深圳救市后，南山核心資產即將起飛

9月5日深夜，深圳突發救市，再次松綁限購，具體細則見下圖。

整體來看，非限購區幾乎等于全放開：鹽田大鵬隨便買，羅湖寶安（不含新安）龍華龍崗坪山光明外地人也可以買2套。 限購區只剩福田南山寶中 。

其實，非限購區再次松綁意義相對不大，因為市場已經形成共識：越限購的地方越稀缺、越值錢。

另外，本次政策疊加了成年單身人士限購區可買兩套+二套執行首套最低利率+符合條件企業限購區隨便買，等于福田南山寶中也放開了一定的準入條件，這對深圳核心資產是大利好。

雖然利好出臺，但一些準備買房的粉絲還是比較焦慮：首置剛需焦慮人生第一桶金被套牢——“房價還會不會跌？真怕買套房10年白干。”

置換買家進退兩難，焦慮踏錯節奏，改善買家也無比糾結，焦慮資產貶值——“現在買豪宅，是抄底還是跳坑？”

總結來看，深圳買房人的焦慮，核心就是一個問題：“現在能不能買？”

先說答案：可以買，但要有選擇地買，最好瞄準核心資產，也就是官方背書的限購區（福田南山寶中）的優質房產。

淘哥提醒，深圳本輪救市雖然效果不如全面放開猛烈，但一步一步放松，正好給了市場買入核心資產的準備時間，一定要抓住機會，不然等核心區限購再放開，就很難再有現在的價格了。

01.

深圳樓市1年內進入上行周期

緊盯核心資產

現在深圳樓市是什么情況？正處于熊市末期——政策底已經出現，市場底還未完全探明。

從政策看，救市政策幾乎已經“應出盡出”，深圳就差全面取消限購了。從市場看，6月以來，深圳樓市較為冷淡，量價雙雙下滑。

按照規律，待市場底探明，熊市末期就會結束，迎來上行周期。

那么，市場底出現的契機是什么？美國降息。

邏輯傳導如下：美國大降息→中國有更大空間降息降準等大力刺激經濟→人民幣升值+股市牛市→中國股市、樓市優質資產重估（股市先于樓市，樓市持續性強于股市）。

反觀當下，美國8月非農就業數據很差，只有2.2萬人，遠低于市場預期的7.5萬人，加上美聯儲理事人或有變動，摩根大通預測，未來的4次議息會議（今年9/10/12月及2026年1月），美國將接連降息，累計100基點。

這意味著，從9月開始，美國大概率將進入降息快速通道，美元流動性狂潮即將來臨。

歷史上，美國每次大降息都會推動中國資產起飛：2007-2008年，2019-2020年降息，中國資產分別于2009、2020年迎來大牛市。

本次美國降息周期是從2024年9月開啟，持續到12月，正是這次降息，才有了我們去年9.29的史詩級救市，從而推動深圳樓市一夜反轉，二手房月度成交站上8000-9000套，福田南山部分優質物業房價快速反彈10-30%。

2024年9.29救市后 深圳樓市反應

所以，如果9月以后美國真的再連續降息4次，淘哥推測：

1、最慢，明年1月后的半年內，也就是2026年7月前，稀缺優質資產會有反應。

2、從節奏看：股市很可能9-12月就有反應，率先進行優質資產重估（A股最近已經創近十年新高）→明年上半年，樓市進行優質資產重估→2025年9月-2026年6月，樓市牛市初期。

3、因此，個人判斷，未來半年到一年，深圳房地產有很大概率步入上行周期，迎來新時代。

4、不過，深圳本輪行情將伴隨劇烈分化——有些房子可能沒有希望了，但是核心資產未來價值還很高，會再次起飛。

5、信心是黃金，一定要相信深圳這種國際大都市核心資產的韌性，就連經歷過泡沫破滅的日本，樓市也已經回來了——東京房價已經再創歷史新高。

02.

