50億皇庭廣場(chǎng)將被拍賣，皇庭國(guó)際拉響退市警報(bào)

如拍賣成交，將構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，并對(duì)皇庭國(guó)際資產(chǎn)、負(fù)債及日常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大影響，可能觸發(fā)財(cái)務(wù)類強(qiáng)制退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

01

司法拍賣

8月11日，皇庭國(guó)際（000056.SZ）公告稱，公司全資子公司融發(fā)投資名下資產(chǎn)皇庭廣場(chǎng)及相關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)備將于2025年9月9日至10日被司法拍賣，起拍價(jià)30.53億元。

皇庭廣場(chǎng)將被司法拍賣公告

公告顯示，該廣場(chǎng)賬面價(jià)值占皇庭國(guó)際總資產(chǎn)71.57%，2024年收入占公司全年?duì)I業(yè)收入的56.03%。

如拍賣成交，將構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，并對(duì)皇庭國(guó)際資產(chǎn)、負(fù)債及日常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大影響，可能觸發(fā)財(cái)務(wù)類強(qiáng)制退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

事實(shí)上，早在2022年3月，皇庭國(guó)際就通過(guò)深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所擬轉(zhuǎn)讓融發(fā)投資100%股權(quán)，當(dāng)時(shí)的參考價(jià)格為74.93億元，而融發(fā)投資的核心資產(chǎn)正是皇庭廣場(chǎng)。

但幾天后，皇庭國(guó)際再次發(fā)布公告，將轉(zhuǎn)讓參考價(jià)格直接下調(diào)18.73億元至56.2億元。

然而，皇庭國(guó)際兩次的掛牌均未能征集到有效購(gòu)買(mǎi)意愿的買(mǎi)家。

出售核心資產(chǎn)背后，映射出“深圳商管巨頭”皇庭國(guó)際深陷資金鏈緊張的困境。

2021年5月，因貸款無(wú)法續(xù)期，中信信托向法院提起訴訟，申請(qǐng)查封皇庭國(guó)際皇庭廣場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)，查封期限為36個(gè)月。

盡管，2024年皇庭國(guó)際與債權(quán)人達(dá)成每月劃扣款項(xiàng)的臨時(shí)協(xié)議，但債務(wù)問(wèn)題并未得到根本解決。

2024年7月，該筆債權(quán)被轉(zhuǎn)讓給光曜夏嵐（深圳）投資有限公司，危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)。

02

持續(xù)虧損

據(jù)官網(wǎng)介紹，皇庭國(guó)際是一家以不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理為主要業(yè)務(wù)的集團(tuán)化上市公司，創(chuàng)建于1983年，由經(jīng)營(yíng)零售商業(yè)起步。1993年，皇庭國(guó)際改組為股份公司，成為深圳本地唯一一家零售商業(yè)類A＋B股上市公司，并獲評(píng)“中國(guó)最大的三百家股份制企業(yè)”。

皇庭國(guó)際官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，皇庭國(guó)際的第一大股東是皇庭產(chǎn)業(yè)控股有限公司，持股比例為14.97%，公司實(shí)際控制人為鄭康豪。

自2020年以來(lái)，皇庭國(guó)際已連續(xù)五年陷入虧損，凈利潤(rùn)分別為-2.922億元、-11.57億元、-12.28億元、-11.27億元以及-6.404億元，總虧損額超44億元。

根據(jù)半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，2025年上半年皇庭國(guó)際預(yù)計(jì)虧損1.4億元至2億元。

歸母凈利潤(rùn)

皇庭國(guó)際解釋稱，虧損主因是原有借款融資涉訴導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用激增，上半年高達(dá)2.94億元；同時(shí)部分物業(yè)業(yè)務(wù)合同被動(dòng)解除，也導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入同比下滑。在失去核心營(yíng)收來(lái)源和背負(fù)沉重債務(wù)的雙重壓力下，皇庭國(guó)際的未來(lái)顯得愈發(fā)迷茫。

截至今年一季末，皇庭國(guó)際總資產(chǎn)為80.08億元，總負(fù)債77.77億元，凈資產(chǎn)2.31億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)97.12%。

資產(chǎn)負(fù)債率

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，皇庭國(guó)際主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債的86%。

截至同報(bào)告期，皇庭國(guó)際流動(dòng)負(fù)債有66.91億元，主要為一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，其短期債務(wù)有40.13億元。

相較于短債規(guī)模，皇庭國(guó)際流動(dòng)性異常緊張，其賬上貨幣資金只有9193萬(wàn)元，自有資金與短債間存在巨大資金缺口，短期償債風(fēng)險(xiǎn)巨大。

