深圳要有第四代宅了？傳后海&碧海兩項目先落地，要賣7-15萬/m2？

深圳第四代住宅真的來了？

眾所周知，目前全國樓市討 論最高的就是“第四代宅”， 6米挑高空中庭院、垂直綠化、戶屬空中花園...每一個設計都足夠讓人驚艷，從北京、廣州等一線城市到佛山、珠海等灣區城市，首批標桿項目已陸續亮相。

而作為一線城市代表的深圳，雖尚未正式官宣第四代住宅項目，但據網傳爆料或已有兩個項目悄然按第四代住宅標準打造：

一個是坐落在后海核心地段的沄璽花園，一個是坐擁稀缺海景資源的碧海玖號花園。

兩個項目究竟藏著哪些突破設計？深圳的第四代住宅長什么樣？是噱頭還是真升級？本周我們決定一起實地探訪看看。

01.

戶戶海景、立體森態住區

深圳的“第四代住宅”長這樣？

沄璽花園

line+設計方案效果圖；非最終設計方案

作為深圳灣核心區的稀缺宅地，沄璽花園的誕生從一開始就自帶"頂流"光環。

一線海景資源、成熟配套、不可復制的區位優勢，從土拍熱度到動工，每一個階段動作都成為全城焦點。

地理位置示意；壹地產制圖

按照規劃，整個地塊由1棟公寓+4棟住宅樓組成，最近line+和KPF兩家設計單位的方案設計曝光（競賽方案并非最終確認方案，據網傳項目更傾向KPF的方案，且在調整中），更是被市場解讀為"深圳第四代住宅的潛在樣本"。

其中，line+公布的方案中有明確表明：項目將采用“全向東布局”策略，戶型配置縱橫生長，戶戶海景，以高區“房包院”直面無敵海景，低區“院包房”獨享空中庭院，創造“內向寧靜”與“外向開闊”并存的多元景觀體驗。

方案效果圖 ?line+

KPF的設計方案中提到，作為深圳灣新一代住宅社區，項目肩負著探索未來人居模式的時代使命，項目將采用錯層布局和平面退臺設計，且從目前曝光的效果圖來看，與目前市面上的住宅的外觀也有很大的區別，每層陽臺上都覆有大量的綠植。

方案效果圖 KPF

從這些設計細節不難看出，兩版方案都有“四代宅”的影子，試圖通過空間重構實現物理空間的升級，打破傳統住宅的局限性，呈現更加的居住體驗。盡管最終方案尚未最終敲定，但依然值得期待。

另據壹地產實地探訪項目現狀來看，目前兩個地塊均處于樁基施工階段，現場有多個機器同時作業，工程進度正在穩步推進。

有業內人士推測，項目預計最快年底能面市，目前周邊的二手房價格基本都穩在10萬+/㎡，不少人預測項目入市價格將在15萬/m2左右。

壹地產實拍

碧海玖號花園

設計概念示意圖

寶安西鄉的碧海玖號花園近期也因“深圳第四代住宅”而引起廣泛關注。

相較于部分網紅盤，這個項目或許稍顯陌生。項目是由商業、住宅用地調規成二類居住用地，地理位置相對優越，臨近西鄉體育中心、碧海灣公園，位于恒生醫院的西北側。

規劃擬建7棟純四房高層住宅，容積率僅2.2，建成后將是目前碧海片區容積率最低的小區之一，且大部分房源可看高爾夫球場、碧海灣公園，以及寶安西部的海岸線三重景觀。

地理位置示意；壹地產制圖

目前，市面上關于項目住宅規劃設計具體細節透露的并不是很多。

從官方公眾號上探查到，項目將以“好房子”為出發點，打造立體森態住區。通過全T4十字樓型排布，實現所有產品都有三邊臨空，且通過旋轉塔樓角度布局，高層樓棟景觀視野也將錯開。在社區內部空間的營造上，將設多層次森態立體園林。

設計概念示意圖；僅供參考

項目實地探查情況來看，項目處于樁基施工階段。現場有不少施工人員和多個機器作業，圍合墻體上"前海封面巨作""即將面世"等宣傳標語尤為醒目。

壹地產實拍

實探發現，項目周邊稍顯空曠，項目西北側多為公共綠地和公共設施用地，東南側則以住宅區為主。項目預計于2025年10月前后入市，有業內人士預測，其開盤均價可能在7-8萬/㎡左右。

壹地產實拍&規劃一張圖

02.

什么是第四代住宅？

有哪些明確的標準？

從“好房子”到“第四代住宅”，不難發現這類熱詞早已成為項目宣傳的標配。

但對于普通購房人而言，很多人大概只聽過概念，即便有些模糊認知，也多停留在“實用率更高”“陽臺面積更大”等碎片化的信息里。

那什么是第四代住宅?

