謝逸楓：樓市王炸來(lái)襲！京滬猛刺激政策救市，深圳必跟進(jìn)

文/謝逸楓

作為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的廣州、北京、上海先后出臺(tái)樓市王炸，鞏固房?jī)r(jià)止跌。8月8日京（北京）出樓市大招救市，8月18日國(guó)院明確要求采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，8月25日滬（上海）出臺(tái)猛刺激政策救市。

2025年8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市公積金管理中心等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》 ，從進(jìn)一步優(yōu)化住房限購(gòu)政策、加大公積金貸款支持力度、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等方面出臺(tái)政策措施。

京滬先后出臺(tái)猛烈的強(qiáng)刺激政策救市，釋放房地產(chǎn)成交量升溫、房?jī)r(jià)止跌回漲、去庫(kù)存、鞏固市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)、政策救市加碼、最佳買房窗口期來(lái)臨的強(qiáng)烈信號(hào)，意味著今年北京、上海樓市金九銀十是值得期待的強(qiáng)烈信號(hào)。

總體看，上海跟進(jìn)優(yōu)化樓市新政，在優(yōu)化限購(gòu)、加大公積金政策支持方面與北京較為相似，除此之外，上海進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，完善房產(chǎn)稅政策，整體力度較北京略大， 政策范圍更廣。

預(yù)計(jì)未來(lái)北京繼續(xù)優(yōu)化住房限購(gòu)、商貸利率、降低居民購(gòu)房成本和上海繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)、公積金貸款存在預(yù)期。 隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期內(nèi)深圳跟進(jìn)的概率進(jìn)一步增強(qiáng)， 有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，讓金九銀十值得期待。

一線城市中的廣州樓市早已經(jīng)放開限購(gòu)、限貸、限價(jià)等限制措施，北京、上海近期五環(huán)外、外環(huán)外放開限購(gòu)、限貸等限制措施。預(yù)計(jì)深圳必跟進(jìn)，可謂是板上釘釘，北京、上海已區(qū)域放開，時(shí)機(jī)成熟。因?yàn)樯钲诘亩址繏炫屏俊⑿路繋?kù)存量，實(shí)際上非常高。

區(qū)域性放開限購(gòu)，釋放改善型、投資置業(yè)型需求

從一線城市的住房限購(gòu)放開力度來(lái)看，廣州力度最大，全市放開限購(gòu)政策。符合條件家庭外環(huán)外、五環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)， 上海與北京住房限購(gòu)放開政策基本一致，可謂是上海抄北京的作業(yè)，預(yù)計(jì)深圳抄上海、北京的作業(yè)，區(qū)域性放開限購(gòu)政策。

2025年8月8日，北京進(jìn)一步優(yōu)化住房限購(gòu)政策。本次限購(gòu)政策優(yōu)化主要落腳在符合條件的北京居民家庭（離異/單身人口，視作家庭）購(gòu)買五環(huán)外的住房不受套數(shù)限制，居民家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的政策保持不變。

而五環(huán)內(nèi)的限購(gòu)政策不變，即本市戶籍五環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套， 非本市戶籍（家庭、成年單身人士）滿3年個(gè)稅/社保限購(gòu)1套、人才滿1年個(gè)稅/社保限購(gòu)1套。 本次政策依然是對(duì)已經(jīng)具備購(gòu)房資格的人（改善型、投資置業(yè)型），釋放政策利好。

北京五環(huán)外住房限購(gòu)放開，集中在五環(huán)外是基于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的需求，新房成交套數(shù)占81.6%、二手房占51.1%的剛性、改善型需求。說(shuō)明五環(huán)內(nèi)新房成交套數(shù)占比18.4%，二手房成交套數(shù)占比48.9%,可謂是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性需求存在巨大的分化。

2025年8月25 日，上海進(jìn)一步優(yōu)化住房限購(gòu)政策。一是明確符合條件居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策，即戶籍居民（家庭及單身人士）以及非戶籍1年個(gè)稅/社保在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。

