不好賣了！浦東的新房開始被“拋棄”了？

最近浦東開出的幾個新盤都沒有以前好賣了，有的遭遇滑鐵盧。為什么會出現這種情況？浦東的新房是不是開始被市場拋棄了？

北蔡板塊的浦發蓮園今年4月首開還能觸發58.1分的積分，二期認購率也高達155.2%；

但到了三期認購率直接下降到105.5%，四期已經認購不滿了，銷售熱度大幅減退，不好賣了。

浦發蓮園售樓現場

新楊思板塊的翡雲悅府頭兩期開盤還在觸發55.64-63.84的積分，但最近加推的批次認購人數也不滿了，也不好賣了。

唐鎮新房的認購率也下來了，保利天奕首開積分45.5分，二三期都不再要積分，認購率從190%、178.4%下降到115.5%。

為啥浦東的新盤沒有以前好賣了，是不是浦東的新房開始被市場拋棄了？

浦東的新房價格漲得太猛了，前期相對便宜的房源消耗了大部分區域購買力，后續上漲的房價讓有限的購買力難以承受。

尤其是浦東10萬級別的新盤在增多，購買力被消耗和分散，導致浦東新房不好賣了。

浦東的新房越來越貴了。

以浦發蓮園為例，9.44萬元/m2的售價相對9.2萬的開云艾尚里漲了2400元/m2；

新楊思板塊上一個新盤新楊思·上園售價9.86萬元/m2，現在新開的翡雲悅府高層漲到了10.98萬元/m2，漲了1.12萬元/m2；

唐鎮的保利天奕賣8.45萬元/m2，相對7.4萬元/m2的浦發唐城漲了1.05萬元/m2，漲價非常明顯。

一個有趣的現象是，北蔡楔形綠地的西派海上走出了相反的行情。

西派海上

該盤去年10月首開時189套房僅168組認購，定價9.16萬元/㎡被認為偏貴。

但隨著翡雲悅府、浦發蓮園開盤為區域新房價格“抬轎子”，西派海上反而顯得有性價比了起來。

其認購率逐步提升至二期136.7%、三期143.8%、四期232.9%，最終觸發46.36的積分！

在價格上漲的同時，浦東的新房供應在增多，尤其是10萬級別的新房變多了，分流了有限的購買力。

浦東的前灘南、新楊思、北蔡、北蔡楔形綠地、唐鎮、張家浜、金橋、森蘭等都有新房供應。

其中浦發蓮園、翡雲悅府、西派海上、開云錦悅華庭、中企云萃森林都賣10萬元/m2左右；

后面浦東10萬級別的新房還有綠城上海逸廬、浦開浦東北蔡項目等待入市。

包括之前清盤的中鐵世博云境售價也是10萬。

浦東開出這么多10萬區間的新盤，對于同預算段的客群來說購買力直接被分散了。

客戶選擇余地變大，新盤互相競爭，買家市場進入賣家市場，自然不好賣了。

浦東新房價格在逐步上漲，但是二手房卻沒有跟上，兩者價差是拉大的態勢。

新房性價比沒有次新二手房高，高總價新房與地段錯配，也是導致浦東新房不好賣的重要原因。

以浦發蓮園、翡雲悅府為例，這兩個10萬級別的新房，性價比真的不如周邊的二手房。

浦發蓮園打造的100m2、133m2剛需三房戶型總價在900-1300萬，143m2、193m2的改善四房戶型總價在1200-2000萬；

翡雲悅府的118m2、138m2三房，140m2四房總價在1200-1600萬，疊加別墅2400-3300萬。

對剛需來說，1000多萬的三房在浦東有北蔡大華、花木等多個次新板塊提供替代選擇。

以大華板塊的大華錦繡華城（十六街區）為例，三房成交單價還不到8萬元/m2：

同板塊的凱利海華府、寶華海尚郡領房齡分別在2021和2014年，非常新，二手房成交價都比翡雲悅府低：

花木的大唐盛世花園（二期）近期成交了一套130m2的三房，才1005萬，單價也不到8萬：

大華、花木的城市界面較新，二手房成交性價比高于新房，分流了部分剛需新房購買力。

唐鎮的保利天奕同樣沒有周邊的二手房性價比高。

唐鎮“三兄弟”大名城紫金九號、仁恒東郊花園、浦發羅蘭翡麗成交價都比賣8.45萬元/㎡的保利天奕便宜：

對改善家庭來說，浦發蓮園2000萬級別的193㎡戶型和翡雲悅府2000多萬的疊加別墅，明顯與地段錯配了，都面臨聯洋、前灘、徐濱等標桿板塊產品的競爭。

浦東的新房單價在漲，面積在變大，總價也上去了。

但是總價太高，就超出了板塊承受能力。

比如花個2000多萬，去買個北蔡動遷房里的新房（浦發蓮園），這個預算和地段肯定是錯配了。

