為地價，指標好轉為庫存面積。

第一是供應端，投資額跌幅擴大。前8月房地產開發投資6.0309萬億元，同比下降12.9%，降幅比上月擴大0.9%。住宅4.6382萬億元，同比下降11.9%，降幅比上月擴大1.0%。辦公樓2301億元，同比下降17.8%，降幅與上月持平。

商業營業用房4264億元，同比下降9.5%，跌幅比上月擴大0.7%。其中辦公樓的跌幅最大，反映出企業需求的萎縮，市場嚴重供應過剩。其次是住宅開發投資，一定程度上反映出房企不敢拿地、生產、新開工的意愿，同時住宅庫存大。

前8月房地產開發投資6.0309萬億元，同比下降12.9%，降幅比上月擴大0.5%。比2024年開發投資10.0280萬億元，同比下降10.6%，跌幅擴大1.3%。跌幅小幅度擴大，呈現投資未止跌回穩，下行壓力加大，政策傳導到投資端減弱的趨勢。

前8月住宅開發投資4.6382萬億元，同比下降11.9%，降幅比上月擴大1.0%。比2024年住宅開發投資7.6040萬億元，同比下降10.5%，跌幅擴大1.4%。開發投資同比累計已經連續下降3年8個月（44個月），預計短期內難改變下降趨勢。

前8月房地產開發投資發生新的變化，供給端呈現不穩定、萎縮下降、下降加快的信號。透露出房地產、投資情緒已經有了一定程度的惡化，開發投資總額已經回到2018年-2019年同期水平，盡管總體風險可控，但已現惡化趨勢。

背后主要原因是土地購置金額和購置面積及新開工面積、竣工面積跌幅大并長時間深跌，修復緩慢，房企資金狀況惡化和庫存高。2023年以來三大工程中的城中村改造、保障性住房建設緩慢，其中去庫存、保交房成為房企的首要任務。

按照分區域來看，開發投資跌幅最大的為東北地區，同比下降22.9%。其次是東部地區，同比下降15.2%。中部地區，同比下降10.6%。最后是西部地區，同比下降6.5%。按照物業類別看，開發投資跌幅擴大是因為住宅、商辦投資跌幅大。

按照物業類別投資看，辦公樓和商業營業用房投資好于上期，同比跌幅持續改善，住宅投資、辦公樓投資跌幅繼續擴大。其中住宅投資占總投資比重76.9%，與上期持平，說明住宅投資占開發投資比較大，呈現一枝獨秀的現象。

單月來看，8月開發投資6729億元（7月6922億元、6月1.04萬億元），環比微漲，同比下降19.5%（7月下降17.04%、6月下降12.9%），降幅較7月擴大2.4%，投資同比降幅擴大，主要是因為施工、建安投資持續下降。

8月住宅開發投資金額5174億元（7月5438億元、6月8039億元），同比下降19.1%（7月下降14.1%、6月下降11.8%），降幅較7月擴大了5.0%，表明投資改善需依賴銷售端實質性回暖，市場復蘇基礎不穩固，短期下行趨勢難改。

第二是供應端，施工面積跌幅擴大。前8月房屋施工面積64.3109億平方米，同比下降9.3%，比上月擴大0.1%，房屋施工面積連續下降3年8個月（44個月），說明房屋施工面積邊際改善、修復緩慢的趨勢不變，主要是拿地面積下降。

前8月房屋住宅施工面積44.8460億平，同比下降9.6%，跌幅比上月擴大0.2%。辦公樓施工面積2.7465億平，同比下降5.5%，跌幅比上月收窄0.1%。商業營業用房施工面積5.5847億平，同比下降9.5%，比上月擴大0.4%。

前8月房屋施工面積64.3109億平方米，同比下降9.3%，比上月擴大0.1%。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.8%。毫無疑問，商品住宅施工面積的跌幅保持高位水平，與保交房持續加大、庫存高有直接的關系。