除此之外，皇庭國(guó)際還有10.86億非流動(dòng)負(fù)債。

整體來(lái)看，皇庭國(guó)際剛性債務(wù)全部為短期有息負(fù)債，帶息債務(wù)比為52%。

有息負(fù)債高企，皇庭國(guó)際融資成本增加，2023和2024年其財(cái)務(wù)費(fèi)用均在6億以上，對(duì)利潤(rùn)形成較大侵蝕。

從償債資金來(lái)源看，皇庭國(guó)際主要依賴于外部融資，其融資渠道較為多元，主要通過(guò)借款、租賃、應(yīng)收賬款、股權(quán)以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

截至2025年3月末，皇庭國(guó)際的控股股東皇庭產(chǎn)業(yè)控股已質(zhì)押1.81億股公司股份，股權(quán)質(zhì)押率為100%，高質(zhì)押率背后隱藏著平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)金流方面，近年來(lái)皇庭國(guó)際的籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，公司存在較大再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流

總得來(lái)看，近年來(lái)皇庭國(guó)際業(yè)績(jī)持續(xù)虧損；短期債務(wù)增長(zhǎng)較快，在手資金卻持續(xù)萎縮，短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

03

潮汕商幫“二代”

鄭康豪為潮汕商幫“二代”，其父為祖籍廣東潮陽(yáng)的鄭世進(jìn)，是深圳最早的開(kāi)發(fā)建設(shè)者之一，被稱為“深圳的拓荒牛”。

早年，鄭世進(jìn)工程兵轉(zhuǎn)業(yè)后投身特區(qū)建設(shè)，后來(lái)從建筑行業(yè)切入房地產(chǎn)，創(chuàng)立深圳恒浩房地產(chǎn)有限公司。

短、平、快的經(jīng)營(yíng)理念，使得鄭世進(jìn)開(kāi)發(fā)的皇庭系列樓盤(pán)熱銷市場(chǎng)。

2005年，兒子鄭康豪接班，并成立皇庭集團(tuán)，公司開(kāi)始快速擴(kuò)張。他通過(guò)并購(gòu)、控股等手段向市政工程、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑工程、物業(yè)管理、工程監(jiān)理等多條線路出擊。

皇庭集團(tuán)實(shí)際控制人鄭康豪

2010年，鄭康豪控股上市公司深國(guó)商，后者是深圳零售業(yè)高檔商場(chǎng)領(lǐng)跑者，五年后公司更名為皇庭國(guó)際。

但隨后幾年，皇庭國(guó)際業(yè)績(jī)低迷、負(fù)債累累，營(yíng)收甚至多年未能過(guò)億。

從2016年開(kāi)始，皇庭國(guó)際尋求轉(zhuǎn)型，尋求橫向整合、縱向拓展商業(yè)運(yùn)營(yíng)和商業(yè)資產(chǎn)管理的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)戰(zhàn)略，發(fā)力金融領(lǐng)域。

2017年，皇庭國(guó)際迎來(lái)高光時(shí)刻，這家鄭康豪獨(dú)立掌控的企業(yè)，十多年來(lái)首次真正盈利。

同時(shí)，鄭康豪在金融領(lǐng)域完成了布局，其中最轟動(dòng)的為取得同心投資基金、同心小額再貸款的控制權(quán)。

同心基金與“同心俱樂(lè)部”一樣，由深圳最具影響力的眾多企業(yè)大佬發(fā)起，信義集團(tuán)李賢義、鵬瑞集團(tuán)徐航、康美藥業(yè)馬興田、佳兆業(yè)郭英成、京基集團(tuán)陳華、香江集團(tuán)翟美卿等都是同心基金的股東兼董事，這陣容堪稱深圳地產(chǎn)業(yè)最?！芭笥讶Α?。

值得注意的是，也是從這一年起，鄭康豪先后兩次卷入風(fēng)波。

2017年11月，鄭康豪因個(gè)人原因被有關(guān)機(jī)關(guān)要求協(xié)助調(diào)查，直到次年2月才返崗履職；2018年10月鄭康豪再次被有關(guān)機(jī)關(guān)要求協(xié)助問(wèn)詢，一個(gè)月后歸來(lái)。

受這兩次風(fēng)波沖擊，從2018年10月開(kāi)始皇庭國(guó)際股價(jià)出現(xiàn)持續(xù)性暴跌。

皇庭國(guó)際股價(jià)走勢(shì)

另外，隨著金融監(jiān)管趨嚴(yán)，去金融化成為上市公司的大勢(shì)，皇庭國(guó)際的金融化轉(zhuǎn)型不得不調(diào)頭。

2016年，融發(fā)投資向中信信托借款30億元，并以深圳皇庭廣場(chǎng)作為抵押，2021年貸款到期后，因政策調(diào)整無(wú)法續(xù)期，而融發(fā)投資無(wú)力償還，最終引發(fā)訴訟。