而外環(huán)內(nèi)的限購(gòu)政策不變，即戶籍居民家庭和戶籍成年單身人士外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套， 非戶籍3年個(gè)稅/社保限購(gòu)1套。 整體來(lái)看，本次政策依然是對(duì)已經(jīng)具備購(gòu)房資格的人（改善型、投資置業(yè)型）釋放政策利好。

上海外環(huán)外住房限購(gòu)放開，集中在外環(huán)外一樣是基于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的需求，新房成交套數(shù)占比超60%、二手房約51%的改善需求、剛性需求。說(shuō)明五環(huán)內(nèi)新房成交套數(shù)占比僅40%，二手房成交套數(shù)占比僅49%,可謂是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性需求存在巨大的分化。

公積金政策優(yōu)化，上海與北京公積金思路一致

本次上海優(yōu)化多項(xiàng)公積金政策，包括提高個(gè)人住房公積金貸款額度、 支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款、 支持住房公積金“又提又貸” ，整體優(yōu)化思路來(lái)看，上海與北京公積金較為相似，可謂是抄作業(yè)。

第一是提高公積金貸款額度。 購(gòu)買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，公積金最高貸款額度上浮15%， 首套最高從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元。二套最高從130 萬(wàn)元提高至149.5萬(wàn)元。

可見對(duì)于總價(jià)不高的樓盤、戶型的項(xiàng)目， 部分公積金貸款基本可以覆蓋購(gòu)房貸款， 最高可貸額度的提升進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，減少房貸和生活壓力。 其中針對(duì)綠色建筑和多子女家庭的公積金貸款支持，北京此前已經(jīng)執(zhí)行。

與上海政策不同的是，北京的住房公積金貸款首套標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化。北京本市無(wú)住房，且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款或使用過(guò)1次公積金貸款并已結(jié)清的，可以按照首套貸款。即購(gòu)房者的公積金貸款首付比例將由30%-35%降至20%，貸款利率將由3.075%降為2.6%，大大減少房貸成本。

第二是購(gòu)買新房， 支持提取住房公積金用于首付。截至目前，一線城市均已落地該政策，預(yù)計(jì)未來(lái)更多城市跟進(jìn)，進(jìn)一步降低居民購(gòu)房門檻。第三是支持住房公積金“又提又貸” 。 該政策是提取公積金用于首付的配套政策，與北京政策一致。
商業(yè)貸款不再區(qū)分首套和二套，利率下降

與北京政策不同的是，上海明確在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。此前自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)和6個(gè)郊區(qū)二套商貸利率為L(zhǎng)PR-25BP、 核心區(qū)為L(zhǎng)PR-5BP。

現(xiàn)統(tǒng)一降至LPR-45BP， 有利于降低居民購(gòu)房利息支出，減輕房貸負(fù)擔(dān)。毫無(wú)疑問(wèn)的是不管是上海的商業(yè)貸款不再區(qū)分首套和二套，還是北京的住房公積金貸款首套標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化，目的都是金融加杠桿，個(gè)人置業(yè)降門檻，降低購(gòu)房成本。

上海完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，重慶普通住宅免

上海為銜接優(yōu)化住房限購(gòu)政策，對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購(gòu)買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅。購(gòu)買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均 60平方米的免稅面積扣除，將進(jìn)一步降低購(gòu)房的房產(chǎn)稅支出，促進(jìn)改善性住房需求釋放。

重慶市自2025年1月1日起，市外人員享受與本地居民同等的個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，其在我市購(gòu)買的普通住宅免征個(gè)人住房房產(chǎn)稅。市外人員是指《辦法》規(guī)定的在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人。

普通住宅是指除獨(dú)棟商品住宅及高檔住房以外的應(yīng)稅普通住房。享受與本地居民同等的個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，是指其購(gòu)買的應(yīng)稅高檔住房、獨(dú)棟住宅可以以家庭為單位扣除免稅面積（一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積）為180平。