正商實(shí)業(yè)1.03億美元債除牌，公司即將資不抵債

正商實(shí)業(yè)深陷危機(jī)，未見好轉(zhuǎn)。

01

除牌

9月12日，正商實(shí)業(yè)（00185.HK）發(fā)布有關(guān)2025年票據(jù)內(nèi)幕消息。

公告顯示，根據(jù)2025年票據(jù)的條款，正商實(shí)業(yè)已發(fā)生違約事件，且票據(jù)已自2024年4月2日上午九時(shí)正起于聯(lián)交所暫停買賣。

2025年票據(jù)的未償還本金額為1.03億美元。

根據(jù)2025年票據(jù)的條款，正商實(shí)業(yè)須于2025年9月12日贖回所有尚未償還的連同應(yīng)計(jì)及未付利息。

鑒于正商實(shí)業(yè)目前面臨的流動(dòng)性壓力，尚未支付2025年票據(jù)的本金連同應(yīng)計(jì)及未付利息。

由于正商實(shí)業(yè)2025年票據(jù)已到期，將于到期時(shí)自聯(lián)交所除牌。

正商實(shí)業(yè)稱，將盡其最大努力克服困難及挑戰(zhàn)，堅(jiān)守品質(zhì)，積極推進(jìn)在建項(xiàng)目施工及交付，全力確保物業(yè)的建設(shè)與交付。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前正商實(shí)業(yè)存續(xù)美元債3只，存續(xù)余額為2.733億美元，已全部違約。

存續(xù)美元債明細(xì)

自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。市況劇變之下，包括正商實(shí)業(yè)在內(nèi)的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商均出現(xiàn)經(jīng)營及融資現(xiàn)金流收縮。

自2022年以來，正商實(shí)業(yè)的預(yù)售量及預(yù)售回款銳減。

雖然，為緩解流動(dòng)性壓力及改善財(cái)務(wù)狀況，正商實(shí)業(yè)已采取多項(xiàng)措施，包括但不限于推動(dòng)物業(yè)銷售及預(yù)售，加快應(yīng)收款項(xiàng)回款，但公司仍深陷債務(wù)危機(jī)，處境愈發(fā)艱難。

02

債務(wù)危機(jī)

據(jù)官網(wǎng)介紹，正商集團(tuán)1995年創(chuàng)立于鄭州，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、實(shí)業(yè)兩大部分。

“正商系”旗下?lián)碛懈酃缮鲜泄菊虒?shí)業(yè)和興業(yè)物聯(lián)（09916.HK），A股上市公司贊宇科技（002637.SZ）以及紐交所上市公司（GMRE.NYSE），是鄭州銀行（06196.HK、002936.SZ）大股東。

正商集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，正商集團(tuán)為正商實(shí)業(yè)和宏光正商的股東，公司實(shí)際控制人為張敬國家族。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來，受流動(dòng)性問題影響，正商實(shí)業(yè)拿地幾乎暫停。

業(yè)績方面，2022年-2024年正商實(shí)業(yè)分別虧損29.46億、22.98億以及21.82億元，三年虧損總額超70億元。

2025年上半年，正商實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額26.24億元，虧損收窄至5.02億元，上年同期蝕15.97億元。

歸母凈利潤

截至2025年中，正商實(shí)業(yè)總資產(chǎn)為378.1億元，總負(fù)債376.6億元，凈資產(chǎn)僅1.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率99.6%。

近年來，由于持續(xù)虧損，正商實(shí)業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿水平很高，瀕臨資不抵債。

資產(chǎn)負(fù)債率

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，正商實(shí)業(yè)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的96%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至相同報(bào)告期，正商實(shí)業(yè)流動(dòng)負(fù)債有363.29億元，主要為其他流動(dòng)負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期負(fù)債有117.27億元。

相較于短債壓力，正商實(shí)業(yè)流動(dòng)性緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有3億元，現(xiàn)金短債比低至0.026，公司面臨短期償債壓力很大。

此外，正商實(shí)業(yè)還有非流動(dòng)負(fù)債13.31億元，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計(jì)有10.63億元。

整體來看，正商實(shí)業(yè)剛性債務(wù)總規(guī)模有127.9億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為34%。

有息負(fù)債高企，正商實(shí)業(yè)支付股利、利息產(chǎn)生的現(xiàn)金流出大增，不僅造成融資惡化，還對公司利潤形成較大侵蝕。

從融資渠道看，坐擁四家上市公司，“正商系”融資渠道多元，其中正商實(shí)業(yè)主要通過股權(quán)和債券融資。

值得注意的是，2020年以來正商實(shí)業(yè)籌資性現(xiàn)金流凈額由凈流入轉(zhuǎn)為凈流出狀態(tài)，其外部融資環(huán)境持續(xù)惡化，再融資壓力較大。

籌資性現(xiàn)金流

總得來看，正商實(shí)業(yè)銷售疲軟，業(yè)績持續(xù)虧損，對債務(wù)和利息的保障程度下降；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，短期資金流動(dòng)性異常緊張；籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，融資環(huán)境惡化。

03

“鄭州一哥”

1979年，張敬國考入鄭州大學(xué)物理系無線電專業(yè)，畢業(yè)后被分配到省直部門供職，1995年離開體制開始創(chuàng)業(yè)。

一開始，張敬國創(chuàng)立了河南興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，隨后與人合作開發(fā)出興聯(lián)公寓。

1998年，在房地產(chǎn)掘到金的張敬國又創(chuàng)立了正商置業(yè)，著手開發(fā)建設(shè)鄭州北區(qū)大盤北云鶴花園，開啟鄭州北區(qū)高檔住宅的先河。

正商集團(tuán)董事長張敬國

隨后，金色港灣、四月天、綠島港灣等項(xiàng)目相繼在鄭州落地建成，正商開始逐漸坐穩(wěn)“鄭州一哥”的位置。

2010年，正商集團(tuán)提出走出鄭州戰(zhàn)略，隨后進(jìn)軍海南，其擴(kuò)張的步伐也曾一度到達(dá)山東青島等地。

然而不久，正商集團(tuán)的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略放緩腳步，直到2017年才重新開啟區(qū)域擴(kuò)張。

2018年，正商集團(tuán)銷售509.7億元，正式踏入500億俱樂部行列，成為中小型房企的典型代表。

在此期間，張敬國開始施展財(cái)技，推動(dòng)旗下公司登陸資本市場。

2015年，正商集團(tuán)以7.31億港元收購香港恒輝股份，后改名為正商實(shí)業(yè)，成功借殼港股上市。

一年后，正商旗下醫(yī)療公司GMRE在紐交所敲鐘上市，進(jìn)入美國資本市場；2018年入主深交所A股上市公司贊宇科技，成為實(shí)際控制人；2021年3月旗下興業(yè)物聯(lián)正式在港交所掛牌上市。

隨后，“正商系”發(fā)展成坐擁四家上市公司的龐大商業(yè)版圖，其幾乎成為鄭州本土企業(yè)中，融資渠道最多的房企之一。

但是，近年來關(guān)于正商各大樓盤項(xiàng)目業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象層出不窮，正商也多次被列為失信人名單，公司法人代表被限制高消。

在房地產(chǎn)寒冬之下，正商在債務(wù)危機(jī)中掙扎。