問渠人物 | 連平：房地產完成探底需要滿足這幾大條件

中國首席經濟學家論壇理事長、廣開首席產研院院長兼首席經濟學家連平

出品 | 鳳凰網問渠人物

采訪/文字 | 陳婷婷

8月8日，北京再度對樓市調控松綁，明確五環外購置住房不再限制套數。

短短一周內，市場反應靈敏，北京五環外樓市暖意初顯、去化提速。

以此為風向標，坊間再議“精準調控”的效果及影響。那么，本輪房地產市場調整是否進入尾聲？當前樓市恢復的基礎是否已經牢固？鳳凰網《問渠人物》專訪了中國首席經濟學家論壇理事長、廣開首席產研院院長兼首席經濟學家連平，探討后續市場演變。

鳳凰網：近日，北京購房政策松動，五環外不再限制購房套數。作為風向標的一線城市政策調整，您認為釋放了什么信號？對后市會帶來哪些影響？

連平：北京購房政策的松動是指符合該市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數。需要注意的是，五環以外不再限制購房套數，絕不是解除限購，居民商品住房購房條件仍嚴格要求。

作為一線、具有風向標作用的城市政策調整，其信號意義應該是比較清晰的。即一線城市政策將會松動，但不會像二、三、四線城市那樣全面地松動，而是結構性松動；同時有機地結合城市建設的其他目標，有的放矢的進行政策調整，更好地促進產城融合職住平衡。

從政策設計看，此次松動是從北京的實際（有五環空間）出發，既適應構建北京新的城市發展格局的需要，引導住房需求向五環外延伸，促進城市新區的拓展；也可以增加政策的柔性，更好地滿足居民家庭多樣化改善性住房需求。可能存在的問題是，由于五環外購房需求本身較小，未來能否有效地提供符合五環外需求特征的供給。

北京政策的結構性松動對其他一線城市的下一步政策會有一定的啟發，如上海和廣州。在全面松動條件不具備的情況下，這些一線城市也可以參考北京的做法，比如上海的外環以外局部地區，或其他方向進行結構性的放松。但對深圳來說，因其城市地域空間相對狹小，不具備采取與北京相同做法的條件。總體來看，下一階段，一線城市的政策松動會繼續推進，方向是結構性的。

鳳凰網：年初您提出“本輪房地產市場調整逐步進入尾聲”，到現在又過半年，當前樓市恢復的基礎是否已經牢固？

連平：本輪房地產市場調整仍在深度進行，其持續的時間比市場的預期會更長一些。背后有著深層次的原因：一是人口負增長和老齡化對房地產市場需求和中長期投資產生持續的內在影響。二是城鎮化進程持續減慢導致購房需求增長受限。三是宏觀經濟增速逐步放緩帶動收入增長放緩，致使居民購房能力減弱。四是居民住宅水平已升至中等偏高水平，在收入增長有限的同時，改善性需求相應減弱。五是居民部門杠桿率高位徘徊，雖有所回落但仍處在較高水平，對購房需求產生一定的抑制作用。六是庫存水平處于歷史高位，全國絕大部分的市場都是供大于求。在這種情況下，說樓市恢復的基礎是否牢固為時過早。在大面積政策松動的背景下，一線城市銷售狀況還未明顯好轉，房價尚且有漲有跌，樓市整體性恢復的基礎尚需時日進行整固。

鳳凰網：中央城市工作會議提出“高質量開展城市更新”“加快構建房地產發展新模式”對穩樓市會起到什么作用？

連平：中央城市工作會議提出的構建房地產發展新模式，與2024年10月住建部提出的關于加力擴圍城中村改進的計劃表述基本一致。參考上一輪棚改貨幣化（2014-2019年）的進程，預計“十五五”時期相關住房保障財政支出資金規模約5000億元，可以帶動保障性住房貸款余額凈增加約2.5萬億元，每年實際進行城中村改造實施計劃的數量可能增至150萬套-200萬套，如果按照每套保障性住房為50平方米，總計推動住房總需求3.7-5億平方米。如果這一規則能夠不折不扣地落地，將會是一個十分可觀的增量需求，對平衡市場總體供求關系可以發揮十分明顯的積極作用。