從外立面來看，第四代住宅的出現，給人第一感覺“新加坡住宅體系”，區別于目前常見的大面積玻璃+鋁板的高級立面，第四代住宅的立面“長滿了各類綠植”。

通俗而言，以垂直生態園林、戶屬空中花園為核心，把地面庭院置于高層建筑，也就是除了現有架空層+園林的空間之外，每家每戶還得有獨立的園林體系，甚至有的房子能實現空中停車，一種“空中別墅”的即視感。

圖源搜建筑

但是真正要規范到標準上，目前并無官方對"第四代住宅"制定絕對技術標準，其本質是開發商為區別于傳統住宅（第一代茅草房/第二代磚瓦房/第三代電梯房）而提出的市場化概念。

據悉，國內被公認的四代宅住宅，是2017年面世的成都七一城市森林花園，用雙層挑高露臺對建筑進行垂直綠化。

七一城市森林花園實拍圖；成都房產發布

直到2021年中國工程標準化協會正式發布了《城市森林花園住宅設計標準》，該標準是由清華大學建筑研究院和七一開發等團隊共同參與制定，其標準為：

（1）空中共享平臺區域應為2層通高，通常面積至少是樓下兩層住宅總面積的35%，設置停車區時，面積要達到樓下兩層住宅總面積的65%，停車區停車區不能超過整個共享平臺的50%；

（2）每戶可以有1個或多個空中花園，每個面積至少40m2，其 種植面積不應小于花園總面積的50%，且 具有不少于平臺周長1/3的多個不封閉的采光通風面；

（3）客廳要放在樓棟外墻的轉角位置，有兩個相鄰的外墻面，樓上樓下的空中花園要分別裝在客廳外墻的不同方向；

此外，還有關于消防、電梯等多個建設標準。

圖源城市森林花園住宅設計標準部分展示

其實從后續各城市出爐的項目來看，目前大家所講的“第四代住宅”則與“城市森林花園住宅設計標準”相似，只是一個為官方表述，一個是開發商營造出來的營銷概念。

如中山首個四代宅建華龍湖·香山頌，采用的就是錯層陽臺設計，每戶都有約6米挑高的空中庭院。

建華龍湖·香山頌外立面效果圖

珠海的華發·珠海灣項目，每一戶都帶有大露臺，錯層、大陽臺設計，同時還配備一個約3*3m的露臺，實現無人機的投放。

珠海華發項目效果示意圖

還有廣州的招商林嶼境，從戶型圖可以看到每戶可以有多個空中花園，且樓上樓下的空中花園分別裝在外墻的不同方向。

招商林嶼境戶型圖

可以看到，這些設計標準其實就是城市森林住宅建設定制的部分標準 ，所以我們可以粗略的理解為“第四代宅”與“城市森林花園住宅”基本是同一個概念。

為了推廣第四代住宅的建設，從2021年開始，福建、江蘇、浙江、重慶等多個城市發布了支持各類四代宅有關的新規。

如作為第一批試點的城市福州，在2021年就開始鼓勵建設立體生態住宅，且為了支持建設，出臺了“空中花園尺寸大于1.8米部分不計容”等政策。

后來，廈門、重慶、武漢等城市都出來了和四代住宅相關的新規，但放寬的標準不一。

如 武漢同時放寬了對陽臺和空中花園的容積率限制，三環外允許規劃錯層露臺（空中花園），不計入建筑面積和容積率；

重慶，對符合條件的戶屬空中花園，其面積不再計入容積率；

紹興、衡陽、襄陽等在花園層高達到2層外，還要求最小高度不低于5.6m，進深方面也各不相同；

惠州增加了部分配套不計容的面積，不納入購房者公攤面積，但單戶空中花園面積不超過該住宅套內面積35%。

表一：戶屬空中花園指標要求表

圖源網絡

03.

小結

第四代住宅的出現，是期望人們能擁有更優質的居住體驗，實現空間的最大限度利用。從目前市面上“第四代住宅”或“類四代宅”的成交情況來看，深受購房人的喜愛。

相關數據顯示，即便四代宅的均價比普通住宅要高出15%，去化率也高出普通住宅的30%（來源銘騰機構）。

如石岐的建華龍湖香山頌、岐關悅來等第四代住宅項目都要比同片區的普通住宅要貴。

數據來源房天下

克而瑞的數據對比也十分直觀，以重慶為例，6月四代宅的去化率普遍超過75%，而普通住宅的去化率僅約20%。

然而，盡管第四代住宅備受追捧，但其存在的缺點同樣不容小覷。

首先是價格問題。建設成本增加導致定價高，購房者將以高于普通住宅價格買入；

其次，錯層露臺花園難以兼顧隱私性。上下層難免視線相互交錯，私密性大打折扣；

再者，開放式設計有局限性。大面寬無法封閉的露臺花園，在面對南方臺風、暴雨，北方雨雪、沙塵暴等極端天氣時，將面臨極大的考驗。

目前，深圳尚未出臺第四代住宅的相關定制標準，不過有傳言稱相關研究正在進行中。然而，也有部分人對深圳發展“第四代住宅”持不看好態度。對此，你有什么看法呢？歡迎留言分享！

ps：封面由公眾號ai配圖產生

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