2000多萬本來能買到浦東更好的地段和產品，譬如聯洋。

聯洋作為浦東標桿性的XQ+改善次新選擇，標桿仁恒河濱城成交價也就2000多萬：

同等價位還可以直接買進前灘和徐濱這些黃浦江畔的一線江景區域。

前灘、徐濱擁有扎實的產業，都是高級中產社區，能級比北蔡、新楊思高多了。

前灘華唐名邸、晶萃名邸，徐濱尚海灣豪庭一期、百匯園一期掛牌都在2000萬出頭：

所以浦東的新房漲得太猛了，比次新二手房還貴，改善產品與地段錯配，自然不好賣了。

北蔡、聯洋、花木、前灘、徐濱、唐鎮

具體置業分析和選籌

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浦東開出這么多新房，每個新房背后都代表不同的板塊。

那么哪些板塊的能級會提升？這些新房以后放在二手房市場上流通性如何？能否保值？該不該買？

我們先來看看本文提到的新房都代表哪些板塊：

翡雲悅府：新楊思

浦發蓮園、西派海上：北蔡

保利天奕：唐鎮

新楊思規劃了105萬方商辦，還沒啟動開發，目前在賣周邊的住宅。

先賣住宅回籠資金，同時建小區把人吸過來，再啟動商辦的開發，這是發展一個新片區的慣例。

新楊思核心區目前還是一片空地，要是住宅和商辦都建起來，能級會拔得非常高。

其規劃包括2棟200米雙子塔、1幢180米、160米地標，還有140/120/100米摩天商辦樓若干：

不過這個規劃很難兌現。

我們之前算過賬，假設每平米建安成本3萬，按5%的資本化率計算，新楊思的商辦租金需要達到6.8元/㎡/天才能保本。

但現實是前灘的甲級寫字樓才租6-7元。

那么新楊思的寫字樓租5元是不是很合理呢？很可惜，市場只能給到4.5元。

這也就意味著，開發商需要持續輸血50年才能回本，周期太長了！

新楊思商辦缺乏地鐵樞紐支撐，沒有前灘那樣的濱水商務優勢，周邊都是老破小，難以高級化。

更有挑戰性的是，新楊思由只是擅長修路和蓋動遷房的浦發集團操盤，實力與陸家嘴集團、張江集團相差甚遠。

而且新楊思缺乏明確的產業定位，這些都決定了其難以建成。

翡雲悅府在高層售價將近11萬元/m2的情況下，新楊思規劃又難以落地，未來漲價空間非常小。

但哪怕那些商辦都不建，只給一個商業綜合體、提升一下新楊思的能級也好。

浦發蓮園、西派海上分別處在北蔡老鎮和北蔡楔形綠地，這是兩個不同的區域。

其中浦發蓮園所在的北蔡老鎮以動遷老房子為主，城市界面和配套不如人意。

盡管隨著這個新房的更新，北蔡老鎮城市界面會有所改觀，能級會提升，但總體變化不大。

浦發蓮園購買力以北蔡本地剛需改善為主，對外區的客群吸引不大，未來二手房吸引力可能也不大。

西派海上是新開發的北蔡楔形綠地，這是一個全新的片區，未來要建十幾個小區：

這里規劃的有住宅、學校、文化商業、辦公等設施，要是都落地了能級也會提升。

但開發周期較長，現狀沒有配套，也不靠地鐵，新房變得好賣不代表未來二手房也好賣。

浦發蓮園、西派海上的性價比都沒有北蔡大華次新房高，未來變成二手房后流通性不會很高。

保利天奕所在的唐鎮在持續開發中，近年些來落地了陽光天地購物中心、胸科三甲醫院等配套，能級越來越高了。

唐鎮的發展得益于張江擴容，吸納了張江強大的購買力外溢，“張江后花園”變成了“正張江”。

唐鎮的保利天奕雖然比“三兄弟”大名城紫金九號、仁恒東郊花園、浦發羅蘭翡麗價格稍高。

但考慮地鐵通勤的便利、房齡和商業配套優勢，高出的這幾千塊錢很值。

保利天奕不至于像其它新房那樣漲到沒有性價比，未來變成二手房在市場上依然有很好的流通性。

綜合來看，浦東新房市場并非被整體拋棄，而是迎來了價值重構和市場分化。

浦東某些新房不再好賣，是購房者拒絕為規劃懸空、價格透支和產品錯配的資產買單。

未來浦東的新房和二手房市場分化會更加明顯，新房持續漲價，二手房按兵不動，價差越拉越大。

如果浦東的新房再次大幅漲價，那么周邊的二手次新房會更加有性價比了，更加值得買了。

不過像唐鎮這種有堅實產業支撐、成熟配套和優質產品力的新房項目仍然具有競爭力。

浦東的板塊太多，受篇幅限制無法一一分析，新房和二手房具體置業建議與選籌指南，歡迎咨詢環線或來線下沙龍！