鳳凰網：據機構數據顯示，一二線城市庫存去化周期已回落至20個月以內，不過三四線仍達30個月，您認為市場完成探底需要滿足哪些條件？

連平：本輪調整是房地產市場結構性和趨勢性的深度調整，是人口、城鎮化、收入等宏觀因素以及受宏觀因素長期影響的居民部門杠桿率、住宅水平、庫存水平、行業政策、房企經營和風險等行業發生深刻變化的結果。因此市場完成探底難以一蹴而就，需要需求和供給兩方面經過一個階段的調整和適應。

從宏觀層面看，市場完成探底過程需要人口增長避免大幅下降，保持相對平穩；城鎮化結束持續大幅放緩的過程，保持相對過往的合理增長；經濟增長避免大起大落，GDP指標運行在4.5-5.5區間；收入增長應在就業穩定的基礎上合理增長，尤其是財產性收入有明顯改善。只有在總需求明顯改善的時候，房地產市場需求才有可能走向回升。

從行業層面看，未來市場完成探底至少需要滿足以下幾方面的條件：一是居民部門杠桿率進一步有所下行，在騰出一定的空間后，居民才有意愿和能力加杠桿；二是住宅結構性需求回升，由于我國居民住宅水平已經達到世界主要經濟體的平均水平，未來住宅需求增長越來越多的來源于改善性需求；三是庫存水平明顯下降，鑒于我國市場商品房庫銷比和存量待售面積兩項指標均處于歷史最高水平區間，表明商品房供應過剩十分明顯，需要一個相對較長的探底過程才能加以消化；四是房企供給能力改善。目前絕大部分房企包括國有大型房企經營十分困難，債務壓力較大，部分房企流動性風險很高，導致在尚有購房需求的一線城市市場新房供給不足。

從政策層面看，全國絕大部分城市的購房限制政策均已取消，只有少數城市包括一線城市和二線城市尚有一些限制政策存在；而后者的供求關系又與大部分城市不同，因此未來政策空間較為有限。只有等待政策持續影響后產生潛移默化的效應，同時針對性地提升改善性需求。

鳳凰網：人口結構變化對消費市場的影響已開始顯現，未來10年最大的結構性機遇在哪里？

連平：人口的周期性變化是房地產市場需求發生結構性變化的重要因素。未來10年最大的結構性需求在于，當人均GDP持續上升的同時，由中等收入群體釋放出來的改善型需求。從地域看，這種需求會更多地體現在沿海經濟大中型城市以及中西部的區域性城市中心。

鳳凰網：您對樓市走勢有哪些預判及建議？

連平：鑒于未來一個時期實際經濟、行業運行和政策因素的特點，房地產運行可能會呈現尋底后走向平穩的特征。在支持政策持續推動下，供求關系將逐步調整，需求旺盛的一、二線城市銷售可能改善；未來兩三年，房價跌勢降趨于緩和；經過一個階段的持續消化，庫存有望逐步從高位回落；因需求不足和房企債務壓力，土地市場總體仍然較為疲軟；但在城市更新計劃和老舊小區改造的推動下，房地產投資降速可能有所收斂。

未來一個階段，房地產行業總體處在去庫存過程。預計每年實際商品房銷售面積可能在6-7億平方米，略高于基礎住宅需求；房地產工程建設及竣工能力的收縮可能導致每年新增住房面積不足6億平方米，供應過剩的程度將有望得以減輕。城鎮戶均套數可能回到1.05套左右的水平，較“十四五”時期有所下降，住房市場供需關系有可能朝著平衡方向逐步發展。房企拿地主要聚焦大城市優質地塊，土地成交總量將減少，房地產投資占經濟總量的比重將進一步降低。房企經營中心從過往開發建設向存量資產運營管理轉變，這可能是房地產市場走向成熟的重要標志之一。

在全國房地產限制政策基本取消的大前提下，建議進一步推動交易的便利化，在市場有起色時加大力度引導，推動一線城市在北京的啟發下也實施結構性的松動政策；推動其他相關政策協調配合房地產政策，如通過資本市場的復蘇切實改善投資者的財產性收入，促進房地產市場需求復蘇。