主要是新開工面積的跌幅大、下跌時間長、收窄緩慢，商品去庫存緩慢，房企拿地面積下降，房地產項目白名單和融資協調機制覆蓋有限。商品房銷售回款下降和融資困難的環境下，房企不敢大規模開工，保交房成首要任務。

第三是供應端，新開工面積跌幅擴大。前8月房屋新開工面積3.9801億平，同比下降19.5%，跌幅比上月擴大0.1%。比2024年7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄2.6%，連續下降4年8個月（56個月），呈現邊際改善、修復放緩。

前8月住宅新開工面積2.9304億平方米，同比下降18.3%，跌幅與上月持平。辦公樓新開工面積991萬平方米，同比下降21.9%%，跌幅比上月收窄1.2%。商業營業用房新開工面積2583萬平，同比下降21.3%，跌幅比上月擴大0.6%。

前8月住宅新開工面積2.9304億平方米，同比下降18.3%，跌幅與上月持平。比2024年住宅新開工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄4.7%。新開工面積的跌幅擴大，與保交房放緩慢、房企拿地面積下降、銷售下降有關。

單月來看，8月單月房屋新開工面積4595萬平方米，同比下降20.3%（7月下降15.4%、6月下降9.4%），降幅較7月擴大4.9%，絕對值處于2005年以來同期最低位。庫存高倒逼供給端收縮，庫存去化周期較長，新開工規模很難再提升。

開發企業土儲縮量、資金承壓和高庫存持續抑制新開工需求，短期仍將處于收縮階段。在政策協同下，隨著好房子供應、城市更新項目和保障性住房建設提速，預計未來新開工和竣工規模有望低位走穩，但短期難改下降趨勢。

按照供求關系的市場規律看，大幅度且持續的新開工面積下降將對未來2年-3年的房屋供應產生直接影響，出現供小于求的現象。這將導致未來一段時間新房供應規模維持低位，部分庫存低的熱點城市，將可能出現結構性供應短缺現象。

房企的經營風險、財務風險、債務風險、庫存風險、交房風險、融資困境尚未解除，市場信心和預期及供需關系、房地產市場的基本面修復過程拉長。目前房地產市場處于止跌階段。長期看，構建房地產新發展模式成為必然趨勢。

第四是供應端，竣工面積跌幅擴大。前8月房屋竣工面積2.7694億平，同比下降17.0%，跌幅比上月擴大0.5%，比2024年房屋竣工面積7.3743億平，同比下降27.7%的降幅收窄16.7%，連續下降1年8個月（20個月），表明保交房壓力大。

前8月住宅竣工面積1.9876億平方米，同比下降18.5%，跌幅比上月擴大1.2%。辦公樓竣工面積933萬平方米，同比增長9.3%，止跌上漲。商業營業用房竣工面積2001萬平方米，同比下降16.8%，降幅比上月收窄3.9%。

前8月住宅竣工面積1.9876億平方米，同比下降18.5%，跌幅比上月擴大1.2%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄8.9%。毫無疑問，房地產項目白名單覆蓋范圍有限和銷售回款緩慢，保交樓壓力大。

單月來看，8月房屋竣工面積2660萬平方米，同比下降21.4%（7月下跌29.4%、6月下降1.7%），同比降幅較7月收窄8%，絕對量處于2007年以來同期的最低水平，累計降幅持續擴大。竣工面積規模降幅收窄，說明商品房去庫存速度加快。

按照2年-3年房地產的項目工程進度來計算，竣工面積將延續周期性的縮量， 預計2025年竣工面積將持續出現負增長。前期房企拿地減少、庫存規模較高、銷售未回暖等情況并未出現實質性改善，當前房企發展戰略為以投定銷、以銷定產。

第五是供應端，土地供應跌幅收窄。前8月全國房土地購置面積收窄，已經累計同比下降6年10個月，連續下降80個月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置費的數據再沒有公布出來，但在統計年鑒中披露。

2023年全國房企購置土地總金額10855億元，同比下降6.6%。2024年全國房企購置土地總金額9280億元，同比下降29.7%。2025年全國一季度土地購置費7191.34億元（前2月3722.71億元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%）。

