萬物云朱保全:房地產行業(yè)進入存量市場,業(yè)主對物業(yè)費定價敏感度正在提升

出品 | 搜狐財經(jīng)

作者 | 王澤紅

8月19日，萬物云（02602.HK）召開2025年中期業(yè)績發(fā)布會，董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱保全，執(zhí)行董事兼首席運營官何曙華，財務負責人王緒斌，副總經(jīng)理、資產經(jīng)營中心總經(jīng)理葉菲等高管出席。

財報顯示，2025年上半年，萬物云實現(xiàn)營收181.4億元，同比增長3.1%；毛利為24.93億元，同比增長3.8%，毛利率保持在13.7%；核心凈利潤13.2億元，同比增長10.8%。

其中，包括住宅物業(yè)管理服務、物業(yè)及設施管理服務以及BPaaS解決方案業(yè)務的循環(huán)型業(yè)務，收入同比增長9.5%至163.1億元，占總收入的比重攀升至89.9%。

此外，開發(fā)商關聯(lián)業(yè)務收入占比降至6.5%，核心業(yè)務收益增幅與開發(fā)商業(yè)務降幅之間的“剪刀差”開始呈現(xiàn)。

談及當下的物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀，朱保全認為正在經(jīng)歷三重矛盾：

第一，隨著房地產行業(yè)進入存量市場，業(yè)主對物業(yè)費定價的敏感度正在提升，希望主導物業(yè)費的定價，這是今天現(xiàn)實中的一個矛盾；

第二，當前存在著政府對存量市場的期待和行業(yè)現(xiàn)實之間的矛盾。隨著物業(yè)市場變得越來越活躍，在每一個投標過程中，往往都會竄出幾個人來做中間商，頭部企業(yè)要聯(lián)起手來，共同反對這種行業(yè)亂象。

第三，公共資源收益，這也是物業(yè)企業(yè)被抨擊的一個主要點。現(xiàn)在很多業(yè)主委員會愿意把公共資源收益去發(fā)紅包，這個恰恰與公共資源收益的定位大相徑庭，它應該是作為未來住房養(yǎng)老金的有效補充部分，這才是公共資源收益最有意義的地方。

何曙華認為，如今市場調整，業(yè)主對物業(yè)的服務品質和價格的關注度顯著提升，部分地方政府順應出臺相關物業(yè)費價格政策，萬科物業(yè)的“彈性定價”模式恰恰是目前市場自我調節(jié)的必然過程。

財報顯示，萬科物業(yè)在重慶落地彈性定價的項目，物業(yè)費收繳率提升了20%；上半年，其在存量市場中獲取114個住宅物業(yè)項目的年化飽和收入為6.68億元，同比增長31.5%。

自2024年以來，萬物云通過股權轉讓和債務清償協(xié)議，從萬科收購了多處資產，涉及商品房、商鋪、商業(yè)樓、酒店公寓及停車位等。

針對關聯(lián)方資產的去化工作，葉菲在業(yè)績會上透露稱，萬物云今年3月已成立了“驚蟄”專項工作組，探索資產去化路徑，逐步剝離這些重資產，以維護自身的輕資產模式，確保核心業(yè)務高效運轉。

據(jù)她所說，萬物云針對不同資產類型，制定了差異化策略：對于銷售型資產，重點把控銷售價格與獲取成本的關系，在整體損益≥0的原則下，盡可能實現(xiàn)應賣盡賣，持有期間注重盤活經(jīng)營以提升價值；

對于運營型資產，則致力于精細化運營。例如，在武漢新唐項目僅投入500萬元進行微改造，就實現(xiàn)了客流量增長26%、銷售額提升31%的顯著成效。

年初，萬物云提出H類真人、R類機器人、A類智能體的三類員工協(xié)作模式。經(jīng)過半年多AI應用建設，各類AI智能體已在公司內部紛紛涌現(xiàn)。今年7月，首批6名AI員工完成轉正答辯正式上崗。

談及AI應用時，朱保全強調稱，盡管AI已經(jīng)成為時代答案，但企業(yè)仍需清醒的意識到，業(yè)務側的應用AI不能一廂情愿，必須與客戶需求、服務感知相結合；也不能陷入技術自嗨，必須積極與行業(yè)、學界交流。

在他看來，完全自動化是童話，人機協(xié)作才是未來。“完全替代、員工失業(yè)絕不是我們想要的答案。因此，企業(yè)需要做好員工的轉崗規(guī)劃與技能培訓。”

而對于萬物云全年的業(yè)績指引，王緒斌稱，基于中報3.1%的營收增長與10.8%的核心凈利潤增長，預計這兩項指標2025年全年增速會進一步擴大。業(yè)績達成的核心路徑在于通過彈性定價等帶來的物業(yè)底盤的內生增長，新業(yè)務新能力價值釋放，投資驅動業(yè)務增長，以及AI帶來的降本增效等。