雙流九江｜城南「價值洼地」厚積薄發，為何此刻是拿地好時機？

7月25日，成都中心城區1～7月涉宅用地土拍落下帷幕：48宗土地成交，其中31宗實現溢價成交，不少區域/板塊樓面價創新高，成都迄今最高樓面價——41200元/㎡也在其中。

透過這48宗土地可以明顯看到，中心城區土地市場的馬太效應愈演愈烈，“5+2”區域與“新六區”樓面價差距逐漸拉大。

但不可否認的是，“新六區”也有表現優異的區域及板塊，比如雙流：出讓4宗土地，平均樓面價10030元/㎡，為“新六區”之首。其中，九江片區2宗土地均溢價成交，且均由民營企業競得。

復盤房企認可九江城市價值的原因，我們發現：曾被低估的九江，正在撕開城市發展的新口子！

九江，在樓市語境中的“別稱”是「新雙楠」，而官方語境中的“大名”則是「九江未來公園社區」——前者，點明了其與雙楠、武侯新城一脈相承的地理位置；后者則指向其公園城市的美好未來。

01

區位交通

/ 與雙楠、武侯新城一脈相承 /

九江地處雙流“三區三廊三新城”中的「雙楠大道時尚走廊」北側，周邊路網四通八達，地鐵3號線、17號線分伺南北兩側，19號線貫穿而過，半小時直達太古里、一線抵達雙機場，可謂“近可達全城，遠可享世界”。

▍九江交通示意圖（制圖：成都向上）

若將視野范圍再擴大一些，會發現雙楠大道不僅是雙流發展的主動脈，更是成都西南的高端居住迭代軸，記錄著成都人改善需求從“產品升級”向“城市迭代”的轉變。

▍雙楠大道沿線板塊外溢示意圖（制圖：成都向上）

縱橫交錯的路網與地鐵構筑城市骨架，九江自然“左右逢源”：緊鄰武侯新城，承接外溢紅利，同時背靠雙流主城，坐享配套輻射，南富西貴疊加！

02

配套落地

/ 全維配套升級兌現 /

地理位置的優越性，讓九江生來就有其他新城所不具備的特性：配套無需等。

于商業，從名品消費到家庭業態一線直達。

雙楠大道的另一重身份，是「商業中軸」，它由東向西串聯起：成都大悅城、武侯山姆會員店、時代奧特萊斯、雙流萬達廣場、城南優品道等共計超百萬方城市級商業，以及環城生態區、五湖四海兩大公園生活目的地……九江，亦因此擁有了“一線直達”的時尚感與松弛感。

▍雙楠大道沿線商業示意圖（制圖：成都向上）

于生態，兩大城市級生態IP將其托于“綠色掌心”。

九江東側的環城生態區，是官方蓋戳的“彰顯成都公園城市魅力的世界名片”，生態區內三大已建成的特色園（萌寵樂園、悅動彩林、鳳求凰）均在板塊步行范圍內，老外贊不絕口的“百公里騎行”，出門即享！

▍環城生態區實景圖（來源：@成都天府綠道）

板塊西側的五湖四海，則是由雙流運動公園、中心公園、運動公園等9大公園構成的全城最大公園聚落，規劃面積超萬畝，也是近兩年成都的新晉頂流打卡地——“成都自己的阿勒泰”“假裝在新西蘭”“超出片”……隨手一搜就有無數網友的自來水式安利。

▍小紅書APP截圖

出門即可草坪露營、騎行、散步、打卡，每個季節的晨跑都伴隨著不同的風景——春季的油菜花田，夏季的向日葵、林蔭跑道，秋季的稻田，冬季的常青樹林……難怪九江的朋友總是那么愛分享生活！

于教育，家門口的「K15名校圈」正加速兌現。

教育，本就是雙流的強項——成都當前唯一實現從幼兒園到高中15年免費教育的區域，正是雙流！

而九江，規劃之初就計劃在原有的近10所優質學校基礎上，新建超10所高品質學校，其中就包含2023年正式開校的高品質公辦學校：九江新城小學、初中，將于9月迎新的雙流中學九江實驗學校（北區，公辦九年一貫制），以及在建中的九江新城教育基地（公辦高中），家門口的全齡名校教育圈悄然成型！

▍雙流中學九江實驗學校（北區）實景圖（來源：@雙流發布）

從縱橫交通、多元商業、大型生態到全齡教育，全系資源構筑起15分鐘高質生活圈——九江，顯然已經走在了新城建設的前列。

著眼當下，資源云集的九江甚至有與成都第一梯隊板塊“掰手腕”的實力，新城中更難逢敵手，但它并不打算止步于此，在其他新城還在“提概念”時，九江已經開始腳踏實地地謀劃一座面向未來的公園社區。

九江東西兩側，分別坐落一個高精尖產業集群——省級經開區「武侯經濟開發區」，已入駐京東、華日通訊、神州數碼、康特電子等高能級企業；成都66個產業功能區之一的「成都芯谷」，依托中國電子、中國電科、中物院等產業龍頭匯聚規上企業59家、高新技術企業34家、專精特新企業10家（國家級2家）、各類創新平臺38個……