2025年1月-4月土地購置費用10564.72億，同比下滑5.90%；1月-5月土地購置費用14211.83億，同比下滑7.1%；1月-6月土地購置費用18452.16億元，同比下降7.0%。1月-7月土地購置費累計為21140.85億元，同比下降8.9%。

到2025年8月土地購置費用已經連續下滑41個月。數據顯示，2024年四季度全國（300城）土地成交總價同比下降3.1%，2025年一、二季度同比增速轉正（3.3%、12.6%），預計對今年三、四季度投資、新開工修復形成一定支撐。

結構上看，目前全國城投拿地占比下降、一線及高能級二線城市及國企、央企占比最高，其次是城投，而民營開發商占比上升、以及土地溢價率回升，都顯示土地市場底部正在漸漸形成過程中。毫無疑問，土地市場呈現結構性的火爆行情。

2011年后土地購置面積跌破4億平方米。2010年全國房企購置土地面積3.99億平方米，增長25.2%。2011年4.43億平，增長10.9%。2012年3.56億平，負增長19.5%。2013年3.88億平，增長8.8%。2014年3.33億平，負增長14%。

2014年后土地購置面積跌破3億平方米。2015年2.28億平方米，負增長31.7%。2016年2.20億平方米，負增長3.45%。2017年2.55億平方米，增長15.8%。2018年2.91億平方米，增長15.2%。2019年2.58億平方米，負增長11.4%。

2020年2.55億平方米，負增長1.1%。2021年2.15億平方米，負增長15.45%。2022年1.0041億平方米，負增長53.4%。2023年-2024年預計0.9億平方米-0.8億平方米，同比下降超過20%。毫無疑問，土地購置面積已經連續6年多負增長。

第六是需求端，銷售面積跌幅擴大。前8月新建商品房銷售面積5.7304億平，同比下降4.7%，跌幅比上月擴大0.7%。比2024年新建商品房銷售面積同比下降12.9%，降幅收窄8.2%。已經連續下降3年8個月（44個月），表明銷售動能下降。

前8月住宅銷售面積4.8086億平，同比下降4.7%，跌幅比上月擴大0.6%。辦公樓銷售面積1400萬平，同比下降5.4%，跌幅比上月擴大2.4%。商業營業用房銷售面積3319萬平，同比下降7.1%，跌幅比上月擴大1.0%。

需求側筑底的基礎不牢固。前8月商品房銷售成交面積同比下降4.7%，累計同比降幅比上月擴大0.7%，銷售動能減弱。主要原因是政策端在落實方面有待加強，實體經濟的恢復，需要時間。因此，市場底部的基礎不牢固。

房地產市場止跌、復蘇基礎依然較弱，房企加大了以價換量力度，延續量價齊跌的弱復蘇態勢。當前房地產市場的“止跌、回穩”具有明顯的結構性特征，根基尚不穩固，鞏固止跌、回穩成效仍需更大力度的房地產政策持續發力、加碼。

單月來看，8月商品房銷面積為5744萬㎡，同比下降10.6%（7月下降7.8%、6月比下降5.5%），降幅較7月擴大了2.8%，連續2個月跌幅高于5.0%。絕對值處于2009年以來同期最低水平，單月銷售降幅進一步擴大，成交動能持續走弱。

單月連續下降44個月，說明房地產市場的銷售處于止跌筑底的下行調整階段，企穩基礎不牢固。數據有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數比較高、銷售動力走弱，預計政策持續不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會收窄。

前8月住宅銷售面積4.8086億平，同比下降4.7%，跌幅比上月擴大0.6%，降幅比2024年同比下降14.1%，收窄9.4%。商品房住宅面積累計同比已經連續3年8個月下降（44個月），表明商品住宅銷售企穩的基礎不牢固，復蘇動能弱。