什么是核心資產？

龍頭城市+龍頭地段+優質豪宅

到底什么是核心資產？淘哥認為可以用以下公式總結：

核心資產=強量級城市（一線+強二線）+龍頭地段（城市頂級資源聚集地）+優質豪宅（卓越品質、完善配套、符合高端需求功能等）。

其中，城市能級決定價值天花板，地段能級決定價值底盤，產品能級決定價值高度。

什么意思？淘哥以深圳核心資產的典型代表綠景白石洲為案例，為大家深入剖析。

先看城市能級。

深圳自不用多說，四大一線城市之一，GDP穩居全國前三，僅次于北京、上海；面積只有約1997平方公里，僅約為北京的1/8、上海的1/3；常住人口高達約1799萬，人口密度約8908人/平方公里，全國第一。

這樣一座各項指標遙遙領先的城市，其房價天花板是國家頂尖實力的體現和代表， 可以去到40-50萬/平 ，媲美紐約、倫敦等國際大都市。

截圖自貝殼 深圳部分房源掛牌價45-50萬/平

一線城市之外，杭州、東莞、成都這些強二線城市，可以涌現出10-20萬/平的房子，但很難再有突破， 其它三四線城市房價天花板就更低了，幾乎不會超過10萬/平。

所以綠景白石洲位于深圳，其價值空間注定是10-20萬級別，很有想象力。

這就是城市本身能級，對于房價上限制約的體現。

再看地段稟賦。

深圳地段按梯度劃分，第一隊列有四個：香蜜湖、華僑城、深圳灣、前海灣，房價普遍在10-30萬/平。

而綠景白石洲位于世界之窗的北面，緊鄰華僑城，隔高爾夫球場對望就是華潤城，周邊還匯聚了西麗留仙洞、深圳灣高新區、后海、深圳灣四大總部基地，是深圳核心的核心。

周邊匯聚多條地鐵、萬象天地、歡樂海岸、世界之窗、大沙河公園、沙河高爾夫等城市頂級配套。

部分配套示意圖

可以說，綠景白石洲是深圳今年地段最好的新盤之一。

這種遍地10萬+豪宅的龍頭地段占位，決定綠景白石洲的價值起點，就是深圳很多房子難以企及的最高點——綠景白石洲輕輕松松賣10萬/平左右。

這就是地段對于房子價值底線支撐作用的體現。

最后看項目稟賦。

綠景白石洲作為繼華潤城之后，深圳又一大型城市更新范本，由全球近50家頂尖設計團隊聯袂共創，是深南大道的全新封面作品。

其中一期璟庭榮獲國際Fitwel健康社區三星級認證，是優質豪宅的典范。

大堂挑高12.5米，一眼望過去，奢華感撲面而來。

5600平的泛會所由國際知名機構香港CCD設計，和架空層空中花園共同構成了業主生活的“第二主場”，可以實現游泳、健身、遛娃、閱讀等多種休閑需求。

更重要的是產品稀缺，璟庭在售主力產品為建面約110-187平住宅，戶型整體方正實用、布局合理，部分戶型為南北雙陽臺設計，采光視野絕佳。

璟庭戶型示意圖

今年，深圳能與綠景白石洲地段媲美的只有華潤登良地鐵站項目、中信東角頭項目，但是它們規劃戶型建面約200-500平，對比之下，璟庭的住宅產品非常難得，可謂“賣一套少一套”。

而且，璟庭已經是準現樓，主體結構已于2024年10月封頂，泳池、健身房等部分空間已經實景化呈現，預計年內就能完成竣備、明年1月就能交付。

眾所周知，最近幾年，中國樓市高度承壓，行業一直負重前行，就連綠景白石洲這種全國稀缺的核心優質項目，也一度面臨許多困難，大體量舊改帶來的資金壓力、下行周期帶來的銷售壓力等。