▍九江與周邊高精尖產業集群位置關系示意圖

作為2022年成都首期啟動的未來公園社區示范點位之一，九江未來公園社區生來就肩負「為城市留才」的重任，規劃自然也更前沿——定位于「空港新客廳、智慧新家園」，規劃形成九大未來公園社區場景，涉及生態、生活及產業等領域的多個重磅項目。

▍九江·九大未來公園社區場景規劃示意圖

三年來，九江未來公園社區也逐步從規劃走向落實，除了教育等公建配套的加速兌現，6月新鮮出爐的7725畝超級規模土地規劃，也讓九江的未來變得無比清晰——“雙軸三脈、三心三片”的總體空間結構之上，是一座功能高度混合的公園城市！

▍九江片區土地控規示意圖

整個片區以居住、生活和商業功能為主，各功能均勻混合布局，同時構建四級公園體系（綜合公園+專類公園+社區公園+小游園），從而使每一個住宅地塊的居民都能實現“出門即進校門、步行可逛公園”——公園城市的理想生活，就此照進現實。

此外，九江的規劃還有諸多可圈可點之處。

? 商業綠軸——以環城生態區為牽引，以中部東西貫穿的綜合公園為核心，形成“商業中心+社區商業”的商業空間體系，與天西的人字綠廊、林家壩的交子綠廊異曲同工，“在公園里購物”將不再停留于想象。

▍九江“雙軸三脈、三心三片”總體空間結構示意圖

?小街區制+慢行系統——推動“軌道-公交-慢行”三網融合，未來通過步行、騎行或乘公交直達地鐵站，外出完全可以不開車。

?透風見綠、簇群錯落的總體城市形態——透過近兩年九江供應的新宅地來看，“低密”是新的關鍵詞，當低密住區形成規模，舒適愜意的居住體驗便觸手可及。

這樣的規劃，看似“超前”，實則“務實”。

01

外溢效應

/ 承接人口外溢之首站 /

近年來，主城供應的涉宅土地呈現出兩個趨勢：供應少、地塊小，武侯區尤勝——2023年至今共計僅出讓10宗土地，其中與九江相鄰的武侯新城核心區僅4宗。

隨著武侯新城與雙流主城日臻飽和、可開發土地殆盡，產業與人口必將向周邊宜居板塊延伸，而擁有大面積可開發土地、低密高綠的九江，就是承接這部分外溢需求的首站！

02

增量空間

/ 未來潛力爆發之核心 /

隨著土地規劃落實，九江將迎來大規模城市更新，交通升級與城市配套一馬當先。

而交通與配套密度，往往與宜居指數、城市價值成正比——逐一落地的城市資源，也必將為九江砌起一道堅固的價值護城河。

03

價差機會

/ 正從“洼地”躍向“高地” /

站在市場角度來看，九江如今仍是可貴的價值洼地。

土地端，“隔壁”武侯新城今年出讓1宗宅地，樓面價16600元/㎡；九江今年出讓2宗宅地，平均樓面價8523元/㎡。

新房端，九江在售新房均價約2萬元/㎡，而與之相隔僅6公里的武侯新城核心，新入市的項目單價大多已達3.5萬元/㎡。

換句話來說，地鐵多2站或者駕車多6公里，便能節省150萬的購房成本（按建面100㎡算），同時還享受與武侯新城幾乎完全一致的城市資源——這才是對“價值洼地”的真正釋義！

現有資源給予九江城市價值強大的「確定性」，未來落定的重磅資源則為其撐起巨大的上升空間——擺脫“洼地”title，指日可待！

對于房企而言，九江從“價值洼地”躍向“人居高地”的此刻，顯然是最佳的入場時機。

從資金端來看，現在入場，更具成本優勢。

九江的土地，無論是地價還是容積率，均低于周邊熱點板塊。

以今年九江與武侯新城的成交樓面價粗略計算，同樣是50畝的土地，武侯新城的拿地成本為13.8億元（容積率2.5），九江則約5.7億元（容積率2.0）——成本可控，風險才更可控，主打一個“性價比”！

從機遇端來看，現在入場，可享更大紅利。

九江現有城市資源的確定性，已將入場風險降到幾乎可忽略的低點，而隨著未來規劃落地、資源兌現，城市價值大概率將呈直線上升態勢——現在穩、未來增，以中國鐵建地產、華潤置地為首的大型央國企以及民營企業龍頭萬科集團早已躬身入局驗證九江的價值潛力！

▍九江部分已入駐房企分布示意圖

從風險端來看，現在入場，可避免“規劃依賴”風險。

相較于純新區，九江完全脫離了“賣規劃/效果圖”的模式，現有基礎扎實、即買即享，對于房企而言，在銷售階段也有豐富的實景物料說服客戶。

據悉，2025年，雙流九江片區還計劃供應龍渡路旁2宗優質土地，共計約76.03畝——現在穩、未來漲、當下成本低，此刻入場必搶占價值爆發先機！

- END -

防止失聯〖請設星標☆〗

編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

為全面獲取成都向上新聞資訊，歡迎關注UPchengdu成都向上（新聞原創）。