單月來看，8月住宅銷售面積同比下降9.7%（7月下降7.1%、6月下降7.3%），降幅比上月擴大2.6%，下降幅度時隔8個月后，連續2個月高于7.0%。絕對值處于2009年以來同期最低水平，單月住宅銷售降幅進一步擴大，成交動能持續走弱。

按照地方區域來看，前8月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降13.8%、 下降11.6%、 下降4.3%、下降22.8%。 從各地區銷售情況看，整體跌幅均較上期擴大，其中中部地區銷售面積連續3個月下降。

按照分類物業類型來看，整體銷售情況低于上期，辦公樓和商業營業用房兩項銷售面積的指標同比跌幅擴大，商品房銷售面積跌幅連續5個月擴大，說明目前商品住宅銷售、辦公樓和商業營業用房的銷售形勢差。

前8月新建商品房銷售金額5.5015萬億元，同比下降7.3%，跌幅比上月擴大0.8%。降幅比2024年同比下降17.1%，收窄9.8%。表明房地產市場邊際改善不明顯，效果減弱，處于止跌調整階段，企穩的基礎不牢固，以價換量成主流。

前8月住宅銷售金額4.8447萬億元，同比下降7.0%，跌幅比上月擴大0.8%。辦公樓銷售金額1776億元，同比下降7.9%，跌幅比上月擴大3.3%。商業營業用房金額3094億元，同比下降11.8%，跌幅比上月擴大0.4%。

單月來看，8月商品房銷售金額5449億元，同比下降14.0%（7月下降14.1%、6月下降10.8%），降幅較7月收窄0.1%，時隔8個月再度出現連續多月雙位數負增長。降幅擴大與核心區好產品交易下降相關，房企以價換量成主要銷售策略。

前8月住宅銷售金額4.8447萬億元，同比下降7.0%，跌幅比上月擴大0.8%。降幅比2024年住宅銷售額同比下降17.6%，收窄10.6%。表明房地產市場止跌回穩的效果減弱，行業整體處于在止跌調整階段，以價換量是市場主流的趨勢。

單月來看，8月住宅銷售金額同比下降13.6%(7月下降13.7%、6月下降12.6%），降幅比上月收窄0.1%。從一二季度住宅銷售金額數據來看，二季度數據較一季度明顯走弱。二季度商品房銷售面積同比下降4.0%，降幅較一季度擴大1.0%。

第七是需求端，庫存緩慢下降。8月末商品房待售面積7.6169億平方米，比7月末減少317萬平方米，增長3.1%。截至8月末商品房待售面積連續6個月減少，庫存總量持續收縮，按現房去化周期為19.4個月，較上期有所縮短。

住宅待售面積4.0229億平方米，比7月減少307萬平方米，增長5.4%。辦公樓待售面積5135萬平方米，下降1.6%。商業營業用房待售面積1.4211億平方米，下降0.5%。收購存量房舉措不斷優化，推進收購工作落地，去庫存效率將逐步提升。

8月末商品房待售面積7.6169億平，7月末7.6486億平、6月末7.6948億平，超過2015年7.1億平、2024年7.5億平，堪稱天花板水平，創1987年以來歷史最高紀錄之一。7.6169億平部分是現房庫存，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動下，商品住宅庫存量與去化周期環比均下降，總庫存面積來看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業庫存去化周期超過36個月，商業庫存去化壓力依然較大，庫存規模已經超過2014年的水平。

現房住宅庫存壓力仍然較大，占整體庫存的比重已經達到四分之一。全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至8月末，我國商品住宅廣義庫存面積為16.1億平，環比下降0.9%，同比下降16.6%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）24.8個月，環比下降0.4個月，同比下降3.5個月。全國現房庫存（已竣工未銷售）來看，截至8月末，住宅現房庫存面積（住宅待售面積）約4.02億平，環比下降0.8%，同比增長5.4%。

現房去化周期為19.4個月（由于8月現房銷售未公布，采用2025年2-7月銷售均值計算），環比下降0.1個月，同比下降1.5個月。住宅現房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為25.1%，環比提升0.03%，同比提升5.3%。

