前海樓市一二手“集體跳漲”，拐點真來了？

7月23日晚，前海時代尊府與觀山海家園雙雙取證。

備案價強勢上調，打響了深圳新盤漲價的第一槍！

觀山海家園本次推出64套138㎡樓王單位，備案均價高達9.6萬/㎡。

今年4月25日取證的同項目房源，備案均價還只是約8.6萬/㎡。

每平米上漲了1萬元！

前海時代尊府加推最后一棟小戶型53-3棟約172套住宅，低區89㎡三房二衛和高區190㎡四房三衛，2026年底簡裝交付。

本次備案均價11.37萬/㎡，2024年3月開盤的53-1和53-2棟，共344套約89-190㎡的3-4房，備案均價9.8萬/㎡（基本售罄清盤）。

這次的整體備案均價也上調了1.57萬/㎡！

這次3單元是53棟幾個單元中位置最好的，位于頭排，景觀視野基本沒有遮擋，高層還能看到桂灣河海景。

詳細來看一下兩個新盤的情況：

01

觀山海家園

遠洋觀山海加推4棟64套住宅，7月26日直接認購。

推138平4+1房，總高17層，2梯2戶，南北通透，板樓設計，3.05米層高，得房率約90%左右。備案價約10萬/平，7月19日已開放實體交標樣板房，需驗資200萬。

各戶型價格區間折后參考價格（此價格僅供參考，最終折扣價格以開發商公布為準）：

4棟一單元：

01戶型折后總價1179-1255萬，折后單價區間8.54-8.88萬/㎡；

02戶型折后總價1080-1156萬，折后單價區間7.83-8.38萬/㎡；

4棟二單元：

02戶型折后總價1153-1229萬，折后單價區間8.36-8.91萬/㎡；

01戶型折后總價1320-1397萬，折后單價區間9.57-10.12萬/㎡。

觀山海家園由遠洋集團打造，總占地面積約4.24萬㎡，總建筑面積約16.3萬㎡，計容建筑面積約11.64萬㎡，容積率2.65，綠化率30.85%，共由10棟總高17-25F住宅組成，有8棟塔樓，2棟板樓設計

教育：遠洋觀山海規劃有1所36班制小學，小學學區劃分在南山實驗教育集團荔灣小學，初中學區劃分在深大附中初中部。

交通：5號線荔灣站約700米，荔灣站搭乘5號線北上鐵路公園站可換乘15號線，可換乘2號線。

商業：自帶有6000㎡的社區商業，泛海城市廣場購物中心，周邊還有海上世界，K11購物藝術中心，前海卓悅INTOWN購物中心，前海壹方匯，山海會員商店，前海壹方城等大型商業中心。

醫療：前海中醫院，前海泰康醫院，前海蛇口自貿區醫院，南方醫科大深圳醫院。

前海時代尊府

前海時代是桂灣目前唯一的在售新盤。

這次的53-3棟，層高43F。5-29層都是89平，31-43層由3戶89平和1戶190平（兩個89平拼成）組成。

89平3房共5個戶型，為西南和東南朝向。整體都是豎廳動靜分區，不同的是入戶門的方向和個別功能間的大小差異。

整體得房率74%左右，套內約66平，對比大多項目的89平3房，相對緊湊很多，這也是大家被吐槽最多的地方。

其中客餐廳占了20來平，主臥只有10個平方左右，兩個次臥除去飄窗外僅5-7個平方，其中一間只能做書房或兒童房。

89平3房在前海新房十分稀缺，同時也是前海時代最后的小戶型。

交通：距離1號線鯉魚門站約600米步行八九分鐘，距離5號線夢海站，5、9號線前灣站都在1公里左右。

商業：項目自帶約5.1萬㎡商業，周邊匯聚有約8萬㎡萬象前海、約4萬㎡卓悅INTOWN、約3萬㎡山姆旗艦店等集中式商業。

學校：項目周邊有2所幼兒園、前三劃分的學校是南山實驗前海港灣學校。

02

一場土拍盛宴開啟前海的價格反彈

7月14日剛剛結束的前海土拍，招商最終溢價86.1%拿下了地塊，而該地塊樓面價已經達到了8.4萬元/㎡。

遠超一路之隔的深業云海灣樓面價約4.1萬/㎡和前海天鏡花園樓面價約6.3萬/㎡。

而云海灣目前價格9.2萬元/㎡，比樓面價一倍還要高，未來預測招商拍得這塊地甚至要賣到12萬+/㎡。

這新地王的出現，更是宣告了前海的價格，還遠遠沒有到頂。

03

上半年，前海41盤業主上調報價

從二手市場來看，前海的住宅也已經有上漲的跡象。

在之前的推文里，咖姐介紹了今年上半年，前海片區業主報價上漲1.8%，均價9.8萬元/㎡。

咖姐對比了前海片區的73個小區的報價數據。

從今年1月到7月，半年的時間里，業主上調報價的小區共有41個，下調報價的小區有32個。

上調最高的是觀峰閣，目前掛盤均價6.8萬元/㎡，半年上調10.7%。

其次是鼎太風華社區、漢京九榕臺，分別上調8.8%與8.1%。

前海的新盤曾經一度受到早期限價的影響不能開盤過高，但是從售賣情況上來看，前海的價值是一直受到買家認可的。

如今兩大房企在滿是折扣的市場里，直接大膽上調售價，一方面是前海價值使然，另一方面又是否意味著拐點真的要來了呢？