千萬豪宅COS盤絲洞

文/狗蛋分蛋

兩年前，上海浦東新區(qū)高行板塊開了個(gè)新盤，名為“瑞仕半島璟庭”，因?yàn)榕R近地鐵六號(hào)線，加上周邊有多個(gè)大型產(chǎn)業(yè)集群加持，項(xiàng)目一炮而紅。

頂著七萬多元每平米的均價(jià)，瑞仕半島璟庭共計(jì)1158套房源，在年內(nèi)全部售罄，粗略計(jì)算銷售額接近80億元，可以說，是當(dāng)時(shí)名副其實(shí)的“超級(jí)紅盤”。

轉(zhuǎn)眼，距離“超級(jí)紅盤”開盤已經(jīng)過去兩年多。

最近，項(xiàng)目進(jìn)入交付倒計(jì)時(shí)，不少業(yè)主提前跑進(jìn)工地參觀“新家”進(jìn)度，沒想到越看心越?jīng)觥?/p>

圖片來源于業(yè)主社交平臺(tái)

破損的圍墻LOGO，凹凸不平的外立面，還沒使用就生銹的人防大門，“戰(zhàn)損版”的消防通道.......讓人很難想象，這是開發(fā)商口中的那個(gè)套均千萬的“高端人居”項(xiàng)目。

業(yè)主說，花了豪宅的價(jià)，沒想到買了個(gè)“回遷房”。

項(xiàng)目還沒交付，尚處于收尾階段，客觀來講，開發(fā)商只要肯花心思，公區(qū)的不足還有解決的空間，真正讓業(yè)主們難繃的，其實(shí)是室內(nèi)。

有業(yè)主隨機(jī)挑選了幾戶入室查看，結(jié)果放眼望去是“滿墻的裂紋”。業(yè)主在社交平臺(tái)曬圖發(fā)文，有網(wǎng)友開玩笑說：

不知道的以為進(jìn)了“盤絲洞”。

圖片源于業(yè)主社交平臺(tái)

從圖片中看，開裂的墻面，主要集中于表面，可能屬于膩?zhàn)訉踊蛉槟z漆層開裂，當(dāng)然不排除是基層開裂，進(jìn)而導(dǎo)致表層開裂。

一般出現(xiàn)這種情況，要么是用材有問題，要么是施工時(shí)技術(shù)不過關(guān)。不管是什么原因，問題發(fā)生在一個(gè)即將交房，套均價(jià)格近千萬的樓盤上，都很不應(yīng)該。

業(yè)主說，隨機(jī)挑的幾間房都有這么多的裂縫，如果這就是開發(fā)商口中的“質(zhì)量是底線”——

那底線也太低了。

瑞仕半島璟庭的開發(fā)商叫“上海城建置業(yè)”，是上海隧道工程股份有限公司的全資子公司，是正兒八經(jīng)的上海市屬國企。

北京有個(gè)國企開發(fā)商叫首開，因?yàn)樵诰v史悠久，開發(fā)項(xiàng)目極多號(hào)稱“一部首開史，半座北京城”。

上海城建置業(yè)的在滬地位，沒首開在京那么夸張，但也是上海城市發(fā)展的深度參與者。

上海城建置業(yè)的前身，曾承擔(dān)了上海高架、地鐵、隧道、大橋等的多座重大市政工程的動(dòng)遷房建設(shè)，包括世博會(huì)的配套商品房，還有老上海都知道的“悠和家園”“寧馨家園”等大型住宅社區(qū)，背后都有其身影。

大概在2001年前后，上海城建置業(yè)正式開始專注于住宅、商辦項(xiàng)目建設(shè)。

同年，發(fā)布了高端住宅產(chǎn)品系“瑞仕系”，主打歐式、新古典風(fēng)格的國際化社區(qū)，對(duì)標(biāo)上海的國際范兒。

當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)有明確產(chǎn)品系的房企本就不多，上海城建置業(yè)屬于最早的那一批，換句話講，在產(chǎn)品打造，上海城建置業(yè)也有相當(dāng)?shù)那罢靶浴?/p>

瑞仕系的后續(xù)產(chǎn)品，在市場(chǎng)上表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)。

包括古北瑞仕花園、金橋瑞仕花園、大寧瑞仕花園、長風(fēng)瑞仕璟庭等項(xiàng)目，都是當(dāng)年數(shù)一數(shù)二的熱銷紅盤。這也讓上海買房圈兒出現(xiàn)了這樣一句話：