好在經過一系列的救市舉措，經過多方探索和各方力量堅守，地產行業的信心已經在逐漸修復，很多項目開始步入正軌。

綠景集團憑借上市企業的擔當，為實現以大型舊改推進城市核心功能升級的初衷，展現出驚人毅力和韌性，在重重重壓之下，也保證了白石洲項目的平穩推進。

從項目自身看，綠景白石洲這種封面品質+符合高端居住需求+供應稀缺+可高質交付的優質豪宅，相較于同地段的老房、剛需房，往往更受市場青睞，二手價值也會更高。

比如南山科技園的華潤城潤府、潤璽，二手房掛牌價13-16萬/平，是旁邊大沖城市/都市花園的約1.5-2倍。

這就是項目自身稟賦對房產價值拉升作用的體現。

03.

稀缺+自用價值高

核心資產一定會漲

理解了什么是核心資產，我們再來看，為什么分化趨勢下，核心資產更容易迎來價值重估、再次起飛？

核心因素在于稀缺。

依然以綠景白石洲為例，其誕生的條件非常苛刻，龍頭城市深圳、龍頭地段華僑城、國際大師聯袂設計的優質豪宅，再加上土地是不可再生資源，種種因素疊加決定，核心資產一定是稀缺的存在。

為什么稀缺就值錢、就能漲呢？很簡單的道理，稀缺擁有最強硬的定價權，稀缺程度越高，定價權就越高。

比如奢侈品價格是普通商品的幾十倍、上百倍，奢侈品中限量版又是常規版價格的數倍。

更有代表性的是僅此一個的藝術收藏品，比如元代書法珍品《草書韓愈柳宗元文》，今年4月拍賣成交高達2.5億港元。

這個邏輯對應到樓市也是一樣。

剛需供應本來就多，人才房、安居房等補充供應也以剛需產品為主，大量供應絡繹不絕，就決定剛需房的可替代性很強，未來不稀缺。

而核心資產就不一樣了，核心資產難得一見、無法復制，獨特性、稀缺性強烈，是樓市中的“限量版奢侈品”。

而且核心資產的買家，財富實力很強，財富裂變速度也很快，比如最近A股迎來牛市，股票接連大漲，一些人實現了資產快速翻倍。

這種強大的財富實力，決定核心資產不僅擁有定價權，而且定價權線還很高，很多極致核心資產能賣到幾個億。

記住，剛需不稀缺，是買方市場、購買力弱、承壓力小；核心資產稀缺，是賣方市場、購買力強、天花板高，兩者注定會越來越分化，后者價值會越來越高。

核心資產更容易漲的另一個因素在于自用價值高。

比如住在綠景白石洲，身處全國活躍的經濟中心，能發掘更多事業機會、拓寬人生邊界。

而且一腳油門就能去網紅商場、文化館、公園打卡游玩，在小區會所就能享受五星級休閑配套，房子也是大師定制級裝修，配備國際一線品牌用材，品質感拉滿，住的很舒心。

中國房地產本次轟轟烈烈的大轉型，主線趨勢就是“炒房時代結束、居住時代來臨”，未來，只有好住的房子，才有人接盤、才能流通、才能漲。

而能享受深圳頂級城市資源和生活便利，擁有豪宅生活品質的綠景白石洲璟庭，無疑是未來樓市最受歡迎的“好房子”。

這種兼具稀缺+自用價值高，符合時代趨勢、行業迭代方向的核心資產，就算因大環境一時回調，待時機成熟，很容易就會登頂高峰。

最后，淘哥提醒，深圳救市后，樓市已經有所反彈，上周末貝殼簽約量比7-8月周末均值增長33-60%，部分買房人跑步入場：有人連夜轉定金、一大早訂房，有人從進門到成交僅1小時……

接下來，如果美國降息如期而至，待更多刺激經濟、樓市的政策出臺，推動中國優質資產重估，像綠景白石洲這種核心資產，就是分享深圳樓市下一次牛市紅利的優質籌碼，一定要好好珍惜這個時代機遇。