8月末待售面積較上月有所減少，同比增長3.1%，漲幅進一步收窄0.3%。按當前銷售面積計算，庫存總量還有超過19個月的消化周期，消化周期依然長，去庫存任務艱巨。城市試點推進現房銷售，將有效控制供應規模，加快庫存去化。

商品房去化周期達超過19個月，依然處于歷史高點。由于商品房庫存量保持高位，銷售回款逐漸下降，導致部分房企資金周轉問題非常嚴峻，現金流告急，債務集中到期，部分房企選擇二次或多次債務重組，面臨較大的債務風險。

商品房庫存處于2015年以來歷史新高，說明房子的供應多。與過去的高庫存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態有關系，同時與保交樓的政策有關。由于保交樓的政策推進，部分現房沒有按時交付，或者出現退房情況。

第八是價格端，房價跌幅擴大。前8月全國商品房銷售均價9601元/平（前7月9613元/平、前6月9649元/平、前5月9653元/平、前4月9566元/平、一季度9510元/平、前2月9547元/平），絕對值來看，回落至2024年9月政策前水平，要防跌。

前8月銷售均價9601元/平，同比下降2.7%（前7月下降2.6%、前6月下降2.1%、前5月下降0.93%、前4月下降0.4%、前3月上漲0.93%、前2月上漲2.6%），跌幅擴大0.1%，比2024年9935元/平，同比下降4.8%，跌幅收窄2.1%。

累計房價下跌幅度擴大，說明與結構性、季節性變化有關，平均房價連續下降1年零2個月（14個月）、連續收窄3個月、連續3個月上漲后連續5個月下跌，房價處于止跌筑底的盤整階段，企穩基礎不牢固，大漲的條件不具備。

單月來看，8月商品房銷售均價9486元/平，環比上漲1.7%（7月下降3.2%，同比下降3.8%（7月下降6.7%），降幅收窄2.9%;6月環比下降3.7%，同比下降5.6%;5月環比上漲2.54%,同比下降2.8%;4月環比上漲3.3%,同比下降4.7%）。

前8月住宅銷售均價10158元/平（前7月10086元/平、前6月10128元/平、前5月10125元/平、前4月10005元/平、前3月9935元/平、前2月9949元/平），環比上漲，同比下降。2024年10419元/平，環比上漲1.6%，同比下降7.0%。

單月來看，8月住宅銷售均價9971元/平，環比上漲2.2%(7月下降3.7%），同比下降4.3%（7月下降7.0%），降幅比上月收窄2.7%；6月環比下降4.5%，同比下降5.7%。5月環比上漲3.6%（4月上漲3.3%），同比下降1.6%（4月下降4.3%）。

表明短期內房價大漲的概率為零，與結構性、季節性變化有關。目前各地房價調整大，中部、東北部地區“以價換量”較為明顯，房企以價換量的趨勢依然是主流。目的是為更好去庫存和提振銷售，快速收回銷售額，應對債務到期。

第九是資金端，房企到位資金跌幅擴大。前8月房企到位資金6.4318萬億元，同比下降8.0%，跌幅比擴大0.5%。比2024年同比下降17%，跌幅收窄9.0%，累計下降3年8個月（44個月），說明房企資金狀況呈現邊際改善放緩，有所惡化。

隨著銷售面積、金額下降，跌幅擴大，其中一二線城市銷售呈現止跌回穩放緩態勢，部分房企開發經營和回籠資金改善不明顯。總的來看，今年以來市場總體平穩，繼續向著止跌回穩的方向邁進，但是復蘇動力弱。

前8月房企到位資金6.4318萬億元，同比下降8.0%，跌幅比上月擴大0.5%。其中，國內貸款1.0232萬億元，增長0.2%，增幅比上月擴大0.1%，連續3個月小幅度增長。利用外資18億元，同比下降11.5%，出現止漲下降。