上海城建置業(yè)出品，必屬精品。

總之，國企特殊背景加上能打的產(chǎn)品，在十多年的時(shí)間里，上海城建置業(yè)攢下了不錯(cuò)的市場(chǎng)口碑。

大概2021年前后，地產(chǎn)國央企開始崛起。

雖然同為國企開發(fā)商，但上海城建置業(yè)屬于保守派，對(duì)外沒有大規(guī)模的擴(kuò)張動(dòng)作，對(duì)內(nèi)在上海市場(chǎng)也比較低調(diào)。

拿地上，上海城建置業(yè)一直遵循自己的節(jié)奏。

從數(shù)據(jù)來看，2021年-2024年間，只在2021年、2022年拿了兩塊地，一宗就是上面提到的“瑞仕半島璟庭”地塊，斥資55.37億元，另一宗位于楊浦區(qū)江浦社區(qū)，斥資40.15億元，項(xiàng)目案名為“瑞仕云曜璟庭”。

按照之前的動(dòng)作來看，上海城建置業(yè)的都是在項(xiàng)目去化完成后再拿新地，所謂“拿三年，歇三年”。關(guān)鍵，新地位置都非?？季?，基本上是“非核心不拿”。

這種謹(jǐn)慎，也讓上海城建置業(yè)成為圈內(nèi)公認(rèn)的國央企“穩(wěn)健派”代表。

當(dāng)然，那段時(shí)間里，上海城建置業(yè)也不是完全沒有動(dòng)作。

2023年，上海城建置業(yè)宣布產(chǎn)品線升級(jí)，已經(jīng)有20多年歷史的“瑞仕系”向著高端人居再邁一步，而承載產(chǎn)品系升級(jí)的，正是拿地不久的“瑞仕云曜璟庭”“瑞仕半島璟庭”。

為這兩個(gè)項(xiàng)目，上海買房人心甘情愿掏出了票子。

“瑞仕半島璟庭”文章開頭聊過，三開三罄，平均認(rèn)購率接近200%，“瑞仕云曜璟庭”2023年兩批次開盤，同樣兩開兩罄，合計(jì)銷售額接近百億。

靠著這幾個(gè)項(xiàng)目，上海城建置業(yè)從榜上無人，一舉殺入2023年上海房企全口徑銷售額top12，比當(dāng)年的中海地產(chǎn)，排名還要高出6名。

不過，到了交付階段，兩個(gè)瑞仕系最新升級(jí)產(chǎn)品的表現(xiàn)，卻大大跌破了買房人的預(yù)期。

“瑞仕云曜璟庭”今年3月交付，在交付前，曾因?yàn)楣珔^(qū)減配以及私區(qū)質(zhì)量問題，遭遇多輪業(yè)主維權(quán)。

“瑞仕半島璟庭”，按原計(jì)劃，項(xiàng)目該在本月進(jìn)入交付階段，不過，據(jù)說受制于工期緩慢，交付期推到年底了。

從去年開始，瑞仕半島璟庭的業(yè)主們，已經(jīng)與開發(fā)商大大小小進(jìn)行了近十輪的“溝通”，可惜的是，始終沒什么進(jìn)展。至于原因，有業(yè)主在社交平臺(tái)表示：

真正能說上話的機(jī)會(huì)太少。

比如今年5月16日，也是周五工作日，按照事先與開發(fā)商的約定，瑞仕半島璟庭的五名業(yè)主代表與近50名購房者，如期來到施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)商。

結(jié)果，一行人從下午等到半夜10點(diǎn)，期間只有一個(gè)自稱“負(fù)責(zé)人”的到現(xiàn)場(chǎng)勸業(yè)主們疏散，此后再無下文。

業(yè)主發(fā)帖說，本來工作日請(qǐng)假就困難，來溝通還沒人搭理：

知道維權(quán)難，沒想到這么難。

不久前，業(yè)主代表們?cè)俣葋淼饺鹗税雿u璟庭協(xié)商，依舊吃了閉門羹。

溝通無門，半島璟庭的業(yè)主們一言難發(fā)。

今年下半年，隨著幾個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入交付尾聲，上海城建在土拍市場(chǎng)上也開始活躍了起來，雖然至今還沒有土地入賬，但身影頻現(xiàn)。

比如，上海第五輪、六輪等土拍時(shí)上海城建置業(yè)都積極參拍了，其中一次輸給了保利發(fā)展，一次輸給了中海地產(chǎn)。

明天即將開啟的第七輪土拍，楊浦區(qū)、普陀區(qū)等多個(gè)地塊，上海城建都出現(xiàn)在了參拍名單上。

歇了三年，是時(shí)候該干三年了。

只是這一次，除了怎樣拿到不愁賣的好地外，上海城建置業(yè)需要解決的問題多了一個(gè)——

如何挽救跌落的口碑。