內卷，終于卷到了產業園區

　　今年年初，杭州六小龍來勢洶洶，隔壁的散裝江蘇，很生氣。

　　官媒連續兩天撰寫和轉發了三篇文章，拷問憑什么杭州有:

　　南京沒有。

　　幾乎是同時，廣東也在反省。

　　很快，深圳宣布計劃推出1600萬平各類產業創新空間面積，為初創企業梯度配置一張辦公桌，一間辦公室，一層辦公樓。他們喊出的口號是：

　　只收夢想，不收租金。

　　后來，深圳又提供了十萬平市屬國企產業園區資源，最低可享受兩年以內的免租優惠。這十萬平產業園區資源，包括位于南山的優質資源。

　　當時，全國的招商引資都被杭州卷到了。深圳的做法，又讓內卷更上了一層樓。

　　一個月后，熱愛學習的成都，就學會了這招。天府新谷發布立園滿園專享優惠政策，推出五萬平優質載體空間，為符合條件的科創企業送上了政策大禮包：

　　一免一減半。

　　也就是首年0租金入駐，次年租金減半。

　　內卷的速度是度日如年。

　　又是一個多月過去，天府新區的優惠政策已經青出于藍，免租的最高年限已經提到了：

　　三年。

　　5月底，天府新區舉辦了一場產業園沙龍。

　　成都天投集團發布了一系列優惠政策，新入駐生產廠房最高可享受24個月免租，新入駐研發產業辦公載體最高可享受8個月租金免單，園區企業推薦新企業購買新載體，最高可享受銷售額的3%獎勵......

　　人工智能企業和生物醫藥科研團隊入駐可享辦公載體3年免租，第4-5年租金減半。

　　不止是天府新區，郫都區成都產投旗下的國盾產業園，最近也出了新政策，簽訂五年租期的，第一年三折，第二年五折，第三年七折，簡稱：

　　三五七政策。

　　當地負責招商的朋友說，成都一東一南兩大新區部分區域空置率保守估計：

　　超60%。

　　成都的產業園太多了。

　　2017年開始，成都大搞產業功能區，全域規劃66個功能區，推動產業集聚；2019年，標準廠房筑巢引鳳計劃，全市新增800萬平標準廠房；2020年，又來了高品質科創空間建設，全市再增1000萬平科創載體。

　　接下來的三年，盡管天府新區的空置問題開始顯現，但東部新區大規模建設也不能停下。

　　七年時間，建設是一點兒都沒閑著。

　　成都的產業空間總量放在全國來看，應該也是位居前列。

　　戴德梁行報告顯示，2024年，成都產業園存量已突破2000萬方。

　　不只是成都，近幾年全國的工業用地供應量都井噴。Wind數據統計，2021-2022年，全國工業用地供應土地規劃建面約49.6億方。

　　朋友解釋，政府自己的平臺公司也投入到產業區開發，城投平臺建的園區載體是有自己的任務的。而且，因為經濟形勢不太好，拿地企業少了，政府拿地的門檻降低了。

　　再加上前兩年，地產的高周轉模式也轉到了產業園。萬洋、中電、聯東都在學習。所以那幾年做工業地產的開發商拿了不少地。

　　一位民營產業園的朋友說，那段時間，每年都要新增幾十上百個園區。很多素質較差的項目就是在那個時候拿的，到現在還沒有去化完。

　　現在產業園招商的難度，是有這個行業以來，從來沒這么難過的。

　　而去化難，也有產品的問題。

　　朋友說，很多國有企業的廠房給最大的問題就是產品適配性不夠。

　　比如，一家食品產業園，前兩年招商的時候，甚至沒有污水處理池。自然，一家企業都沒能招到。直到后來安裝好，園區才開始有了去化。

　　負責招租的朋友說，盡管要求是相關產業才能進，其實，只要不是帶污染、噪音，基本也能進。從兩年前，量價關系里，我們考慮的重點就是銷量了。

　　就像住宅卷到了第四代一樣，產業園也開始注重品質，內卷承重、層高、貨梯、柱間距、單層面積等。

　　比如，之前推行的工業上樓，成都是最早響應的一批。很多企業最介意工業上樓的因素就是運貨不方便，要么貨梯小了，數量少了，要么貨梯承重不夠。

　　成都普遍配置貨梯就是2-3噸，而佛山有的園區已經開始配置10噸貨梯，單層4-5部。

　　競爭到最后，都是內卷。國有園區大力出政策補貼，民營園區只好直接降價。有老板說：

　　我們的價格不是由成本決定的，而是競品的價格決定的。

　　有人統計了，24家園區上市公司去年的業績，共計實現營收2854億，同比下降11%，歸母凈利潤-40.76億：

　　同比大跌140%。