自籌資金2.2974萬億元，下降8.9%，跌幅比上月擴大0.4%。定金及預收款1.8844萬億元，下降10.5%，跌幅比上月擴大0.6%。個人按揭貸款8857億元，下降10.5%，跌幅比上月擴大1.2%。表明這三項資金的跌幅擴大。

房企資金壓力依然大，首先是債務。房企大量的到期債務，銷售回款大量減少，缺乏流動性，債務出現多次違約、多次重組，部分房企資不抵債現象。其次是庫存，積壓資金。最后是待交房規模大，需要龐大資金。毫無疑問，風險未出清。

銷售降溫對房企資金的拖累明顯，自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款、跌幅最大，預示房企自籌資金難度上升，銷售回款壓力上升。市場環境下加杠桿動力不足。繼續降低房貸首付和利率及稅收、擴大房企融資是主要的政策方向。

前8月國內貸款1.0232萬億元，增長0.2%，連續3個月增長(前7月增長0.1%、前6月增長0.6%），比2024年末同比下降6.1%，大幅度的增長，反映房企國內融資環境明顯改善，但增量貸款困難，是房企縮減投資（拿地、新開工）原因之一。

外資18億元，下降11.5%，比2024年末下降26.7%收窄15.2%，連續3年4個月（40個月）下降，連續4個月上漲后又降。自籌資金2.2974萬億元，下降8.9%，比上月擴大0.4%。比2024年末下降11.6%，跌幅收窄2.7%，資產處置等改善放緩。

定金及預收款1.8844萬億元，下降10.5%，跌幅擴大0.6%，比2024年末下降23.0%，跌幅收窄12.5%。個人按揭貸款8857億元，下降10.5%，跌幅擴大1.2%，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄17.4%，主要是銷售面積、金額跌幅擴大。

國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款四項資金分占全部房企到位資金的94%以上，后三項合計超過77%。受8月商品房銷售面積、商品房銷售金額下降，跌幅擴大的影響，房企資金來源有所下滑，資金面依然承壓。

單月來看，8月房企到位資金7031億元，同比下降11.9%（7月下降15.8%、6月下降9.8%、5月下降10.1%、4月下降5.3%、3月下降3.9%），降幅比上月收窄3.9%。資金降幅收窄，主要是房企內部融資差，外部融資改善。

第一是房款2968億元，同比下降16.6%（前值下降15.7%），房款降幅擴大主要是因為按揭貸款降幅擴大。定金及預收款同比下降15.2%，降幅較7月收窄了9.0%，個人按揭貸款同比下降19.5%，增速較7月下降了26.4%。

第二是非房款4063億元，同比下降8.1%（前值下降15.8%）。8月國內貸款1025億元，同比增長1.1%，同比增速較7月提升了5.1%。自籌資金2744億元，同比下降11.7%，降幅較7月收窄了4.4%。

房企資金壓力是房企縮減投資（拿地面積和金額、新開工和竣工面積下降）的主要原因。總體來說，目前房企資金改善不明顯，主要原因是國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大。

銷售回款緩慢和債務到期及融資限制未全放開，導致房企流動性、經營、財務緊張。目前支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預收款、個人按揭貸款，已經連續下降44個月，市場處于繼續止跌階段，風險壓力依然存在。

第十是國房景氣端，跌幅連續5個月擴大。2025年8月末，全國房地產開發景氣指數，簡稱國房景氣指數為93.03%，環比下降0.30，連續11月呈現小幅度回升后出現連續5個月下降。國房景氣同比已經連續3年8個月（44個月）跌破100。

國房景氣指數自2022年1月破100后，一直呈現持續下跌過程，2024年6月國房景氣指標開始邊際修復，但是速度非常緩慢，連續5個月跌幅擴大。值得注意的是國房景氣指數是判斷房地產市場是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標之一。

表明目前房地產景氣、活躍、信心、繁榮度未改善，呈現惡化趨勢，總體處于止跌筑底的階段，企穩的基礎不牢固，持續邊際修復放緩轉停止，刷新2016年初以來國房景氣指數最低水平，主要是房地產依然在深度調整中，與季節性有關。